2)Valor Unitario de la Tierra:
Se repetirá en ésta parte de la planilla el Valor Unitario Zonal para la Tierra Libre de Mejoras, obtenido en la planilla anterior.
Se especificará también las medidas correspondientes al lote tipo sobre el cual se aplicará la tabla de coeficientes de frente y fondo respectivos, que se utilizarán en el punto siguiente.
3) Coeficientes Correctivos:
Se utilizarán similares criterios para la asignación de los coeficientes que los empleados en la planilla anterior.
De la misma manera, el coeficiente correctivo se obtendrá de multiplicar todos los coeficientes entre sí.
4) Restricciones o afectaciones desvalorizantes:
En ésta etapa del proceso de cálculo, se tendrán en especial consideración ciertas características que pueden estar incidiendo en forma directa sobre el valor del bien a tasar y que son independientes de los valores zonales de carácter general, o de los coeficientes tradicionales que normalmente se emplean.
Son situaciones especiales, y que perjudican el valor económico de la propiedad a tasar. Dentro de los factores que se consideran se encuentran los siguientes:
a) Afectaciones por Ensanches de calles
b) Retiros municipales pronunciados, que desmejoran el valor de la propiedad por reducir considerablemente su aprovechamiento.
c)Electroductos que puedan estar atravesando la propiedad o que aún fuera de ella impliquen restricciones al dominio que puedan mermar su valor de comercialización.
d) Títulos incompletos, posesiones sin título, usufructos, o cualquier otro gravamen a perpetuidad
que pudiera incidir sobre su valor de comercialización.
e) Mal aprovechamiento, cuando en terrenos de gran valor comercial, la existencia de una construcción que no lo aproveche en su totalidad pueda estar incidiendo sobre su valor.
f) Otras, según criterio del profesional tasador.
Al ser situaciones que perjudican el valor de la propiedad, el valor de cada uno de los coeficientes será menor a la unidad, y deberán expresar la disminución de valor monetario que el tasador estima prudente en función del daño que se le haga a la propiedad.
El valor del coeficiente final a aplicar surgirá del producto de cada uno de los coeficientes señalados en los dos puntos anteriores.
5) Cálculo del valor total de la tierra libre de mejoras:
En ésta sección de la planilla se calculará el valor total de la tierra libre de mejoras. Para hacerlo, se deberá efectuar el producto entre la Superficie de Terreno, el Valor Unitario contenido en la sección 2) de la presente planilla y el coeficiente final del punto 4)
Planilla de Determinación del Valor Unitario Básico de la Construcción
Esta será la planilla que se utilizará para determinar el costo, en $/m2, de un metro cuadrado de construcción para una vivienda estándar.
Las distintas particularidades de las mejoras edilicias que se puedan encontrar en la propiedad a tasar, no serán tenidas en cuenta en ésta planilla, ya que la misma sólo tiene por finalidad el establecimiento de un valor básico para una construcción ideal a partir del cual se relacionarán las construcciones existentes en función de su uso particular y la categorización propia que posean.
Para la determinación de dicho valor, se utilizará el método de Equivalencia de Costos Dominantes, combinado con el de Suma de Puntos. Como consecuencia de dichos métodos el valor de la construcción surgirá de la aplicación de una fórmula polinómica cuyas variables serán distintos valores de materiales representativos de la construcción. Por tal motivo, los aspectos mas determinantes para la fijación del valor analizado serán obtenidos a partir de la determinación de los precios de mercado de dichos materiales.
Es importante destacar, que según lo indica la Ley, la adopción de los precios de los materiales contemplados en la fórmula polinómica deberá responder a los de mercado en el momento en el que se realiza la tasación. Los mismos son con IVA incluido.
La planilla en cuestión se compone de 4 partes. La primera de ellas establece la fórmula que se utilizará para el cálculo del valor unitario. La fórmula representa la componente del Método de Suma de Puntos. Se calcula para una vivienda tipo o ideal de 75 puntos de categorización.
La segunda parte establece la forma de determinar el valor de las constantes A y B de la fórmula anterior, las que dependen del valor de los materiales de construcción. Es en ésta parte donde el Profesional Tasador deberá agregar los precios por él relevados.
La tercer parte de la planilla describe las características constructivas de la vivienda tipo o ideal para la que se calcula el valor unitario. Es indicativa.
Finalmente, en el último sector de la planilla se calcula el valor final, en función de la fórmula establecida en el punto primero de la presente.
Planillas de Croquis de Ubicación y Otros
En ésta planilla se incluirán los croquis de la propiedad que el Profesional Tasador estime necesarios incluir en su informe de Tasación.
