tintin1977

Estimados: Les dejo el primer capitulo de un libro que espero sea de su utilidad. Y aqui les dejo el Link para que puedan descargarlo: http://datos.aplicacion.com.ar/previews/2008/9789871487325_santos_romero_regimen_simplificado_preview.pdf Fuetne: www.aplicacion.com.ar Por favor si fue de su utilidad comentenlo. Gracias.

INFORME ESPECIAL | CDORA. ANALÍA SANTOS ROMERO Monotributo: haga la recategorización en 8 pasos 1ro de septiembre de 2008 12:33 , por eLeVe Los contribuyentes inscriptos en el Régimen Simplificado para Pequeños Contribuyentes ( Monotributo ) tienen tiempo hasta el próximo lunes para realizar la recategorización cuatrimestral obligatoria prevista por la Administración Federal de Ingresos Públicos (A.F.I.P.). Cabe recordar que, la Ley Nº 24.977 –texto según la Ley Nº 25.865- prevé la obligatoriedad de llevar a cabo recategorizaciones en forma cuatrimestral, los meses de enero, mayo y septiembre de cada año. Por ello, la secretaria de redacción de la editorial Aplicación Tributaria S.A., cdora. Analía Santos Romero, elaboró -en exclusiva para eLeVe- un informe sobre los principales aspectos a tener en cuenta para llevar a cabo dicha recategorización. ¿Quiénes están obligados a recategorizarse? Se encuentran obligados a recateorizarse en el Monotributo , aquellos contribuyentes que modifiquen sus parámetros de categorización y que como consecuencia de ello suban o bajen de categoría. ¿Qué procedimiento se debe seguir a fin de llevar a cabo la recategorización? Para efectuar la recategorización los contribuyentes deberán seguir los siguientes pasos: PASO 1: Ingresar con Clave Fiscal a la página de internet de la A.F.I.P. (www.afip.gov.ar). PASO 2: Seleccionar la opción “Monotributo”. PASO 3: Dentro de esta opción, marcar el ítem “Recategorización”. PASO 4: Seleccionar el C.U.I.T. y presionar el botón “Generar Declaración Jurada”. PASO 5: En la pantalla siguiente, se deberá indicar la cantidad de actividades que posee el contribuyente (por ejemplo: 1). PASO 6: El sistema solicitará que se ingrese el código de la actividad –según el nomenclador de actividades F. 150– el cual se seleccionará de la lista que se despliega al pulsar la opción “Ayuda”. PASO 7: Seleccionar el tipo de actividad: “locación y/o prestación de servicios” o “Resto de actividades”. PASO 8: Se deberán completar los siguientes campos: Ingresos brutos anuales. Superficie afectada a la actividad. Energía eléctrica consumida. Precio unitario –sólo en el caso de tratarse de “Resto de actividades”–. También, se deberá seleccionar la opción correspondiente al componente provisional y de obra social. Como consecuencia del ingreso de dichos datos y del envío del formulario, el sistema determinará la categoría en la que queda encuadrado el contribuyente e imprimirá la nueva credencial de pago. ¿Qué parámetros se deben tener en cuenta para determinar la nueva categoría? Para determinar la categoría en la que un sujeto queda encuadrado, se deberán tener en cuenta los ingresos brutos y la energía eléctrica consumida, correspondientes a los últimos doce (12) meses a la finalización de cada cuatrimestre calendario, y la superficie afectada a la actividad a esa fecha. En este caso, se deberán considerar los ingresos brutos y la energía eléctrica consumida desde el 1º de septiembre de 2007 hasta el 31 de agosto de 2008 y la superficie afectada a la actividad al 31 de agosto de 2008. Si el contribuyente no cuenta con 12 meses de actividad deberá proceder a anualizar dichos parámetros según se indica a continuación: (Ingresos brutos obtenidos / Meses de actividad) x 12 meses= Los distintos parámetros ascienden a los siguientes importes: Locaciones y prestaciones de servicios Categoría Ingresos brutos $ Superficie afectada m2 Energía eléctrica consumida anualmente kw Impuesto a ingresar $ A Hasta 12.000 Hasta 20 Hasta 2.000 33 B Hasta 24.000 Hasta 30 Hasta 3.300 39 C Hasta 36.000 Hasta 45 Hasta 5.000 75 D Hasta 48.000 Hasta 60 Hasta 6.700 128 E Hasta 72.000 Hasta 85 Hasta 10.000 210 Resto de las actividades Categoría Ingresos brutos $ Superficie afectada m2 Energía eléctrica consumida anualmente kw Impuesto a ingresar $ F Hasta 12.000 Hasta 20 Hasta 2.000 33 G Hasta 24.000 Hasta 30 Hasta 3.300 39 H Hasta 36.000 Hasta 45 Hasta 5.000 75 I Hasta 48.000 Hasta 60 Hasta 6.700 118 J Hasta 72.000 Hasta 85 Hasta 10.000 194 K Hasta 96.000 Hasta 110 Hasta 13.000 310 L Hasta 120.000 Hasta 150 Hasta 16.500 405 M Hasta 144.000 Hasta 200 Hasta 20.000 505 ¿Cuándo se comienza a abonar la nueva categoría? El importe de la categoría resultante de la recategorización se comenzará a abonar a partir del mes inmediato siguiente al mes de la recategorización, es decir a partir del mes de octubre de 2008 y hasta el mes de enero de 2009. Si un contribuyente inició actividades en el mes de julio de 2008, ¿está obligado a recategorizarse? Los responsables no están obligados a cumplir con la recategorización cuando: * Deban permanecer en la misma categoría del Régimen Simplificado (R.S.). * Desde el mes de inicio de actividad, inclusive, hasta que no haya terminado un cuatrimestre calendario completo. Como consecuencia de ello, al no tener un cuatrimestre calendario completo de actividad, el contribuyente está exceptuado de cumplir con la recategorización. ¿Qué consecuencias trae aparejadas la falta de recategorización? La falta de recategorización implicará la ratificación de la categoría del Régimen Simplificado (R.S.) declarada con anterioridad. WWW.ele-ve.com.ar Cualquier inquietud por favor comenten. Gracias.

Hola Comunidad de Taringa. Este es mi primer post, soy un estudiante de Contador Público y les quiero dejar parte de un libro (Índice + el primer capítulo) que me pareció bastante interesante para entender un poco los tramites de AFIP y Rentas (hoy Arba). Proximamente estaré posteando más informacion de impuestos. GUÍA DE TRÁMITES BÁSICOS A.F.I.P. y Rentas Análisis – Casos Prácticos ANALÍA SANTOS ROMERO Editorial: Aplicación Tributaria. PRÓLOGO En este último tiempo, la Administración Federal de Ingresos Público, la Agencia de Recaudación de la Provincia de Buenos Aires (A.R.B.A.) y la Administración Gubernamental de Ingresos Públicos (A.G.I.P.) –ex Rentas– dictaron diversas normas que trajeron aparejada la implementación de nuevos mecanismos y la incorporación de nuevas herramientas informáticas para llevar a cabo determinados trámites básicos ante dichos organismos. Amodo de ejemplo, podemos mencionar que se modificó el procedimiento para llevar a cabo el alta y la baja de los impuestos y/o regímenes ante A.F.I.P. y ante Rentas y el modo de solicitud de la Clave Única de Identificación Tributaria por parte de las personas jurídicas, etcétera. Por este motivo, surge la necesidad de hacer llegar a los lectores una nueva edición del libro “Guía de Trámites Básicos”, el cual contempla los temas ya tratados en la edición anterior –actualizados– a los cuales se les adicionaron trámites nuevos. Al igual que en la primera edición, además de presentar los trámites que deben llevarse a cabo ante la A.F.I.P. y Rentas, el libro contiene el análisis de la normativa vigente y el desarrollo de casos prácticos al finalizar cada capítulo. La obra consta de 22 capítulos, en los cuales desarrollaremos los siguientes temas: Capítulo 1: Trámites de Inscripción y Modificación de Datos. Impuestos en General. Capítulo 2: Alta en Impuestos y/o Regímenes. Modificación de Datos. Capítulo 3: Cancelación de la Inscripción. Capítulo 4: Régimen Simplificado para Pequeños Contribuyentes. Solicitud de Inscripción, Modificación de Datos y Baja. Capítulo 5: Clave Fiscal. Capítulo 6: Recursos de la Seguridad Social. Capítulo 7: Altas y Bajas de Trabajadores en Relación de Dependencia. “Mi Simplificación”. Capítulo 8: Solicitud de Facturas. Capítulo 9: Controladores Fiscales. Alta. Baja. Recambio de Memoria Fiscal. Capítulo 10: Solicitud de la Clave de Identificación (C.D.I.). Capítulo 11: Consulta de la Condición Tributaria. Constancia de Inscripción o de Opción. Capítulo 12: Reimputación de Pagos. Capítulo 13: Certificado de Validación de Datos de Importadores (C.V.D.I.). Capítulo 14: Tramitación del Certificado Fiscal para Contratar Capítulo 15: Tramitación del Libre Deuda Previsional F. 522/A. Capítulo 16: Solicitud de Exclusión Total o Parcial de Regímenes de Retención, Percepción y/o Pagos a Cuenta. Capítulo 17: Entidades sin Fines de Lucro. Solicitud de Exención en el Impuesto a las Ganancias. Capítulo 18: Transferencia de Inmuebles. Certificados de no Retención. Impuestos a las Ganancias y a la Transferencia de Inmuebles. Capítulo 19: Código de Oferta de Transferencia de Inmuebles. Capítulo 20: Alta, Baja y Modificación de Datos en el Impuesto sobre los Ingresos Brutos de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires. Capítulo 21: Alta, Baja y Modificación de Datos en el Impuesto sobre los Ingresos Brutos de la Provincia de Buenos Aires Capítulo 22: Alta, Baja y Modificación de Datos en el Régimen de Convenio Multilateral Como autora de este libro, ante todo, quiero agradecer muy especialmente al presidente de Aplicación Tributaria S. A., Jorge Oscar Barrios, a la directora editorial, contadora Silvia R. Grenabuena y a Lucas Khouri por su participación en la diagramación de formularios y pantallas, y a los demás integrantes de la empresa por confiar en mí y darme la posibilidad de materializar este trabajo. Además, hago extensivo mi agradecimiento a todos los lectores que contribuyeron a que la primera edición de “Guía de Trámites Básicos”, se haya convertido en un libro de referencia para muchos profesionales. Por último, y de ninguna manera por eso menos importante, un agradecimiento muy especial a toda mi familia y seres queridos por el apoyo incondicional que me brindaron y siguen ofreciendo en mi desempeño profesional. Es mi deseo, y el de la editorial, que el presente libro se constituya, como su título lo indica, en una verdadera guía para profesionales y estudiantes de ciencias económicas. Tanto la editorial como la autora estamos abiertos a las sugerencias y comentarios de nuestros lectores. Agradeceremos las inquietudes enviadas a [email protected], porque ellas nos ayudarán a seguir creciendo para mejorar nuestras futuras publicaciones. Analía Santos Romero CAPÍTULO 1 Solicitud de la Clave Única de Identificación Tributaria (C.U.I.T.) 1. PERSONAS FÍSICAS Y SUCESIONES INDIVISAS 1.1. Normativa aplicable Las personas de existencia visible, las sucesiones indivisas y demás responsables, a los efectos de solicitar la Clave Única de Identificación Tributaria (C.U.I.T.), así como la modificación de datos, deberán seguir el procedimiento establecido por la Resolución General Nº 10 (A.F.I.P.) (B.O. del 25/08/97). 