Los croquis que sugiere la planilla en cuestión son los de ubicación de la propiedad, la de ubicación relativa de la totalidad de los antecedentes consultados, una imagen aérea de la propiedad, si el Profesional lo estima conveniente, y el croquis de mejoras a categorizar dentro del terreno de la propiedad.
Es importante destacar, que tanto la ubicación relativa de cada uno de los croquis, como el tamaño y grado de detalle de los mismos, es meramente ilustrativa en las planillas existentes en la Ley, quedando a criterio del Profesional actuante la forma de su presentación y los distintos ítems a incluir en la presente planilla.
Lo que se pretende es que con ésta planilla queden adecuadamente identificadas todas y cada una de las variables identificatorias gráficas de la propiedad a tasar, de sus mejoras, y de los antecedentes utilizados como apoyo de los tasadores para cada una de las determinaciones de valor que el mismo lleva a cabo.
Planilla de Categorización de Mejoras Edilicias
La planilla que se analiza es la que nos permitirá establecer el puntaje de categorización de la mejora analizada. Aunque su forma sea distinta a la actual, es básicamente el mismo formulario BIC 7 utilizado por la D.P.C. Sus variables son exactamente las mismas que las que se encuentran publicadas en la Ley de Avalúos que año tras año es sancionada. En caso de tener que tasar un galpón, se deberá utilizar el formulario BIC 8.
Es importante destacar que para cada una de las mejoras que se valorizarán, deberá existir una planilla de esta.
Para proceder a su llenado, se deberá analizar ítem por ítem los materiales con los que está construida la mejora y adoptar uno de ellos en función del listado que se le asigna a cada columna. Según el renglón en el que se encuentre la columna, será el puntaje que se le asignará a cada ítem.
En el caso de que la construcción analizada esté llevada a cabo con algún material que no se encuentre tabulado, el Tasador deberá asignar el puntaje que mas se asemeje a los que sí se encuentran tabulados. De la misma manera cuando un determinado ítem esté construido con mas de un material, podrá representarse dicha situación en el formulario de categorización, asignando puntajes cruzados en distintos renglones, cuando el formulario así lo permita. En algunos ítems esto no será posible, por lo que el Tasador deberá asignar el que predomine en la construcción analizada, en otros caso podrá asignar hasta dos clases de materiales distintos, y en otros podrá asignar hasta tres distintos, según cual sea el caso del ítem que se analiza.
La cantidad de cruces que debe contener el formulario es de 20, en todos los casos, si lo que estamos tasando es una mejora edilicia que se encuentra terminada. Sólo en el caso de una mejora en construcción, podrá tener menos de 20 cruces.
En lo que respecta a los datos que se deben llenar en ésta planilla, encontramos los siguientes:
Es importante destacar, que en el caso de tener que tasar una superficie cubierta de tipo galpón o tinglado, se deberá modificar los contenidos de la descripción de los materiales constructivos por los correspondientes al BIC 8, según lo prescripto por la Ley N° 7637
Planilla de Cálculo del Valor de la Mejora Edilicia.
Esta será la planilla que nos dará por resultado el valor de cada uno de los polígonos constructivos que se definieron como mejoras tasables al principio del instructivo.
Para ello, la planilla trabaja sobre una serie de elementos que fueran previamente definidos, entre los que se pueden destacar los siguientes:
a) Calcula el valor de la mejora siempre a partir del Valor Unitario de Construcción determinado en la planilla correspondiente. Se trata obviamente del valor de construcción a nuevo, y viene siempre definido por el de una vivienda estándar. A lo largo del proceso de calculo previsto en la presente planilla se determinará el valor específico para la mejora particularmente considerada.
b) Para lograr ése objetivo, relaciona el valor de ésa vivienda estándar mediante el puntaje de categorización determinado en el respectivo formulario tratado en el punto anterior.
De la misma forma que se dijera en la planilla anterior, deberá existir una planilla para cada polígono de mejora valuable, tal como hayan sido así definidas en la carátula de las NPT.
Para llegar a la determinación del valor final de la mejora, a lo largo de toda la planilla se realizan determinados procesos de cálculo o de muestra de información, y que se pueden resumir de la siguiente manera:
1.- Datos de la mejora a categorizar
2.- Datos adicionales de la Superficie Cubierta
3.- Cálculo del valor físico de reposición a nuevo
4.- Cálculo de la depreciación por Edad y Estado de Conservación
5.- Cálculo del valor unitario actual de la mejora.
6.- Cálculo del valor final de la mejora
1.- Datos de la mejora a categorizar
Los datos que se requieren para su llenado son la definición del carácter de la mejora, es decir si es un edificio de tipo vivienda, galpón u otro. También se requiere la información de la cantidad de plantas en total que posee la mejora a tasar, la superficie cubierta, el destino actual, considerando que no siempre el destino que una construcción ocupa es coincidente con el tipo de mejora con la que se construyó originalmente el edificio. Este es un dato importante, porque posteriormente, la diferencia entre el tipo de mejora y el destino actual, puede estar justificando la adopción de algún coeficiente de depreciación funcional, que en algunos casos puede llegar a ser importante.