1.2. Formularios a presentar La solicitud de la Clave Única de Identificación Tributaria (C.U.I.T.) se efectúa utilizando el formulario de declaración jurada F. 460/F. Dicho formulario deberán ser acompañado con el formulario de declaración jurada F. 561 en los siguientes casos: a) Personas físicas y sucesiones indivisas: Cuando posean sucursales u otros establecimientos afectados a la actividad. b) Responsables de impuestos internos nacionales: Cuando posean más de un local afectado al establecimiento o elaboración de productos gravados, en cuyo caso deberá cubrirse un F. 561 por cada rubro de inscripción. Los citados formularios deberán contener la certificación de la firma del titular, responsable o persona autorizada. Para poder solicitar la inscripción ante el Organismo Fiscal es necesario ser mayor de veintiún (21) años, caso contrario, el menor deberá estar emancipado, ya sea por matrimonio omediante autorización de los padres ante juez de paz. 1.3. Elementos a presentar El formularios de declaración jurada F. 460/F será acompañado por los siguientes elementos, según el tipo de sujeto de que se trate: a) Personas de existencia visible: 1) Argentinos, nativos o naturalizados: Fotocopia del Documento Nacional de Identidad (D.N.I.), Libreta Cívica (L.C.) o Libreta de Enrolamiento (L.E.). 2) Extranjeros que no posean Documento Nacional de Identidad (D.N.I.): Se deberá presentar alguno de los siguientes elementos donde conste el carácter de su residencia: • Fotocopia de la Cédula de Identidad (C.I.). • Fotocopia del certificado o comprobante que acredite el número de expediente asignado por la Dirección Nacional de Migraciones. 3) Directores de sociedades anónimas no residentes en el país que no posean Cédula de Identidad (C.I.) ni fotocopia del certificado o comprobante que acredite el número de expediente asignado por la Dirección Nacional de Migraciones: • Fotocopia del pasaporte. Las personas físicas graduadas en Universidad Nacional o en una Universidad Provincial o privada autorizada para funcionar por el Poder Ejecutivo, o que tengan habilitación legal especial para el ejercicio de profesión universitaria reglamentada, además de los elementos detallados precedentemente deberán acompañar: Fotocopia de la constancia de la matrícula, o Fotocopia del título habilitante, en el supuesto de que el ejercicio de la profesión no requiera matriculación. b) Sucesiones indivisas: Fotocopia del testimonio judicial de la designación del administrador. Fotocopia del acta de defunción del causante. Si el causante hubiese incumplido con su obligación de inscripción, se le dará de alta a la sucesión indivisa, en función de los datos filiatorios del mismo. Si el causante se encontraba inscripto se debe presentar el formulario de declaración jurada F. 460/F con “Modificación de datos”, informando la fecha de fallecimiento. De esta manera, se le da de alta a la sucesión indivisa (continuadora de la figura del causante), la cual mantendrá el mismo número de Clave Única de Identificación Tributaria (C.U.I.T.) de la persona física y se denominará “Juan Pérez Sucesión Indivisa”. Cabe aclarar que en la actualidad, cuando fallece una persona que se encontraba inscripta ente la Administración Federal de Ingresos Públicos, al tomar conocimiento de dicha circunstancia, el Organismo Fiscal procede a dar en forma automática el alta a la sucesión. Dicha situación puede ser verificada al consultar a través de la página de internet de la Administración Federal de Ingresos Públicos la respectiva “Constancia de inscripción o de opción”. c) Representaciones diplomáticas: Fotocopia del certificado que acredite la representación diplomática extendida por el Ministerio de Relaciones Exteriores, Comercio Internacional y Culto. d) Responsables sustitutos del impuesto sobre los bienes personales: Elementos que correspondan de conformidad con lo detallado precedentemente. Nota en carácter de declaración jurada, por duplicado, en la que se consignarán los siguientes datos: a) Del responsable sustituto: • Apellido y nombres o denominación. • Domicilio. • Clave Única de Identificación Tributaria (C.U.I.T.). • Carácter que reviste. b) De los titulares de los bienes gravados domiciliados en el exterior: • Apellido y nombres o denominación. • Domicilio (país, provincia o estado, ciudad, calle, etcétera). 1.4. Acreditación del domicilio fiscal En oportunidad de efectuar la solicitud de la Clave Única de Identificación Tributaria (C.U.I.T.), además de la documentación a presentar, según el tipo de sujeto de que se trate, deberá indicarse en el Rubro 3 del formulario de declaración jurada F. 460/F el domicilio fiscal que resulte procedente, de conformidad con lo establecido en el artículo 3º de la Ley Nº 11.683 (Ley de Procedimientos Fiscales) y en la Resolución General Nº 2109 (A.F.I.P.) (B.O. del 14/08/2006). Asimismo, los contribuyentes y responsables deberán denunciar en el citado formulario su domicilio real. Según lo prescripto por las normas citadas precedentemente, el domicilio fiscal de los contribuyentes es el real o el legal, legislado por el Código Civil. Para las personas físicas, cuando el domicilio real no coincida con el lugar donde esté situada la dirección, administración o explotación principal y efectiva de sus actividades, este último será el domicilio fiscal. Consecuentemente, el domicilio fiscal de las personas de existencia vi- sible será el lugar en el cual desarrollen efectivamente su actividad, es decir el domicilio comercial. En el supuesto de que la actividad no se lleve a cabo en establecimientos o locales fijos, o se realice en relación de dependencia, se considera como domicilio fiscal el domicilio real del contribuyente o responsable. El contribuyente y/o responsable deberá acreditar la existencia y veracidad del domicilio fiscal denunciado, acompañando como mínimo dos (2) de los siguientes elementos: a) Certificado de domicilio expedido por autoridad policial. b) Acta de constatación notarial. c) Fotocopia de alguna factura de servicio público a nombre del contribuyente o responsable. d) Fotocopia del título de propiedad o contrato de alquiler o de leasing, del inmueble cuyo domicilio se denuncia. e) Fotocopia del extracto de una cuenta bancaria o del resumen de la tarjeta de crédito de la cual sea titular el contribuyente. f) Fotocopia de la habilitación municipal o autoridad municipal equivalente, cuando la actividad del contribuyente se realice en inmuebles que requieran de dicha habilitación. Las fotocopias de la documentación mencionada precedentemente, que acompañen al formulario de declaración jurada F. 460/F deberán estar suscriptas por el contribuyente que solicita la inscripción y certificadas por escribano público para su exhibición. Asimismo, en sustitución de las fotocopias certificadas, el contribuyente podrá exhibir los originales de la documentación respectiva. La dependencia de la Administración Federal de Ingresos Públicos interviniente, ante casos especiales o cuando lo justifiquen circunstancias particulares, podrá requerir y/o aceptar otros elementos o comprobantes que, a su criterio, acrediten fehacientemente el domicilio fiscal denunciado. 1.5. Lugar de presentación Los contribuyente o responsables solicitarán su Clave Única de Identificación Tributaria (C.U.I.T.) ante la dependencia de la Administración Federal de Ingresos Públicos cuya jurisdicción corresponda al domicilio fiscal denunciado por los mismos. En el supuesto de tratarse de la inscripción de directores de sociedades anónimas no residentes en el país, el trámite respectivo se formalizará en la dependencia delOrganismo Fiscal cuya jurisdicción corresponda al domicilio fiscal de la sociedad en la que ejerza la función de director. 1.6. Sujetos autorizados a efectuar la tramitación La tramitación de la Clave Única de Identificación Tributaria (C.U.I.T.) puede ser realizada tanto en forma personal como con la intervención de un tercero. Si se realiza en forma personal, el contribuyente debe firmar el formulario de declaración jurada F. 460/F en presencia de un funcionario de la Administración Federal de Ingresos Públicos, quien actuará como autoridad certificante o mediante firma certificada. Si la tramitación la efectúa un tercero, la firma consignada en el formulario respectivo (F. 460/F) debe estar certificada por policía, por entidad bancaria o por escribano público. 1.7. Constancia de la presentación Como constancia de haber presentado el formulario de declaración jurada F. 460/F, el funcionario actuante entregará al responsable copia sellada del formulario presentado, con la Clave Única de Identificación Tributaria (C.U.I.T.) asignada. 1.8. Datos a consignar en el F. 460/F En el caso de solicitud de la Clave Única de Identificación Tributaria (C.U.I.T.), el contribuyente y/o responsable deberá completar en el formulario de declaración jurada F. 460/F los siguientes datos: Solicitud de inscripción: Se deberá hacer una cruz (x). Número de dependencia de la Administración Federal de Ingresos Públicos: Dependiendo del domicilio fiscal del responsable. Motivo del trámite: Dependiendo del motivo de la inscripción se deberá hacer una cruz (x) en alguna de las siguientes opciones: Espontáneo. Convenio migratorio. Oficio. Datos identificatorios: Fecha de nacimiento. Fecha de fallecimiento: Este dato debe ser completado en el supuesto de tratarse de alta de una sucesión indivisa. Sexo. Nacionalidad: Argentino o extranjero (se deberá consignar el país de origen). Tipo de documento y número. Tipo de residencia: En el caso de tratarse de la inscripción de sujetos del exterior se deberá seleccionar el tipo de residencia: Permanente, transitoria, temporaria o precaria. Datos referenciales: Apellido paterno. Nombres. Apellido materno. Apellido de casada. Domicilio fiscal: Calle. Sector, torre, piso, departamento, oficina, local, manzana. Dato adicional. Localidad. Partido / Departamento. Provincia. Código postal. Domicilio real: Calle. Sector, torre, piso, departamento, oficina, local, manzana. Dato adicional. Localidad. Partido / Departamento. Provincia. Código postal. Otros datos: Tipo y número de teléfono. Dirección de e–mail. Datos económicos: Se deberá consignar respecto de la actividad principal y secundaria del contribuyente los siguientes datos: Denominación. Código: El código de actividad será el asignado por el nomenclador de actividades F. 150. Fecha de inicio: Día, mes y año. Datos comerciales: Mes de cierre del ejercicio. Número de expediente. Jurisdicción: Localidad y provincia. Datos tributarios: Se debe completar con los datos relativos a los impuestos en los cuales se da el alta:1 Denominación. Código: El código de impuesto puede ser obtenido a través de la página de internet del Organismo Fiscal. Fecha de alta: Día – Mes – Año. Datos de la seguridad social: Autónomos (personas físicas): Este campo deberá ser cubierto con la categoría de autónomos correspondiente, según la actividad desarrollada, de conformidad con lo establecido por la Resolución General Nº 2217 (A.F.I.P.).2 Empleador: Este campo será completado por el contribuyente en oportunidad de solicitar el alta como empleador, debiendo consignar los siguientes datos: • Tipo de empleador: Común, servicio doméstico, auxiliar. • Fecha de inicio: Día – Mes – Año. • Cantidad de personal. FUENTE: Editorial Aplicación Tributaria http://www.aplicacion.com.ar/ http://www.ele-ve.com.ar/ Estimados: Si tienen alguna observacion con respecto al libro o al post por favor COMENTEN. GRACIAS

Estimados: Les dejo como en mi Post Nº 1 el primer capitulo de un libro que recominedo por su utilidad. El libro explica el tratamiento impositivo de la venta y alquiler de inmuebles. Espero que les sirva y me dejen sus comentarios que serán muy bienvenidos. Gracias. INMUEBLES Venta y Locación Tratamiento Impositivo Análisis – Casos Prácticos – Legislación ANALÍA SANTOS ROMERO APLICACION TRIBUTARIA S.A. Prólogo En este último tiempo, la Administración Federal de Ingresos Brutos y Rentas dictaron diversas normas que involucran a los inmuebles. Adiario, los contadores se encuentran con nuevos requisitos y modalidades a la hora de realizar determinados trámites ante dichos organismos recaudadores, que hace que requieran de una asistencia técnica extra para desempeñarse de manera eficiente. Por ello, Aplicación Tributaria S.A. ofrece a los lectores una obra que reúne todo el tratamiento impositivo y previsional aplicable a las actividades de locación, arrendamiento y ventas de inmuebles. Los lectores tendrán la posibilidad de acceder al análisis de la normativa vigente y al desarrollo de casos prácticos de acuerdo a la temática que rige cada uno de los trece (13) capítulos en que está compuesta la obra: Capítulo 1: Impuesto a las Ganancias. Capítulo 2: Impuesto al Valor Agregado. Capítulo 3: Régimen Simplificado para Pequeños Contribuyentes. Capítulo 4: Impuesto a la Transferencia de Inmuebles. Capítulo 5: Impuesto a la Ganancia Mínima Presunta. Capítulo 6: Impuesto sobre los Bienes Personales. Capítulo 7: Régimen de Trabajadores Autónomos. Capítulo 8: Régimen de Facturación. Capítulo 9: Impuesto sobre los Ingresos Brutos de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires y de la Provincia de Buenos Aires y Régimen de Convenio Multilateral. APLICACION TRIBUTARIA S.A. Inmuebles. Venta y Locación / 3 Capítulo 10: Impuesto de Sellos de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires y de la Provincia de Buenos Aires. Capítulo 11: Registro de Operaciones Inmobiliarias. Capítulo 12: Administradores de Countries, Clubes de Campo y Otros. Cobro de Expensas. Régimen de Información. Capítulo 13: Certificado de Bienes Registrables F. 381 (Nuevo Modelo). INTRODUCCIÓN En este libro desarrollaremos el tratamiento impositivo y previsional aplicable a las actividades de locación, arrendamiento y venta de inmuebles. A tal efecto, comenzaremos haciendo un breve comentario sobre el concepto de inmueble, alquiler, arrendamiento y venta, para luego abordar el tratamiento impositivo y previsional en los siguientes capítulos: Impuesto a las ganancias. Impuesto al valor agregado. Régimen Simplificado para Pequeños Contribuyentes (Monotributo). Impuesto a la transferencia de inmuebles. Impuesto sobre los bienes personales. Impuesto a la ganancia mínima presunta. Régimen de facturación. Tratamiento previsional. APLICACION TRIBUTARIA S.A. Inmuebles. Venta y Locación / 13 INTRODUCCIÓN Impuesto sobre los ingresos brutos de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires y de la Provincia de Buenos Aires. Impuesto de sellos de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires y de la Provincia de Buenos Aires. Régimen de Convenio Multilateral. Asimismo, se desarrollarán los siguientes regímenes de información que afectan a la locación y a la venta de inmuebles, a saber: Régimen de Información de Expensas. Registro de Operaciones Inmobiliarias. Régimen de Información de Bienes Registrables (F. 381 –Nuevo Modelo–). 1. CARACTERÍSTICAS PRINCIPALES 1.1. Definición de inmueble De conformidad con lo establecido por los artículos 2.314, 2.315 y 2.316 del Código Civil, se entiende por inmueble a: “Artículo 2.314— Son inmuebles por su naturaleza las cosas que se encuentran por sí mismas inmovilizadas, como el suelo y todas las partes sólidas o fluidas que forman parte de su superficie y profundidad; todo lo que está incorporado al suelo de una manera orgánica, y todo lo que se encuentra bajo el suelo sin el hecho del hombre.” 14 / Inmuebles. Venta y Locación APLICACION TRIBUTARIA S.A. INTRODUCCIÓN “Artículo 2.315— Son inmuebles por accesión las cosas muebles que se encuentran realmente inmovilizadas por su adhesión física al suelo, con tal que esta adhesión tenga el carácter de perpetuidad.” “Artículo 2.316— Son también inmuebles las cosas muebles que se encuentran puestas intencionalmente, como accesorias de un inmueble, por el propietario de éste, sin estarlo físicamente.” 1.2. Definición de locación. Arrendamiento El alquiler puede ser de bienes inmuebles urbanos o rurales. Cuando se trata del alquiler de inmuebles urbanos nos referimos a “locación” y cuando se trata de inmuebles rurales estamos frente a un “arrendamiento”. De conformidad con lo dispuesto por el artículo 1.493 del Código Civil, hay locación o alquiler de inmuebles cuando dos partes se obliguen recíprocamente, la una a conceder el uso o goce de un bien inmueble y la otra a pagar por este uso o goce un precio determinado en dinero. Al que paga el precio se lo denomina “locatario, arrendatario o inquilino” y al que recibe el pago y da en alquiler el inmueble se lo denomina “locador o arrendador”. Asimismo, la Ley Nº 13.246 (Ley de Arrendamiento y Aparcerías Rurales), en su artículo 2º, establece que habrá arrendamiento rural cuando una de las partes se obligue a conceder el uso y goce de un predio, ubicado fuera de la planta urbana de las ciudades o pueblos, con destino a la explotación agropecuaria en cualquiera de sus especializaciones, y la otra a pagar por ese uso y goce un precio en dinero. APLICACION TRIBUTARIA S.A. Inmuebles. Venta y Locación / 15 INTRODUCCIÓN Dentro del arrendamiento encontramos los siguientes contratos: Pastaje. Pastoreo. Pastaje es aquel contrato donde un sujeto agrario, titular de un predio rural, sin otorgar tenencia, le concede a otro el derecho de hacer pastar su ganado en dicho predio, mediante el pago de un precio determinado por cabeza, y por un plazo estipulado, pero sin sujeción a norma legal. Pastoreo es un contrato de arrendamiento por el cual se cede el uso y goce de un campo a un tercero para que lo explote en cualquiera de las formas del quehacer agrario. 1.3. Definición de venta Según lo normado por el artículo 1.323 del Código Civil habrá compra y venta cuando una de las partes se obligue a transferir a la otra la propiedad de una cosa, y ésta se obligue a recibirla y a pagar un precio en dinero. 16 / Inmuebles. Venta y Locación APLICACION TRIBUTARIA S.A. INTRODUCCIÓN CAPÍTULO 1 Impuesto a las Ganancias 1. CARACTERÍSTICAS GENERALES DEL IMPUESTO 1.1. Objeto del impuesto Son objeto del gravamen todas las ganancias obtenidas por personas de existencia visible o ideal, siempre que las mismas sean residentes o estén radicadas en el país, respectivamente. 1.2. Concepto de ganancia De conformidad con lo establecido por el artículo 2º de la Ley de Impuesto a las Ganancias se consideran ganancias: a) Los rendimientos, rentas o enriquecimientos susceptibles de tener una periodicidad que implique la permanencia de la fuente productora y su habilitación. b) Los rendimientos, rentas, beneficios o enriquecimientos que cumplan o no con las condiciones descriptas precedentemente, obtenidas por los responsables incluidos en el artículo 69 de la Ley de Impuesto a las Ganancias (sociedades) y todos los que deriven de las demás sociedades o empresas o explotaciones unipersonales, excepto que, no tratándose de contribuyentes comprendidos en el artículo 69, pero que desarrollen las actividades mencionadas en los incisos f) y g) del artículo 79 de la ley APLICACION TRIBUTARIA S.A. Inmuebles. Venta y Locación / 17 CAPÍTULO 1 del gravamen (profesiones liberales, síndico, mandatario, gestor de negocios, director de sociedades anónimas y corredores y viajantes de comercio y despachantes de aduana) y que las mismas no se complementen con una explotación comercial, supuesto en el cual será de aplicación lo dispuesto en el inciso a). c) Los beneficios obtenidos por la enajenación de bienes muebles amortizables, cualquiera fuera el sujeto que los obtenga. 