También se requiere que se consigne el año de construcción de dicho polígono, toda vez que éste dato será de vital importancia para el cálculo de la depreciación por edad; y por último se solicita la inclusión del estado de conservación que el Profesional Tasador le asigne a la mejora, definiendo los distintos estados en función de lo establecido por el método de Ross – Heidecke, con la siguiente convención:
Estado 1: Bueno. Corresponde a construcciones nueva o casi nuevas, en perfecto estado de conservación y mantenimiento.
Estado 3: Normal. Corresponde a construcciones que ya no se pueden considerar nuevas y que su estado de conservación es el adecuado para cumplir satisfactoriamente su finalidad.
Estado 5: Necesitado de Reparaciones Sencillas.
Estado 7: Necesitado de Reparaciones Importantes.
Estado 9: Demolición. Este estado nunca debería aparecer en la planilla, ya que se trata de construcciones que carecen de valor alguno ya que se encuentran en estado de demolición. Lo adecuado hubiera sido aclarar en Carátula que dicho polígono no se tasaría ya que no tiene valor económico alguno.
De la misma manera, la planilla contempla la posibilidad de utilizar los estados de conservación 2, 4, y 6, entendiéndose que dichos estados corresponden a estratos intermedios entre el 1 y el 3; el 3 y el 5; el 5 y el 7; y el 7 y el 9 respectivamente.
2.- Datos adicionales de la Superficie Cubierta
En éste sector de la planilla se solicita al tasador ilustre la cantidad de ambientes que posee la propiedad, a fin de obtener un cabal conocimiento de su mayor o menor grado de funcionalidad, si la construcción posee subsuelos o entrepisos, dependencias de servicio, garage, escritorio, y uno que es muy importante, es la cantidad de baños que posee el polígono. Es común que cuando la cantidad de dependencias sanitarias es considerable, haya que aplicar algún coeficiente corrector por densidad de locales sanitarios.
Por último, se solicita al tasador adopte la vida útil máxima probable. La misma siempre está a criterio del tasador, existen algunas tablas que daremos a modo de ejemplo, pero está íntimamente relacionada con la expectancia de vida que el inmueble posea, y ésta a su vez está íntimamente ligada al mantenimiento que se la haya dado a la construcción a lo largo del tiempo, a su estado de conservación y a la cantidad de refacciones que se hayan hecho sobre la mejora considerada. En consecuencia, mas allá de lo que pueda aconsejar la tabla que se adjunta, la adopción final del valor solicitado siempre estará a criterio del Profesional Tasador.
3.- Cálculo del valor físico de reposición a nuevo
En ésta parte de la planilla se procederá a vincular el valor unitario de la construcción determinado para una vivienda estándar, con la situación particular de la mejora que queremos tasar. Para obtener el valor se deberá ingresar el valor unitario básico determinado anteriormente, el puntaje de la mejora obtenido a través del formulario de categorización respectivo, y en función de éste se deberá calcular el Coeficiente Relativo de la Construcción, mediante la siguiente tabla:
TABLAS PARA LA DETERMINACION DEL COEFICIENTE RELATIVO DE LA CONSTRUCCION
VIVIENDA DE LADRILLO O SIMILAR
Puntaje Crc Urbano Crc Rural Categoría
De 20 a 29 0.00 0.00 006
De 30 a 49 0.56 0.21 005
De 50 a 69 0.67 0.25 004
De 70 a 75 1.00 0.38 03C
De 76 a 81 1,15 0,43 03B
De 82 a 85 1,40 0,55 03A
De 86 a 105 1.65 0,78 002
De 106 a 120 2.60 1,23 001
VIVIENDA DE ADOBE O SIMILAR
Puntaje Crc Urbano Crc Rural Categoría
De 20 a 29 0.00 0.00 012
De 30 a 49 0.22 0.10 011
De 50 a 69 0.37 0.12 010
De 70 a 89 0.40 0.18 009
De 90 a 109 0.54 0.24 008
De 110 a 120 0.71 0.32 007
GALPONES DE LADRILLO O SIMILAR
Puntaje Crc Urbano Crc Rural Categoría
De 20 a 29 0.00 0.00 017
De 30 a 49 0.38 0.18 016
De 50 a 69 0.51 0.24 015
De 70 a 89 0.64 0.30 014
De 90 a 109 0.92 0.43 013
GALPONES DE ADOBE O SIMILAR
Puntaje Crc Urbano Crc Rural Categoría
De 20 a 29 0.00 0.00 022
De 30 a 49 0.19 0.09 021
De 50 a 69 0.25 0.12 020
De 70 a 89 0.32 0.14 019
De 90 a 109 0.47 0.21 018
Si el Profesional Tasador lo estima conveniente, en lugar de la tabla, podrá utilizar las respectivas fórmulas:
Crc= A + ( B/C : (Ptos -30)**2)
Dónde:
Material Tipo A B C
Ladrillo Vivienda 0,56 0,0435 200
Adobe Vivienda 0,21 0,0435 550
Ladrillo Galpón 0,38 0,0210 200
Adobe Galpón 0,19 0,0210 400
Bodegas 0,27 0,0210 200
Para el caso de las construcciones que tengan menos de 30 puntos según el formulario BIC 7 y BIC 8, el valor unitario de los mismos será igual a cero, por entender que este tipo de construcción es de muy mala calidad, no teniendo valor de mercado.