1.3. Sujetos del impuesto y alícuota aplicable Afin de definir la alícuota de impuesto a aplicar, la categoría de renta y el método de imputación de las ganancias, debemos establecer primeramente el tipo de sujeto de que se trata: Sujetos empresas o sujetos no empresas. Sujetos empresas: Se entiende por empresa, de conformidad con lo dispuesto por el Dictamen Nº 7/80 (D.A.T.J.), a aquella organización industrial, comercial, financiera, de servicios, profesional, agropecuaria o de cualquier otra índole que, creada para el ejercicio habitual de una actividad económica basada en la producción, extracción o cambio de bienes o en la prestación de servicios, utiliza como elemento fundamental para el cumplimiento de dichos fines la inversión del capital y/o aporte de mano de obra, asumiendo en la obtención del beneficio el riesgo propio de la actividad que desarrolla. De esta manera, se considera sujeto empresa a los siguientes: Sociedades constituidas en el país: Sociedades anónimas, sociedad de responsabilidad limitada, en comandita, de economía mixta. Asociaciones civiles y fundaciones constituidas en el país. 18 / Inmuebles. Venta y Locación APLICACION TRIBUTARIA S.A. CAPÍTULO 1 Entidades y organismos nacionales, provinciales o municipales citados en la Ley Nº 22.016. Establecimientos comerciales, industriales, agropecuarios, mineros o de cualquier tipo, organizados como empresas estables, permanentes o asociaciones, sociedades o empresas, cualquiera sea su naturaleza, constituidas en el extranjero o personas físicas residentes en el exterior. Cualquier otra clase de sociedades constituidas en el país o de empresas unipersonales ubicadas en éste. Estos sujetos quedan comprendidos en la Tercera Categoría y consecuentemente quedan alcanzados a la alícuota del treinta y cinco por ciento (35%) sobre todas las ganancias obtenidas (teoría del balance). También constituyen ganancias de la tercera categoría las provenientes de la edificación y enajenación de inmuebles bajo el régimen de propiedad horizontal (Ley Nº 13.512)1. A fin de la imputación de las ganancias año fiscal se seguirá el criterio de lo devengado. Sujetos no empresas: Se consideran como sujetos no empresas: Personas físicas. Sucesiones indivisas. Las ganancias obtenidas por estos sujetos estarán alcanzadas por el impuesto a las ganancias siempre que sean susceptibles de tener una periodicidad que implique la permanencia de la fuente que las APLICACION TRIBUTARIA S.A. Inmuebles. Venta y Locación / 19 CAPÍTULO 1 1 Ver Capítulo 4, apartado 1.2. produce y su habilitación. Asimismo, se encuentra alcanzada por el gravamen la enajenación de bienes muebles amortizables. Consecuentemente, si una persona física (sujeto no empresa) vende un inmueble, por tratarse de un sujeto no habitualista en la compra–venta de dichos bienes, la utilizad obtenida en la venta se encuentra fuera del objeto del gravamen. Asimismo, si una persona física tiene como actividad la locación de inmuebles y procede a la venta de dicho inmueble, la utilidad obtenida por la misma no se encontrará alcanzada por el impuesto a las ganancias, debido a que con dicha venta se produce la extensión de la fuente productora de ganancias. Las personas físicas y sucesiones indivisas que tengan como actividad la locación de bienes inmuebles quedan comprendidas en la Primera Categoría. Estas ganancias están alcanzadas a una alícuota progresiva que va desde el 9% hasta el 35%: Ganancia neta imponible acumulada Pagarán Más de $ a $ $ Más el % Sobre el excedente de $ 0 10.000 0 9 0 10.000 20.000 900 14 10.000 20.000 30.000 2.300 19 20.000 30.000 60.000 4.200 23 30.000 60.000 90.000 11.100 27 60.000 90.000 120.000 19.200 31 90.000 120.000 en adelante 28.500 35 120.000 Las ganancias correspondientes a la primera categoría se imputarán por el método de lo devengado. 20 / Inmuebles. Venta y Locación APLICACION TRIBUTARIA S.A. CAPÍTULO 1 1.4. Concepto de enajenación De conformidad con lo establecido por el artículo 3º de la Ley de Impuesto a las Ganancias, se entiende por enajenación la venta, permuta, cambio, expropiación, aporte a sociedades y, en general, todo acto de disposición por el que se transmita el dominio a título oneroso. Asimismo, se aclara que en el supuesto de inmuebles, se considerará configurada la enajenación de los mismos cuando mediare boleto de compraventa u otro compromiso similar, siempre que se diere la posesión o en su defecto en el momento en que este acto tenga lugar, aun cuando no se hubiere celebrado la escritura traslativa de dominio. 1.5. Obligación de presentar declaraciones juradas De conformidad con lo establecido por el artículo 1º del Decreto Reglamentario de la Ley de Impuesto a las Ganancias (Decreto Nº 1.344/98), se encuentran obligados a presentar ante la Administración Federal de Ingresos Públicos, una declaración jurada del conjunto de sus ganancias, las personas de existencia visible, residentes en el país, cuando las ganancias obtenidas sean superiores al mínimo no imponible y a las deducciones por carga de familia. Se encuentran exceptuados de dar cumplimiento a esta obligación, los sujetos que sólo obtengan las siguientes ganancias: a) Provenientes del trabajo en relación de dependencia, desempeño de cargos públicos, jubilaciones, pensiones o retiros, etcétera [incisos a), b) y c) del artículo 79 de la Ley de Impuesto a las Ganancias], siempre que al pagárseles esas ganancias se hubiese retenido el impuesto correspondiente. b) Que hubieran sufrido la retención del impuesto a las ganancias con carácter definitivo. APLICACION TRIBUTARIA S.A. Inmuebles. Venta y Locación / 21 CAPÍTULO 1 Asimismo, los sujetos empresas que se encuentren inscriptos en el impuesto a las ganancias quedan obligados a presentar la declaración jurada correspondiente hasta que cancelen su inscripción. 2. LOCACIÓN DE INMUEBLES 2.1. Renta de la primera categoría. Renta del suelo De conformidad con lo dispuesto por el artículo 41 de la Ley de Impuesto a las Ganancias, en tanto no corresponda incluirlas en el artículo 49 de la ley (ganancias de la tercera categoría), constituyen ganancias de la primera categoría, y deben ser declaradas por el propietario de los bienes raíces respectivos: a) El producido en dinero o en especie de la locación de inmuebles urbanos y rurales. b) Cualquier especie de contraprestación que se reciba por la constitución a favor de terceros de derechos reales de usufructo, uso, habitación o anticresis. c) El valor de las mejoras introducidas en los inmuebles, por los arrendatarios o inquilinos, que constituyan un beneficio para el propietario y en la parte que éste no esté obligado a indemnizar. d) La contribución directa o territorial y otros gravámenes que el inquilino o arrendatario haya tomado a su cargo. e) El importe abonado por los inquilinos o arrendatarios por el uso de muebles y otros accesorios o servicios que suministre el propietario. f) El valor locativo computable por los inmuebles que sus propietarios ocupen para recreo, veraneo u otros fines semejantes. 22 / Inmuebles. Venta y Locación APLICACION TRIBUTARIA S.A. CAPÍTULO 1 g) El valor locativo o arrendamiento presunto de inmuebles cedidos gratuitamente o a un precio no determinado. Asimismo, se consideran de primera categoría las ganancias que los locatarios obtienen por el producido, en dinero o en especie, de los inmuebles urbanos o rurales dados en sublocación. 2.2. Valor locativo La Ley de Impuesto a las Ganancia y su Decreto Reglamentario establecen una presunción aplicable a los inmuebles que sus propietarios ocupen para recreo, veraneo u otros fines semejantes y a los inmuebles cedidos gratuitamente o a un precio no determinado. En estos supuestos, el artículo 56 del Decreto Reglamentario establece que se considera valor locativo el alquiler o arrendamiento que obtendría el propietario si alquilase o arrendase el inmueble o parte del mismo que ocupa o que cede gratuitamente o a un precio no determinado. Cuando el propietario o razón social ocupe inmuebles de su propiedad para la obtención de ganancias gravadas, a los efectos de determinar el resultado de su actividad, podrá computar en forma proporcional a la parte ocupada para el desarrollo de la misma, el monto de las deducciones admitidas en la primera categoría. A los efectos de fijar el valor locativo, el artículo 42 de la Ley de Impuesto a las Ganancias establece que en el caso de inmuebles urbanos, dicho valor no podrá ser inferior al fijado por la Administración General de Obras Sanitarias de la Nación o, en su defecto, al establecido por las municipalidades para el cobro de la tasa de alumbrado, barrido y limpieza. En caso de no contar con estos índices, el valor locativo podrá ser apreciado por la Administración Federal de Ingresos Públicos. APLICACION TRIBUTARIA S.A. Inmuebles. Venta y Locación / 23 CAPÍTULO 1 Si el valor pactado por la locación, usufructo, uso, habitación o anticresis, resulta inferior al arrendamiento que rige en la zona en que los mismos están ubicados, la Administración Federal de Ingresos Públicos podrá estimar de oficio la ganancia correspondiente. En los casos de inmuebles ocupados por el propietario y/o cedidos gratuitamente o a un precio no determinado, que se encontraran alquilados o arrendados, el valor locativo que corresponda se fijará de acuerdo a lo establecido precedentemente. En este supuesto son aplicables las proporciones pertinentes y se computarán en forma proporcional las deducciones admitidas a los efectos de la determinación de la ganancia neta (impuestos, tasas, amortizaciones, primas de seguro, etcétera). 2.3. Arrendamiento en especie Cuando los contribuyentes perciban el importe pactado por el arrendamiento en especie, declararán como ganancia el valor de los productos recibidos, entendiéndose por tal el de su realización en el año fiscal. Si los bienes no fueran vendidos en el transcurso del período fiscal, se deberá declarar como ganancia el precio de plaza de los citados productos al final del ejercicio fiscal correspondiente a su percepción. La diferencia entre el precio de venta y el precio de plaza se computará como ganancia o quebranto del año en que se realice la venta. 2.4. Transmisión gratuita de la nuda propiedad Cuando el contribuyente transmita en forma gratuita la nuda propiedad de un inmueble, conservando para sí el derecho a los frutos, uso o habitación, debe declarar la ganancia que se origine en la explotación o el valor locativo, según corresponda, sin tener derecho a la deducción de importe alguno en concepto de alquileres o arrendamientos, aun en el supuesto caso que se hubiese estipulado su pago. 24 / Inmuebles. Venta y Locación APLICACION TRIBUTARIA S.A. CAPÍTULO 1 2.5. Condominio Cuando la propiedad del inmueble objeto de locación corresponda a más de un sujeto, el artículo 57 del Decreto Reglamentario de la Ley de Impuesto a las Ganancias establece que, la parte correspondiente a cada condómino será considerada a los efectos del impuesto como un bien inmueble distinto, debiendo aplicarse sobre cada uno de ellos el tratamiento dispensado por la ley del gravamen a las ganancias de la primera categoría (renta del suelo). Si los inmuebles pertenecientes a un condominio se encuentran ocupados por uno o alguno de los condóminos, no serán computables el valor locativo ni la parte proporcional de las deducciones computables a los efectos de la determinación de la ganancia neta (impuestos, tasas, amortizaciones, primas de seguro, etcétera), correspondientes a la parte ocupada, con arreglo a los derechos que sobre el inmueble tengan el o los condóminos que ocupan la propiedad. 2.6. Métodos de imputación De conformidad con lo dispuesto por el artículo 18, inciso b), de la Ley de Impuesto a las Ganancias, las ganancias correspondientes a la primera categoría (renta del suelo) se imputan por el método de lo devengado. En consecuencia, el contribuyente deberá declarar como ganancia el importe del alquiler devengado en el año fiscal, independientemente de que lo haya percibido o no. 2.7. Determinación de la ganancia bruta El artículo 59 del Decreto Reglamentario de la ley del gravamen establece los conceptos que deberán computar los propietarios de los bienes inmuebles objeto de locación a los efectos de determinar la ganancia bruta de la primera categoría. APLICACION TRIBUTARIA S.A. Inmuebles. Venta y Locación / 25 CAPÍTULO 1 De esta manera, deberán computar como ganancia bruta los siguientes conceptos: a) Los alquileres o arrendamientos devengados, salvo los incobrables. Se entiende por incobrables los alquileres adeudados al finalizar los juicios de desalojo y de cobro de pesos. En casos especiales la Administración Federal de Ingresos Públicos podrá considerar otros índices que evidencien la incobrabilidad de los alquileres devengados. Cuando se recuperen créditos tratados impositivamente como incobrables, corresponderá declararlos como ganancias en el año en que tal hecho ocurra. b) El valor locativo por el todo o la parte de cada uno de los inmuebles que ocupan para recreo, veraneo u otros fines semejantes, salvo que arrojaren pérdidas, y los alquileres o arrendamientos presuntos de los inmuebles cedidos gratuitamente o a un precio no determinado. c) El valor de cualquier clase de contraprestación que reciban por la constitución a favor de terceros de derechos reales de usufructo, uso, habitación o anticresis. Dicho valor se prorrateará en función del tiempo de duración del contrato respectivo. d) El importe de la contribución inmobiliaria y otros gravámenes o gastos que el inquilino o arrendatario haya tomado a su cargo. e) El importe abonado por los inquilinos o arrendatarios por el uso de muebles y otros accesorios o servicios que suministre el propietario. f) El valor de las mejoras introducidas en los inmuebles por los arrendatarios o inquilinos, en la parte en que no estén obligados a indemnizar y que realmente constituyan un beneficio para la propiedad acrecentando su valor. 26 / Inmuebles. Venta y Locación APLICACION TRIBUTARIA S.A. CAPÍTULO 1 El valor de las mejoras se distribuirá proporcionalmente de acuerdo con los años que resten para la finalización del contrato de alquiler, computándose el importe resultante como ganancia bruta de cada año. Si en el contrato de locación no se hubiera estipulado un término cierto, o cuando no exista contrato por escrito, o no se determine el valor de las mejoras, por cuya causa el locador desconozca el importe que ha de agregar a la ganancia bruta del inmueble, la Administración Federal de Ingresos Públicos fijará el procedimiento a adoptar en cada caso. 2.8. Deducciones especiales El locador de bienes inmuebles, a los efectos de la determinación de la ganancia neta, podrá deducir de los beneficios obtenidos por dicha actividad, es decir de la ganancia bruta, los siguientes conceptos: a) Gastos de mantenimiento del inmueble. El artículo 85 de la Ley de Impuesto a las Ganancias establece dos (2) procedimientos a los efectos de deducir los citados gastos, el que quedará a opción del contribuyente: 1) Deducción de gastos reales en base de comprobantes. 2) Deducción de gastos presuntos. En caso de optar el contribuyente por este procedimiento, el importe a deducir surgirá de aplicar la alícuota del cinco por ciento (5%) sobre la renta bruta del inmueble. El citado porcentaje incluye los gastos de mantenimiento por todo concepto (reparaciones, gastos de administración, primas de seguro, etcétera). APLICACION TRIBUTARIA S.A. Inmuebles. Venta y Locación / 27 CAPÍTULO 1 Una vez que el contribuyente haya optado por alguno de los métodos detallados precedentemente, deberá dar cumplimiento a las siguientes pautas: No podrá cambiarlo por el término de cinco (5) años, contados desde el período, inclusive, en que se hizo dicha opción. Deberá utilizar dicho método para todos los inmuebles que posea. En el supuesto de tratarse de contribuyentes que por su naturaleza estén obligados a llevar libros o tengan administradores que deben rendirles cuenta de su gestión, como asimismo en el caso de inmuebles rurales, deberán deducir los gastos de mantenimiento según el método de gastos reales en base de comprobantes. b) Los impuestos y tasas que gravan el inmueble, estén pagados o no (contribución inmobiliaria o gravámenes análogos, gravámenes municipales, tasas de obras sanitarias, etcétera); c) Las amortizaciones de edificios y demás construcciones, sin perjuicio de las amortizaciones de los bienes muebles que suministre el propietario. Según lo dispuesto por el artículo 83 de la ley del gravamen, el porcentaje a deducir en concepto de amortización de edificios es del dos por ciento (2%) anual sobre el costo del edificio o construcción, o sobre la parte del valor de adquisición atribuible a los mismos, teniendo en cuenta la relación existente en el avalúo fiscal o, en su defecto, según el justiprecio que se practique al efecto hasta agotar dicho costo o valor. La amortización deberá calcularse desde el inicio del trimestre del ejercicio fiscal o calendario en el cual se hubiera producido la afec- 28 / Inmuebles. Venta y Locación APLICACION TRIBUTARIA S.A. CAPÍTULO 1 tación del bien (trimestre de alta completo), hasta el trimestre en que se agote el valor del bien o hasta el trimestre inmediato anterior a aquel en que los bienes se enajenen o desafecten de la actividad. d) Los intereses devengados por deudas hipotecarias y, en su caso, los intereses contenidos en las cuotas de compra de inmuebles a plazos, de pavimentación o de contribución de mejoras, pero no la amortización incluida en los servicios de la deuda. e) Las primas de seguros que cubran riesgos sobre los inmuebles que produzcan ganancias. No son computables las deducciones correspondientes al valor locativo de la casa habitación, cuando la misma sea ocupada por sus propietarios. 2.9. Sublocación Los contribuyentes que subalquilen o subarrienden inmuebles urbanos o rurales que han tomado en alquiler o arrendamiento, determinarán la ganancia neta del año que abarca la declaración jurada del impuesto a las ganancias, descontando de los importes que produzca la sublocación o subarrendamiento, la proporción que corresponda a la parte sublocada o subarrendada, los siguientes gastos: a) Los alquileres o arrendamiento devengados a su cargo, en dinero o en especie; b) La contribución inmobiliaria y otros gravámenes o gastos que hayan tomado a su cargo; c) El importe de las mejoras por ellos realizadas que queden a beneficio del propietario, en la parte no sujeta a reintegro. Dicho importe se distribuirá proporcionalmente de acuerdo con el número de años que reste para la expiración del contrato de locación. APLICACION TRIBUTARIA S.A. Inmuebles. Venta y Locación / 29 CAPÍTULO 1 La citada proporción se determinará teniendo en cuenta, entre otras cosas, la superficie, ubicación en la propiedad, de una y otra parte. Si las mejoras a que se refiere el inciso c) efectuadas por los sublocadores que queden a beneficio del propietario afectaran en forma exclusiva o preponderante a una de dichas partes, el monto deducible por tal concepto se fijará tomando en cuenta la real afectación de tales mejoras. En los casos de inexistencia de término de la locación, indeterminación del costo de las mejoras o cualquier otra duda con respecto a los importes que el locatario debe deducir de su ganancia bruta, se consultará a la Administración Federal de Ingresos Públicos el procedimiento a seguir. 2.10. Ganancias de la esposa y de los menores de edad por la locación de inmuebles De conformidad con lo dispuesto por los artículos 29 y 30 de la Ley de Impuesto a las Ganancias, la esposa deberá declarar la ganancia por la locación de inmuebles propios, de bienes adquiridos por ella con el producto del ejercicio de su profesión, oficio, empleo, comercio o industria, si existe separación judicial de bienes o cuando se le haya otorgado la administración de los mismos. En el caso de las ganancias de los menores de edad producto de la locación de inmuebles, la misma será declarada por el sujeto que tenga el usufructo del inmueble. 