Una vez definido el Coeficiente relativo de la construcción, se procederá a contemplar algunas correcciones que pudieran tener que efectuarse en función de los siguientes ítems:
a) Coeficiente corrector por magnitud superficial: Es sabido que a medida que aumenta la cantidad de superficie cubierta, tiende a disminuir levemente el valor unitario de la construcción, por lo que se aconseja que los coeficientes se adapten a los siguientes, salvo criterio especial del Profesional Tasador.
b) Coeficiente corrector por calidad funcional: Siempre estará a criterio del Tasador. Mide la mayor o menor adaptabilidad que tiene el destino actual al que se somete la construcción en función del destino para el que fuera concebido originalmente.
c)Coeficiente por mayor costo en altura: Pondera el mayor valor que tendrá la construcción por metro cuadrado cuando el edificio tenga mas de una sóla planta, es decir cuando se aparte de la vivienda tipo sobre la que se definió el valor unitario básico de la construcción a nuevo. Para la adopción del valor numérico se sugiere la siguiente tabla, salvo mejor criterio en contrario.
d) Coeficiente corrector por densidad de locales sanitarios: Cuando una edificación, como por ejemplo las destinadas a Hoteles, presenten una cantidad de locales sanitarios sensiblemente superior a lo que se puede esperar en la vivienda tipo para la cual fue definido el valor unitario básico de la construcción, se caerá en la necesidad de expresar éste incremento en el valor unitario, valiéndose para ello de un coeficiente que lo refleje fielmente. La adopción del valor numérico del mismo queda a criterio del Profesional Tasador.
Con todos éstos valores y coeficientes calculados, se procederá a determinar el coeficiente final a aplicar, el cual surgirá del producto entre el Coeficiente Relativo de la Construcción, el Coeficiente Corrector por Magnitud Superficial, el Coeficiente corrector por Calidad Funcional, el Coeficiente de Mayor Costo en altura y el de Densidad de Locales Sanitarios. Huelga decir que cuando por las características particulares de la construcción analizada no se deba utilizar alguno de éstos coeficientes, el valor que se deberá consignar es siempre la unidad.
Cumplido dicho paso, para el cálculo del Valor físico a nuevo de la mejora, bastará con multiplicar el coeficiente final por el valor unitario básico del primer renglón.
4.- Cálculo de la depreciación por Edad y Estado de Conservación
El paso siguiente es calcular cual será el valor actual de la mejora analizada, en función de la edad transcurrida y del estado de conservación que la misma posea. Para ello nos valdremos del Método de Ross Heidecke, tal como lo estipula la Ley 7637.
Lo primero que se hará es determinar cual será el porcentaje a considerar para calcular el valor residual. Si bien la adopción del mismo está a criterio del Tasador, la bibliografía sugiere un porcentaje que oscila entre el 5 y el 8% de su valor de reposición a nuevo. Esto significa que entre el 5 y el 8% de dicho valor no se depreciará porque será lo que se pueda recuperar de la propiedad cuando ésta haya completado si ciclo de vida útil, por la venta de los materiales de demolición. Se solicita además que se vuelva a colocar el estado de conservación adoptado por el Tasador y la vida útil máxima probable.
Se calcula el porcentaje de vida transcurrida en función del cociente entre la edad y la vida probable, multiplicado por 100, y se busca con éste valor el coeficiente de Ross Heidecke de la tabla respectiva, la cual se reproduce a continuación (No olvidar que los coeficientes de ésta tabla expresan porcentajes, por lo que siempre deben ser divididos por 100):
Finalmente, se procede a calcula el valor de la depreciación final a aplicar, según la siguiente estructura:
Coef. De Depreciación = 1- (( 1 – Vr/100 ) x k
Donde Vr es el porcentaje a considerar para valor residual, y k es el coeficiente de Ross Heidecke.