2.11. Inmuebles adquiridos en el transcurso del año fiscal Los contribuyentes que se dediquen a la locación de inmuebles, que adquieran inmuebles urbanos o rurales en un año fiscal determinado, deberán declarar su resultado considerando las ganancias brutas y las deducciones pertinentes desde la fecha en que han entrado en posesión de 30 / Inmuebles. Venta y Locación APLICACION TRIBUTARIA S.A. CAPÍTULO 1 los mismos, aun cuando no se hubiere celebrado la escritura traslativa de dominio, o desde la fecha de finalización de la construcción, en su caso. 2.12. Situación patrimonial. Valuación de los inmuebles Las personas físicas, las sucesiones indivisas, el cónyuge que perciba y disponga de todas las ganancias propias del otro, los padres en representación de sus hijos menores, cuando éstos deban declarar las ganancias como propias y los tutores y curadores en representación de sus pupilos, los administradores legales o judiciales de las sucesiones y a falta de éstos, el cónyuge supérstite, los herederos, albaceas o legatorios, los apoderados o los administradores generales, por sus poderdantes y los síndicos y liquidadores de las quiebras y concursos, a los efectos de la confección de su declaración jurada patrimonial –correspondiente a los bienes que poseían al 31 de diciembre del año por el cual se confecciona la declaración jurada–, deberán valuar los inmuebles de conformidad con lo previsto por la Resolución General Nº 2527 (D.G.I.). La citada norma establece que los bienes inmuebles deberán valuarse según el siguiente detalle: a) Inmuebles adquiridos hasta el 31 de diciembre de 1945: Según la valuación fiscal a esa fecha. b) Inmuebles adquiridos a partir del 1º de enero de 1946, inclusive: Por su precio de compra más los gastos efectivamente realizados con motivo de la compra (escrituras, comisiones, etcétera) y los importes pagados hasta la fecha de posesión o escrituración en concepto de intereses y actualizaciones. c) Mejoras, instalaciones y construcciones efectuadas a partir del 1º de enero de 1946: Se computan por el importe efectivamente invertido en las mismas. APLICACION TRIBUTARIA S.A. Inmuebles. Venta y Locación / 31 CAPÍTULO 1 La incorporación de los bienes inmuebles al patrimonio deberá efectuarse cuando medie boleto de compraventa u otro compromiso similar, siempre que se tuviere la posesión o, en su defecto, en el momento en que dicho acto tenga lugar, aún cuando no se hubiera celebrado la escritura traslativa de dominio. 2.13. Régimen de retención para determinadas ganancias 2.13.1. Introducción A través de la Resolución General Nº 830 (A.F.I.P.) (B.O. del 28/04/2000), la Administración Federal de Ingresos Públicos procedió a implementar un régimen de retención del impuesto a las ganancias aplicable a determinadas rentas. De conformidad con lo dispuesto por el Anexo II de la citada resolución general, se encuentran sujetos a retención, entre otros conceptos, los alquileres o arrendamientos de bienes mueble o inmuebles. 2.13.2. Sujetos obligados a practicar la retención Deberán actuar como agentes de retención los locatarios domiciliados o radicados en el país, sean personas físicas o jurídicas2. Sin perjuicio de ello, el inciso h) del Anexo IV de la Resolución General Nº 830, establece que las personas físicas y las sucesiones indivisas se encuentran obligadas a practicar la retención sólo cuando realicen pagos como consecuencia de su actividad empresarial o de servicio. 32 / Inmuebles. Venta y Locación APLICACION TRIBUTARIA S.A. CAPÍTULO 1 2 Es oportuno recordar que todos potencialmente somos agentes de retención del impuesto a las ganancias, en la medida en que los pagos efectuados superen los montos no sujetos a retención enumerados en el Anexo VIII de la Resolución General Nº 830 (A.F.I.P.), sin necesidad de que dicha condición sea notificada por parte de la Administración Federal de Ingresos Públicos. 2.13.3. Sujetos pasibles de retención Son sujetos pasibles de retención –entre otros– los locadores de bienes inmuebles que sean: a) Personas físicas y sucesiones indivisas, b) Empresas o explotaciones unipersonales, c) Sociedades comprendidas en el régimen de la Ley Nº 19.550 y sus modificaciones, sociedades y asociaciones civiles, fundaciones y demás personas jurídicas de carácter público o privado, d) Fideicomisos constituidos en el país conforme a la Ley Nº 24.441 y sus modificaciones y fondos comunes de inversión constituidos en el país de acuerdo con lo reglado por la Ley Nº 24.083 y sus modificaciones, excepto los indicados en el segundo artículo incorporado a continuación del artículo 70 del Decreto Reglamentario de la Ley de Impuesto a las Ganancias, texto aprobado por el Decreto Nº 1.344/98, y sus modificaciones, e) Establecimientos estables de empresas, personas o entidades del extranjero, f) Los integrantes de las uniones transitorias de empresas, agrupamientos de colaboración empresaria, consorcios, asociaciones sin existencia legal como personas jurídicas. Las retenciones serán practicadas a dichos sujetos sólo cuando se domicilien, residan o estén radicados en el país. APLICACION TRIBUTARIA S.A. Inmuebles. Venta y Locación / 33 CAPÍTULO 1 En el caso de responsables monotributistas, no corresponde practicar la retención. 2.13.4. Oportunidad de la retención La retención corresponderá ser practicada en el momento en el que se efectúe el pago del alquiler pactado. 2.13.5. Procedimiento para el cálculo La retención deberá practicarse en el momento de efectuarse el pago del alquiler, considerando el monto no sujeto a retención –de corresponder–, y las alícuotas que se establecen en el Anexo VIII de la Resolución General Nº 830 (A.F.I.P.). En el supuesto de efectuarse varios pagos en el mes a un mismo locador deberán acumularse los mismos y a dicha sumatoria se le detraerá el correspondiente importe no sujeto a retención. Al excedente que resulte de dicho cálculo se le aplicará la escala o la alícuota que corresponda. Al importe resultante se le detraerá la suma de las retenciones ya practicadas en el mismo mes calendario, a fin de determinar el monto que corresponderá retener por el respectivo concepto. A su vez, si el locatario decide efectuar el pago de la locación en forma global –paga varios meses juntos–, al tratarse de un único pago, el agente de retención –tratándose de la locación de inmuebles urbanos– deberá calcular la retención computando un sólo monto no sujeto a retención. En el caso de la locación de bienes inmuebles los conceptos a tener en cuenta en oportunidad de practicar la retención son los siguientes: 34 / Inmuebles. Venta y Locación APLICACION TRIBUTARIA S.A. CAPÍTULO 1 Código de régimen Concepto sujeto a retención % a retener Montos no sujetos a retención Inscriptos % No inscriptos % Inscriptos $ 27 Alquileres o arrendamientos de bienes muebles o inmuebles 6 28 1.200 El locador deberá informar al locatario (agente de retención) su condición de inscripto en el impuesto a las ganancias o de sujeto adherido al Régimen Simplificado para Pequeños Contribuyentes (Monotributo), mediante la entrega de la constancia de inscripción o de opción emitida a través de la página web de la Administración Federal de Ingresos Públicos. De no llevarse a cabo la entrega de dicha constancia, el agente de retención deberá considerar al locador como no inscripto en el impuesto a las ganancias o no adherido al Régimen Simplificado para Pequeños Contribuyentes (Monotributo), y aplicará la alícuota del veintiocho por ciento (28%). Cuando los locadores (sujetos pasibles de retención) sean no inscriptos en el impuesto a las ganancias no corresponderá considerar monto no sujeto a retención. La retención deberá calcularse sobre el importe total de cada pago –neto de I.V.A.–, sin deducción de suma alguna. 2.13.6. Pago global de locaciones de inmuebles rurales El artículo 16 de la Resolución General Nº 830 (A.F.I.P.) establece un tratamiento diferencial cuando se trata de locación de inmuebles rurales, al establecer que cuando se paguen sumas correspondientes a locaciones APLICACION TRIBUTARIA S.A. Inmuebles. Venta y Locación / 35 CAPÍTULO 1 de inmuebles rurales que comprendan más de un período mensual, a los efectos de la determinación del importe a retener se deducirá como importe no sujeto a retención un mínimo por cada mes calendario o fracción pagado. Por ejemplo, si en el mes de enero de 2008 el locatario decide abonar por adelantado el alquiler ($ 1.500 mensuales) de los meses de enero, febrero, marzo y abril (total: $ 6.000) de dicho año, la retención de impuesto a las ganancias deberá calcularse de la siguiente manera: Importe del pago – Monto no sujeto x Cantidad x Alícuota = a retención de meses $ 6.000 – ($ 1.200 x 4) x 6% = $ 72 Al ser el importe de la retención superior a veinte pesos ($ 20) corresponde llevar a cabo la misma. 2.13.7. Importe mínimo de retención Cuando en base al procedimiento descripto precedentemente [(importe del alquiler – monto no sujeto a retención) x alícuota de retención] se obtuviera un importe a retener inferior a veinte pesos ($ 20), no corresponderá efectuar la retención. El importe mínimo de la retención se elevará a cien pesos ($ 100) cuando se trate de alquileres de inmuebles urbanos percibidos por beneficiarios no inscriptos en el impuesto a las ganancias. 2.13.8. Ingreso, información y registro de las retenciones practicadas A los fines del ingreso e información de las sumas retenidas y/o importes a ingresar, los agentes de retención deberán observar los plazos, 36 / Inmuebles. Venta y Locación APLICACION TRIBUTARIA S.A. CAPÍTULO 1 el procedimiento y las condiciones establecidas en la Resolución General Nº 2233 (SI.CO.RE.). 