5.- Cálculo del valor unitario actual de la mejora.
Con el valor físico de reposición a nuevo, calculado en el apartado 3 de la presente planilla, y multiplicado por el coeficiente de depreciación final del punto 5, tendremos el valor unitario actual, depreciado por edad y estado de la mejora particular que se quiere tasar.
6.- Cálculo del valor final de la mejora
Finalmente, el valor total de la mejora, se lo calculará simplemente como el producto entre el valor unitario actual y la superficie cubierta de la mejora analizada.
En esta parte de la planilla se debe hacer una aclaración especial. Si bien se ha dicho que por cada mejora tasable que se encuentre en la propiedad debería haber una planilla de éste tipo por cada una, se brinda la posibilidad al Profesional Tasador, cuando una mejora por su magnitud, despreciable frente al resto, pueda ser asimilada como una proporción de la mejora principal que se esté tasando, que se la incluya dentro de éste sector de la planilla. De ésta manera se estará economizando tiempo en el proceso de cálculo ya que no tendremos que abrir sendas planillas de categorización y de tasación para determinar finalmente un valor que no tendrá demasiada trascendencia frente al valor total de la propiedad.
Para poder hacer ésto, la planilla toma la superficie cubierta del polígono secundario, y en función de parámetros establecidos previamente, se calcula la proporción que le corresponde en función de su uso y se determina una superficie equivalente u homogeneizada que adopta el valor unitario del polígono principal.
Así se estima que una galería de escasa importancia – esto ocurre únicamente cuando sus detalles constructivos son mínimos y su superficie relativamente muy grande-, vale la mitad que la superficie principal, o que un balcón cubierto un tercio del principal, un depósito un cuarto o un local comercial el doble del principal. Lo expuesto no invalida el criterio establecido en la Ley para determinar una superficie cubierta, y la explicación dada sólo será válida en las condiciones expuestas.
Lógicamente, el valor de la proporción, y la presunción que la simplificación en el cálculo no afecta la precisión de la tasación quedan a criterio del Profesional Tasador.
De la sumatoria de todas las superficies homogeneizadas, multiplicadas por el valor unitario final, se obtendrá el valor total del o los polígonos considerados. Se efectúa el redondeo correspondiente, y finalmente se adopta el valor tasado para dicha mejora.
Planilla de Cálculo de Valores de Edificios en Construcción
Esta planilla está diseñada para poder calcular el valor de edificaciones que no se encuentren terminadas. Demás está decir que si en la propiedad no existiese ninguna construcción en éstas condiciones, la presente planilla no debe ser incluida en la tasación.
Para poder calcular el valor final, será necesario la introducción de los siguientes datos:
Se deberá calcular en primer lugar, la superficie cubierta que tiene o tendría la mejora a considerar, al igual que su valor unitario. Con éstos datos se estará en condiciones de determinar el Valor Total de la Mejora a Nuevo o terminada, como el producto del valor unitario por la superficie.
El paso siguiente estará dado por el correspondiente llenado del cuerpo principal de la planilla. La misma está constituida de la siguiente manera:
Una primer columna titulada Descripción del Item. En cada uno de los renglones siguientes se describen cada uno de los ítems mas importantes entre los que se puede dividir la construcción de una mejora edilicia.
La segunda columna indica la incidencia porcentual que tiene el ítem correspondiente dentro del total del valor de la propiedad una vez terminada. Es importante destacar que tanto la enumeración de ítems, como la fijación de los porcentajes de incidencia, serán a criterio del Profesional Tasador, siendo los valores de la planilla propuesta modificables en caso que se estime no se ajustan a la situación particular de la mejora que se analiza. Los valores de ésta columna están expresados en %.
La tercer columna es la que se deberá llenar con los datos relevados. Cuando estemos frente a un ítem que esté totalmente terminado, el valor que le queda de porcentaje a depreciar es cero, ya que no falta nada para su finalización. Cuando estemos en presencia de un ítem que está terminado al 30%, el valor que se deberá colocar es 70, ya que lo que falta erogar en concepto de dicho ítem es el 70%.
Repitiendo éste proceso para la totalidad de los renglones, se habrá terminado la tarea de llenado del formulario respectivo.
La cuarta columna vendrá dada por el producto entre la segunda y la tercera, sin olvidar de dividir por 10.000, ya que los valores de ambas columnas precedentes están colocados en % y debemos llevarlo a fracción decimal, es decir a tanto por uno.
La quinta columna es la que calcula, en valor monetario, la cantidad de dinero necesaria para tener terminado al 100% el ítem considerado. Realizando la sumatoria de todos los ítems inconclusos, se tendrá el valor total que será necesario erogar para que la construcción se encuentre finalizada.
El valor actual de la construcción, surgirá entonces como la diferencia entre el valor total de la construcción terminada, calculado en la primera parte de la planilla, y la sumatoria de erogaciones totales calculadas en el punto anterior. Ese será el valor que deberemos considerar para la tasación.
Cálculo de Valores de Otras Mejoras
En ésta planilla se determinarán las valuaciones de otras mejoras que tengan incidencia sobre el valor total de la propiedad. Al igual que en el caso anterior, sólo se la utilizará cuando en la propiedad a tasar existiera como mínimo una de estas.
Vale la pena recordar, que según lo estipula la Ley 7637, la enumeración de las mejoras valuables se encuentra contenida en el artículo 58, el que por su importancia y trascendencia, se transcribe a continuación:
''Serán objeto de valuación, el suelo, su uso, las edificaciones y demás accesiones existentes en cada inmueble de conformidad con lo establecido en el artículo 2571 del Código Civil. A tales efectos, se apreciarán económicamente las siguientes mejoras:
a) las que se hubieran incorporado al suelo con destino a vivienda, comercio, recreación, servicios e industria.
b) las que se incorporen a las parcelas por medio de estructuras, obras accesorias, instalaciones u otras accesiones, aún cuando no se conozca su destino, y las mismas se encuentren en la propiedad en forma permanente o temporal. Cuando por la naturaleza intrínseca del bien a tasar, surgieran dudas en cuanto a la interpretación de las normas, o en la utilización de las distintas planillas que la componen, el profesional actuante, mediante nota deberá solicitar instrucciones especiales para su llenado. La solicitud de instrucciones especiales a que se refiere este artículo, no interrumpe ni
modifica los plazos de presentación de las autodeclaraciones establecidos en la presente Ley. ''
En general, para la tasación de éstas mejoras especiales o adicionales, se utilizará el método de cantidad por valor unitario. La cantidad de mejora a tasar se efectuará por cómputo, y la determinación del valor unitario de cada una de ellas estará a criterio del Profesional Tasador, en función de los datos que haya podido relevar en tal sentido.
La planilla se la puede desmembrar en las siguientes partes:
a) Relevamiento de datos de las mejoras
Nótese que para cada mejora considerada se ha previsto la posibilidad de encontrar hasta con tres tipos distintos de dichas mejoras.
En caso de existir mas, y considerando que la posibilidad de que en una sola propiedad existiesen la totalidad de los ítems considerados como otras mejoras, podría modificarse la planilla para dejar constancia de las distintas características encontradas o relevadas.
b) Proceso de Cálculo de cada mejora considerada
Como ya se dijera, el valor unitario que se deberá considerar para cada una vendrá fijado por el Tasador. El valor final de cada mejora estará dado por el producto entre la cantidad de mejora de la primer parte de la planilla, y el valor unitario de la misma. El total del rubro otras mejoras se obtendrá por sumatoria de cada uno de los valores de mejoras considerados.
Planilla de Cálculo de Tasación Total.
Esta será la planilla final, en la cual se establecerá el valor total de la tasación efectuada.
En ella se podrán ver en forma discriminada cada uno de los valores previamente calculados. En primer lugar se incluirá el valor de la tierra libre de mejoras, y en segundo término el de las mejoras tasadas. Esta cantidad determinadas para las mejoras deberá discriminar el valor asignado a cada una de ellas según la cantidad de formularios de tasación de mejoras incluidos en las planillas precedentes, mas el de las mejoras adicionales tasadas. La sumatoria de éstos valores será la Valuación Total de las Mejoras.
La suma del valor total del terreno, mas la de las mejoras, nos dará la tasación total de la propiedad.
La planilla contempla además la posibilidad de que el Profesional Tasador establezca pequeños coeficientes correctivos, de considerarlo necesario, cuando advierta que en el mercado inmobiliario, por cuestiones particulares del mismo, se producen distorsiones valorizantes o desvalorizantes que pueden incidir sobre el valor de las propiedades mas allá de lo que las mismas puedan valer en función de lo que son capaces de producir. Teniendo en cuenta la particular incidencia que dicho coeficiente puede tener sobre el valor total de la propiedad, se aconseja que el mismo no oscile en mas o en menos un 10% .
Una vez aplicado dicho coeficiente, que normalmente será igual a la unidad, se estará en condiciones de definir el Valor Total Final de la misma, como producto entre el coeficiente de mercado y la sumatoria total del valor del terreno mas el de las mejoras.