2.14. Beneficiarios del exterior. Retención de carácter de pago único y definitivo 2.14.0.1. Retención a practicar El Título V de la Ley de Impuesto a las Ganancias establece un régimen aplicable a los sujetos que revistan la condición de beneficiarios del exterior. De esta manera, el artículo 91 de la citada ley establece que cuando se paguen beneficios netos de cualquier categoría a sociedades, empresas o cualquier otro beneficiario del exterior –con excepción de los dividendos, las utilidades de los sujetos a que se refieren los apartados 2, 3, 6 y 7, del inciso a) del artículo 69 y las utilidades de los establecimientos comprendidos en el inciso b) de dicho artículo– corresponde que quien los pague retenga e ingrese a la Administración Federal de Ingresos Públicos, con carácter de pago único y definitivo, el treinta y cinco por ciento (35%) de dichos beneficios. Atales fines, la ley considera beneficiario del exterior a aquel sujeto que perciba sus ganancias en el extranjero directamente o a través de apoderados, agentes, representantes o cualquier otro mandatario en el país y a quien, percibiéndolos en el país, no acreditara residencia estable en el mismo. En los casos en que exista imposibilidad de retener, los ingresos indicados estarán a cargo de la entidad pagadora, sin perjuicio de sus derechos para exigir el reintegro de parte de los beneficiarios. A los efectos de determinar el importe de la retención de carácter de pago único y definitivo, se debe aplicar la tasa del treinta y cinco por APLICACION TRIBUTARIA S.A. Inmuebles. Venta y Locación / 37 CAPÍTULO 1 ciento (35%) sobre la ganancia neta presumida por la ley para el tipo de ganancia de que se trate. De conformidad con lo establecido por el inciso f) del artículo 93 de la Ley de Impuesto a las Ganancias se considerará renta el sesenta por ciento (60%) de las sumas pagadas en concepto de alquileres o arrendamientos de inmuebles ubicados en el país. 2.14.1. Ingreso e información de las retenciones efectuadas 2.14.1.1. Normativa aplicable A fin de proceder al ingreso e información de las retenciones que se practiquen con carácter de pago único y definitivo a beneficiarios del exterior, se deberá seguir el procedimiento dispuesto por la Resolución General Nº 739 (A.F.I.P.). 2.14.1.2. Importe sujeto a retención. Oportunidad de la retención La retención deberá practicarse en oportunidad del pago.Atal efecto, se entiende como pago el giro o libranza de dinero, o las demás formas cancelatorias previstas en el artículo 18 de la Ley de Impuesto a las Ganancias. Afin de determinar el importe a retener se deberán tener en cuenta las siguientes situaciones: que el pago del impuesto se encuentre a cargo del sujeto que efectúa el pago de la ganancia sujeta a retención o que el impuesto está a cargo del sujeto del exterior. a) Pago del impuesto a cargo del agente pagador: La retención se calculará sobre el monto que resulte de acrecentar la ganancia a pagar con el importe del respectivo impuesto que se haya tomado a cargo. 38 / Inmuebles. Venta y Locación APLICACION TRIBUTARIA S.A. CAPÍTULO 1 b) Impuesto a cargo del sujeto del exterior: La retención se calculará aplicando a alícuota a la renta presunta (35% x importe a pagar x 60%). Cuando la ganancia a pagar a un beneficiario del exterior se encuentre expresada en moneda extranjera, a fin de determinar en moneda argentina el importe sujeto a retención se deberá tomar el tipo de cambio de la efectiva negociación de contado de las divisas destinadas para el pago de la ganancia. De no existir dicha negociación, se deberá tomar el tipo de cambio vendedor del Banco de la Nación Argentina, vigente al cierre del día hábil cambiario inmediato anterior al que se efectúe el pago. 2.14.1.3. Agentes de retención Los agentes de retención deberán practicar la retención según se indica a continuación: a) Entidades que no actúen en carácter de intermediarias, administradoras o mandatarias: En el momento en que quede configurado el pago de la renta o con anterioridad al momento en que se ordenen el giro o remesa de fondos a una persona física o jurídica que actúe como intermediaria, administradora o mandataria. b) Intermediarios, administradores o mandatarios que efectúen pagos por cuenta de terceros: Deberán practicar la retención por los pagos al exterior que realicen por cuenta de los sujetos que ordenen los mismos. c) Agentes, representantes u otros mandatarios del beneficiario del exterior: Quienes perciban beneficios por cuenta del beneficiarios del exterior, en virtud de los establecido en los artículos 17 –segundo párrafo– y 18 del Decreto Reglamentario de la Ley de APLICACION TRIBUTARIA S.A. Inmuebles. Venta y Locación / 39 CAPÍTULO 1 Impuesto a las Ganancias, deberán ingresar el importe de la retención correspondiente, cuando el pagador de la renta haya omitido practicarla. 2.14.1.4. Ingreso e información de las sumas retenidas Los agentes de retención deberán ingresar las sumas retenidas mediante el empleo de un volante de pago F. 799 o a través de la confección de un volante electrónico de pago (V.E.P.). Asimismo, deberán informar lasmismasmediante la utilización del programa aplicativo del “Sistema de Control de Retenciones – SI.CO.RE.”. 2.14.1.5. Certificado de retención Los agentes de retención deberán generar un “Certificado de Retención” mediante la utilización del programa aplicativo denominado “SI.CO.RE. – Sistema de Control de Retenciones – Versión 7.1.” por cada retención efectuada, y deberán presentarlo –por triplicado– con posterioridad al ingreso de la retención, en la dependencia que se encuentre a cargo del control de sus obligaciones fiscales, para ser intervenido por la Administración Federal de Ingresos Públicos, debiendo exhibir el tiquet de pago correspondiente. 3. VENTA DE INMUEBLES 3.1. Venta efectuada por personas físicas De conformidad con lo establecido por el artículo 2º de la Ley de Impuesto a las Ganancias, para las personas físicas y sucesiones indivisas, las ganancias que quedan alcanzadas por el citado gravamen son aquellas que sean periódicas, dando origen a la permanencia de la fuente que las produce y a su habilitación. De esta manera, si una persona física obtiene una ganancia, por ejemplo por la venta de un inmueble afectado 40 / Inmuebles. Venta y Locación APLICACION TRIBUTARIA S.A. CAPÍTULO 1 a locación, como ese ingreso no es periódico y habitual y además, con la venta se extingue la fuente productora de ingresos, dicha utilidad no estará alcanzada por el impuesto a las ganancias, sino, en este caso, por el impuesto a la transferencia de inmuebles. Asimismo, si se procede a la venta de la casa habitación, la utilidad obtenida en dicha operación tampoco estará alcanzada por el impuesto a las ganancias, por tratarse de una persona no habitualista, quedando si sometida al pago del impuesto a la transferencia de inmuebles (I.T.I.). Consecuentemente, la utilidad obtenida por la venta de inmuebles por parte de las personas físicas y sucesiones indivisas se encuentra alcanzada por el impuesto a las ganancias en los siguientes supuestos: a) Cuando se trate de sujetos que hagan habitualidad en la venta de inmuebles. b) Cuando los bienes inmuebles se encuentren afectados a una explotación unipersonal o de sociedades de hecho, es decir, a la obtención de renta de la tercera categoría. En este caso, estamos en presencia de renta de la tercera categoría. 3.2. Venta efectuada por sociedades Cuando la venta de inmuebles sea efectuada por personas de existencia ideal, la utilidad obtenida en la misma se encontrará siempre alcanzada por el impuesto, tributando a la alícuota del treinta y cinco por ciento (35%). APLICACION TRIBUTARIA S.A. Inmuebles. Venta y Locación / 41 CAPÍTULO 1 3.3. Régimen de venta y reemplazo 3.3.1. Introducción El régimen de venta y reemplazo es aquel por medio del cual se le otorga a determinados contribuyentes la posibilidad de optar por imputar la ganancia obtenida por la enajenación de un bien afectado a la actividad gravada3 –inmuebles–, al balance impositivo o en su defecto afectar la misma al costo de un nuevo bien, en cuyo caso, la amortización impositiva de este último se calculará sobre el costo de adquisición disminuido en el importe de la ganancia afectada. De esta manera, la rebajarse el costo del nuevo bien, la ganancia derivada de la venta del bien reemplazado se declara indirectamente durante el transcurso de la vida útil del nuevo bien, mediante sus menores amortizaciones. Este régimen se encuentra normado por los artículos 67 de la Ley de Impuesto a las Ganancias, 96 y 113 de su Decreto Reglamentario y por la Resolución General Nº 2140 (A.F.I.P.) (B.O. del 04/10/2006). 3.3.2. Condiciones para el ejercicio de la opción La opción para afectar la utilidad impositiva al costo de un nuevo bien sólo procederá cuando entre la operación de venta y la de reemplazo medie un plazo inferior a un (1) año calendario, independientemente del orden en que ocurran ambas operaciones (primero la venta y luego la compra, o viceversa), y sin tener en cuenta si durante dicho plazo transcurren dos (2) ejercicios comerciales. Por ejemplo, si la sociedad cierra su ejercicio comercial el 30/09/2007, llevándose a cabo las operaciones de venta y compra el 15/09/2007 y el 13/09/2008, respectivamente, en este caso, puede hacerse uso de la opción, ya que entre ambas operaciones transcurrió un período inferior a un (1) año, aunque las mismas se hayan realizado en ejercicios comerciales distintos. 42 / Inmuebles. Venta y Locación APLICACION TRIBUTARIA S.A. CAPÍTULO 1 3 El régimen de venta y remplazo también es aplicable a la venta de bienes muebles amortizables. Respecto de los bienes inmuebles, el término de un (1) año se computará desde la entrega de la posesión, mediante el correspondiente contrato de venta o desde la escrituración, el que fuere anterior. 