ANEXOS
ANEXO I TABLA DE COEFICIENTES DE FRENTE Y FONDO
ANEXO I TABLA DE COEFICIENTES DE FRENTE Y FONDO
ANEXO I TABLA DE COEFICIENTES DE FRENTE Y FONDO
ANEXO II TABLA DE COEFICIENTES DE ROSS HEIDECKE
ANEXO II TABLA DE COEFICIENTES DE ROSS HEIDECKE
ANEXO III: Tablas de Coeficientes mas usados
ANEXO IV: Tablas de Coeficientes mas usados
ANEXO V: Método para calcular Coeficiente de Medidas para grandes extensiones de tierra
Por último, es importante comentar como actuar en el caso de grandes superficies de tierra cuyas medidas de frente y fondo escapan a las contempladas en las tablas.
En estos casos se han utilizado tablas de coeficientes que relacionan directamente las superficies de los terrenos sin considerar las dimensiones de frente y fondo. Son de aplicación en la comparación de fracciones de gran superficie con superficies de terrenos urbanos.
Estas comparaciones se resuelven mediante el procedimiento de “pasaje de lote a bloque”.
No obstante, agregamos una tabla elaborada por Dante Guerrero sobre la base de experiencias y resultados de gran número de pasaje de lote a bloque que relaciona lotes urbanos con fracciones de hasta 50 Has, cuya utilización es para tasaciones estimativas.
La forma de aplicación es la siguiente: la unidad corresponde a una fracción de 5000 m2
Si queremos transformar el valor unitario de un lote de 250 m2 al de 5000 m2 habrá que multiplicarlo por 0.50%. Si el pasaje fuera del valor unitario de un lote de 1000 m2 a una fracción de 50 Has el coeficiente sería 0.75% 2,20 =0,34.
A continuación, reproducimos la tabla mencionada.
Superficie m2 Coefic. Superficie m2 Coefic. Superficie m2 Coefic. Superficie m2 Coefic.
250 0.50 1000 0.75 10000 1.20 90000 1.70
300 0.53 2000 0.85 15000 1.30 130000 1.80
350 0.56 3500 0.95 25000 1.40 180000 1.90
400 0.60 5000 1.00 40000 1.50 240000 2.00
500 0.65 7000 1.10 60000 1.60 320000 2.10
500000 2.20
ANEXO VI: Anexo III de la Ley 7637 para determinar Cff de lotes irregulares
ANEXO VI: Anexo III de la Ley 7637 para determinar Cff de lotes irregulares
ANEXO VII: Tablas para calcular Coeficientes de Esquina:
ANEXO VIII R E S O L U C I O N Nº /2007:
R E S O L U C I O N Nº 138 /2007.
VISTO lo dispuesto por la Ley de Avalúos Nº 7637, en su Capítulo VII, en el cual se establecen las Normas Provinciales de Tasación, y
CONSIDERANDO:
Que el Artículo 55º de la citada norma legal, faculta a la Dirección Provincial de Catastro para establecer los mecanismos de presentación, llenado, control y rechazo de las tasaciones presentadas; como así también, para redactar el instructivo correspondiente para la confección de los formularios respectivos.
Que las sanciones previstas por los Artículos 50º y 51º de la Ley de Avalúos, que comprenden los casos de incumplimiento a los deberes formales y obligaciones de hacer o no hacer y los de omisión y/o falsedad aportados en las autodeclaraciones de valuación, deben ser reguladas en la presente Resolución.
Por ello,
EL DIRECTOR PROVINCIAL DE CATASTRO
R E S U E L V E:
Artículo 1º Apruébese el Instructivo para la Confección de las Planillas de las Normas Provinciales de Tasación que se adjunta como Anexo a la presente disposición. El profesional actuante deberá ajustar las tasaciones presentadas en esta Dirección Provincial de Catastro a dichas instrucciones.
Artículo 2º Los formularios de tasación, presentados de conformidad a lo dispuesto por el Capítulo VII de la Ley Nº 7637, serán recepcionados en Mesa de Entradas de la Repartición con una nota de estilo, suscripta por el profesional actuante y el representante legal de la empresa obligada a la presentación de la autodeclaración ó el propietario de la parcela involucrada, en la cual se exprese el valor de la tasación acompañada.
Mesa de Entradas de la Repartición iniciará una pieza administrativa, en la cual se deberá cumplir previamente con el pago de la Tasa Retributiva de Servicios establecida por la Ley Impositiva en vigencia y con todos los requisitos previstos por la Ley Nº 3909. Se formarán tantas piezas administrativas como parcelas involucradas.
RESOLUCION Nº 138 /07.
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Artículo 3º La Dirección Provincial de Catastro procederá a su posterior revisión y en el caso de encontrar observaciones a la tasación presentada, notificará de las mismas mediante cédula al propietario y/o representante legal de la empresa, fijando un plazo perentorio para su ratificación y/o rectificación.