3.3.3. Bienes inmuebles comprendidos en la opción Según lo establecido por el artículo 67 de la Ley de Impuesto a las Ganancias, el régimen es de aplicación en el supuesto de reemplazo y enajenación de un bien inmueble afectado a la actividad como bien de uso, siempre y cuando se de cumplimiento a la condiciones que al respecto establece el artículo 67 en su segundo párrafo, a saber: Que el inmueble registre una antigüedad como bien de uso superior o igual a dos (2) años, al momento de su enajenación. Que el importe obtenido en la enajenación se reinvierta en el bien de reemplazo o en otros bienes de uso afectados a la actividad. En este caso, cuando se vende un inmueble podrá aplicarse el régimen de venta y reemplazo, ya sea que el bien de reemplazo sea mueble o inmueble. El artículo 96 del Decreto Reglamentario de la Ley de Impuesto a las Ganancias establece que por reemplazo de un inmueble afectado a la explotación como bien de uso se entiende tanto la adquisición de otro inmueble, como así también la de un terreno y ulterior construcción en él de un edificio o la sola construcción efectuada sobre un terreno adquirido con anterioridad. La construcción de la propiedad que constituirá el bien de reemplazo puede ser anterior o posterior a la fecha de venta del bien objeto de reemplazo, siempre que entre esta fecha y la de iniciación de las obras no haya transcurrido un plazo superior a un (1) año y que las mismas finalicen en un período máximo de cuatro (4) años computado desde su inicio. APLICACION TRIBUTARIA S.A. Inmuebles. Venta y Locación / 43 CAPÍTULO 1 3.3.4. Sujetos comprendidos Quedan comprendidos dentro del presente régimen los sujetos que obtengan ganancias de la tercera categoría siempre y cuando los inmuebles se encuentren afectados a la actividad. 3.3.5. Utilidad a compensar contra el costo del nuevo bien Todo lo referente al tratamiento a dispensar a la utilidad obtenida en la venta del bien objeto de reemplazo se encuentra contemplado en el quinto párrafo del artículo 96 de la reglamentación. El mismo establece que: “Asimismo, si se produjera un excedente de utilidad en la venta con relación al costo del bien de reemplazo o cuando el importe obtenido en la enajenación no fuera reinvertido totalmente en el costo del nuevo bien, en el caso de reemplazo de bienes muebles amortizables o de inmuebles afectados a la explotación como bien de uso, respectivamente, la opción se considerará ejercida respecto del importe de tal costo y el excedente de utilidad o la proporción de la misma que, en virtud del importe reinvertido, no resulte afectada, ambos debidamente actualizados, estará sujeto al pago del gravamen en el ejercicio en que, según se trate de adquisición o construcción, se produzca el vencimiento de los plazos a que se refiere el párrafo anterior.” Teniendo en cuenta lo establecido por el citado artículo, en el supuesto de que el bien a reemplazar revista el carácter de inmueble, la utilidad impositiva producto de la venta se afectará al costo del nuevo bien de reemplazo en proporción al porcentaje reinvertido. Es decir, si el valor de la venta se reinvierte totalmente, se podrá afectar el cien por ciento 44 / Inmuebles. Venta y Locación APLICACION TRIBUTARIA S.A. CAPÍTULO 1 (100%) de la utilidad impositiva. Caso contrario, sólo se podrá imputar la utilidad obtenida al costo del nuevo bien en proporción al importe reinvertido. Por ejemplo: Datos: Precio de venta del inmueble: $ 100.000 Precio de compra del nuevo bien: $ 80.000 Utilidad: $ 5.000 Porcentaje de reinversión: Precio de compra = Precio de venta $ 80.000,00 = 80% $ 100.000,00 En este caso sólo se reinvirtió un porcentaje del precio de la venta, siendo en este caso el ochenta por ciento (80%), lo cual significa que la utilidad impositiva deberá ser afectada en igual proporción. Calculo de la utilidad a afectar: $ Utilidad impositiva 5.000,00 Porcentaje de reinversión x 0,80 Utilidad a afectar 4.000,00 APLICACION TRIBUTARIA S.A. Inmuebles. Venta y Locación / 45 CAPÍTULO 1 Cálculo del costo del nuevo bien: $ Precio de compra 80.000,00 Utilidad afectada ( 4.000,00) Costo del nuevo bien 76.000,00 El excedente de la utilidad no afectada ($ 1.000) queda sujeta al pago del impuesto a las ganancias en el período fiscal en el cual opere el vencimiento para el ejercicio de la opción. 3.3.6. Amortizaciones Este tema se encuentra tratado en el primer párrafo del artículo 96 del decreto reglamentario de la Ley de Impuesto a las Ganancias, estableciendo que: “Cuando se opte por afectar la ganancia obtenida en la venta de un bien al costo de otro bien adquirido con anterioridad, realizándose ambas operaciones –adquisición y venta– en ejercicios fiscales distintos, la amortización en exceso practicada por el bien de reemplazo deberá reintegrarse al balance impositivo en el ejercicio fiscal en que se produzca la venta del bien reemplazado, debiendo actualizarse el importe respectivo aplicando el índice de actualización mencionado en el artículo 89 de la ley, referido al mes de cierre del ejercicio fiscal en que corresponda efectuar el reintegro.” Lo establecido en el citado párrafo es de aplicación en el caso de que la compra del bien de reemplazo se hubiese realizado en el ejercicio fiscal anterior a aquél en el que se realiza la venta del bien de reemplazo. De esta manera, el nuevo bien debe ser amortizado en el año de 46 / Inmuebles. Venta y Locación APLICACION TRIBUTARIA S.A. CAPÍTULO 1 alta, imputando dicho cargo al balance impositivo de ese período. En el próximo ejercicio, una vez realizada la venta del bien a reemplazar se imputa la utilidad obtenida en la misma al costo del nuevo bien, el cual se reduce, debiendo recalcular la amortización efectuada sobre el mismo, dando por resultado un menor costo por desgaste. Esa amortización en exceso practicada con anterioridad, deberá ser considerada como mayor utilidad impositiva en el período fiscal en el que se produzca la venta. 3.3.7. Manifestación de la opción. Formalidades La opción de venta y reemplazo deberá efectuarse de acuerdo con las formalidades y en los plazos establecidos por la Administración Federal de Ingresos Públicos. 3.3.7.1. Solicitud del certificado de no retención Al respecto, la Resolución General Nº 2140 (A.F.I.P.) establece que los contribuyentes que ejerzan la opción de venta y reemplazo de bienes, deberán comunicar dicha opción a la Administración Federal de Ingresos Públicos, ingresando conClave Fiscal al servicio “Transferencia de Inmuebles”. APLICACION TRIBUTARIA S.A. Inmuebles. Venta y Locación / 47 CAPÍTULO 1 El sistema solicitará que se ingresen los siguientes datos: Una vez efectuada la comunicación, el contribuyente obtendrá un “certificado de no retención”, el cual deberá ser exhibido al escribano interviniente en la operación de venta a los efectos de que este último 48 / Inmuebles. Venta y Locación APLICACION TRIBUTARIA S.A. CAPÍTULO 1 omita efectuar la retención del impuesto a las ganancias establecida en la Resolución General Nº 2139 (A.F.I.P.). En el supuesto de no exhibir al escribano actuante el citado certificado, éste practicará la retención del gravamen. 3.3.7.2. Reemplazo del bien. Información Luego de haber solicitado el correspondiente certificado de no retención, los contribuyentes deberán informar al Organismo Fiscal sobre el cumplimiento que oportunamente den a la obligación de adquirir o, en su caso, iniciar la construcción del o de los bienes de reemplazo. Dicha comunicación deberá efectuarse mediante el ingreso al servicio “Transferencia de Inmuebles”. Cuando el bien de reemplazo fuera un inmueble a construir, corresponderá que los responsables comuniquen, dentro del plazo de cuatro (4) años, los datos relativos a la finalización de la construcción. APLICACION TRIBUTARIA S.A. Inmuebles. Venta y Locación / 49 CAPÍTULO 1 50 / Inmuebles. Venta y Locación APLICACION TRIBUTARIA S.A. CAPÍTULO 1 En el supuesto caso que los bienes de reemplazo se hubieran adquirido o, en su caso, se hubiera iniciado la construcción con anterioridad a la venta de los bienes reemplazados, también podrá ejercerse la opción siempre que entre ambas operaciones no hubiera transcurrido un plazo superior a un (1) año. En tal supuesto la comunicación deberá efectuarse –mediante el ingreso al servicio “Transferencia de inmuebles”– antes del vencimiento establecido para la presentación la declaración jurada anual del impuesto a las ganancias, correspondiente al ejercicio en que tenga lugar la adquisición de los bienes de reemplazo. En el caso de incumplimiento de alguno de los plazos la opción de venta y reemplazo se entenderá desistida. 3.3.7.3. Certificado de no retención A continuación, presentamos un modelo de certificado de no retención del impuesto a las ganancias: Impuesto a las Ganancias Artículo 67 – Resolución General Nº 2140 Lugar y Fecha: Dependencia: Certificado de no retención Nº Contribuyente: C.U.I.T.: Domicilio fiscal: C.P.: APLICACION TRIBUTARIA S.A. Inmuebles. Venta y Locación / 51 CAPÍTULO 1 Inmuebles: Identificación del inmueble: Ubicación: Nomenclatura catastral: Valor de transferencia declarado: Porcentaje de titularidad: Fecha de venta: Bienes muebles: Automotores: Marca: Modelo: Año: Dominio: Naves/embarcaciones: Marca: Modelo: Año: Matrícula: Aeronaves: Marca: Modelo: Año: Matrícula: Otros bienes: Valor de transferencia declarado: Porcentaje de titularidad: Fecha de venta: El contribuyente del epígrafe se encuentra excluido del régimen de retención previsto por la Resolución General Nº 2139, respecto de la transferencia de los bienes cuyos datos referenciales se encuentran detallados precedentemente, en razón de haber ejercido la opción prevista en el artículo 67 de la ley del gravamen. Este certificado tendrá vigencia durante el período comprendido entre los días .../.../... y .../.../..., ambos inclusive. El presente se expide sobre la base de los datos declarados y aportados por el contribuyente, reservándose esta Administración Federal, la facultad de disponer su caducidad en el momento de comprobarse la inexactitud de los mismos y/o las circunstancias previstas al efecto por la citada resolución general. En cada oportunidad que corresponda practicar una retención, de acuerdo con la normativa vigente, necesariamente deberá corroborarse la autenticidad y vigencia del presente mediante la consulta en el sitio “web” de este Organismo (http://www.afip.gov.ar). 52 / Inmuebles. Venta y Locación APLICACION TRIBUTARIA S.A. CAPÍTULO 1 LINK DE DESCARGA: http://datos.aplicacion.com.ar/previews/2007/9789871099887_santos_romero_inmuebles_preview.pdf Por favor comenten. Gracias.