Artículo 4º En caso de incumplimiento a los deberes formales o de falsedad de la información declarada, la Dirección Provincial de Catastro procederá a la aplicación de las penalidades previstas para estos casos en el Capítulo VI de la Ley Nº 7637. Dicha sanción se aplicará tanto al titular de la parcela o representante legal de la empresa como al profesional actuante, en concordancia con lo establecido en el Artículo 51º de la citada norma legal, independientemente de las acciones posteriores que correspondan.
Artículo 5º Comuníquese, publíquese en el Boletín Oficial y archívese en División Despacho.
Se repetirá en ésta parte de la planilla el Valor Unitario Zonal para la Tierra Libre de Mejoras, obtenido en la planilla anterior.
Se especificará también las medidas correspondientes al lote tipo sobre el cual se aplicará la tabla de coeficientes de frente y fondo respectivos, que se utilizarán en el punto siguiente.
3) Coeficientes Correctivos:
Se utilizarán similares criterios para la asignación de los coeficientes que los empleados en la planilla anterior.
De la misma manera, el coeficiente correctivo se obtendrá de multiplicar todos los coeficientes entre sí.
4) Restricciones o afectaciones desvalorizantes:
En ésta etapa del proceso de cálculo, se tendrán en especial consideración ciertas características que pueden estar incidiendo en forma directa sobre el valor del bien a tasar y que son independientes de los valores zonales de carácter general, o de los coeficientes tradicionales que normalmente se emplean.
Son situaciones especiales, y que perjudican el valor económico de la propiedad a tasar. Dentro de los factores que se consideran se encuentran los siguientes:
a) Afectaciones por Ensanches de calles
b) Retiros municipales pronunciados, que desmejoran el valor de la propiedad por reducir considerablemente su aprovechamiento.
c)Electroductos que puedan estar atravesando la propiedad o que aún fuera de ella impliquen restricciones al dominio que puedan mermar su valor de comercialización.
d) Títulos incompletos, posesiones sin título, usufructos, o cualquier otro gravamen a perpetuidad
que pudiera incidir sobre su valor de comercialización.
e) Mal aprovechamiento, cuando en terrenos de gran valor comercial, la existencia de una construcción que no lo aproveche en su totalidad pueda estar incidiendo sobre su valor.
f) Otras, según criterio del profesional tasador.
Al ser situaciones que perjudican el valor de la propiedad, el valor de cada uno de los coeficientes será menor a la unidad, y deberán expresar la disminución de valor monetario que el tasador estima prudente en función del daño que se le haga a la propiedad.
El valor del coeficiente final a aplicar surgirá del producto de cada uno de los coeficientes señalados en los dos puntos anteriores.
5) Cálculo del valor total de la tierra libre de mejoras:
En ésta sección de la planilla se calculará el valor total de la tierra libre de mejoras. Para hacerlo, se deberá efectuar el producto entre la Superficie de Terreno, el Valor Unitario contenido en la sección 2) de la presente planilla y el coeficiente final del punto 4)
Planilla de Determinación del Valor Unitario Básico de la Construcción
Esta será la planilla que se utilizará para determinar el costo, en $/m2, de un metro cuadrado de construcción para una vivienda estándar.
Las distintas particularidades de las mejoras edilicias que se puedan encontrar en la propiedad a tasar, no serán tenidas en cuenta en ésta planilla, ya que la misma sólo tiene por finalidad el establecimiento de un valor básico para una construcción ideal a partir del cual se relacionarán las construcciones existentes en función de su uso particular y la categorización propia que posean.
Para la determinación de dicho valor, se utilizará el método de Equivalencia de Costos Dominantes, combinado con el de Suma de Puntos. Como consecuencia de dichos métodos el valor de la construcción surgirá de la aplicación de una fórmula polinómica cuyas variables serán distintos valores de materiales representativos de la construcción. Por tal motivo, los aspectos mas determinantes para la fijación del valor analizado serán obtenidos a partir de la determinación de los precios de mercado de dichos materiales.
Es importante destacar, que según lo indica la Ley, la adopción de los precios de los materiales contemplados en la fórmula polinómica deberá responder a los de mercado en el momento en el que se realiza la tasación. Los mismos son con IVA incluido.
La planilla en cuestión se compone de 4 partes. La primera de ellas establece la fórmula que se utilizará para el cálculo del valor unitario. La fórmula representa la componente del Método de Suma de Puntos. Se calcula para una vivienda tipo o ideal de 75 puntos de categorización.
La segunda parte establece la forma de determinar el valor de las constantes A y B de la fórmula anterior, las que dependen del valor de los materiales de construcción. Es en ésta parte donde el Profesional Tasador deberá agregar los precios por él relevados.
La tercer parte de la planilla describe las características constructivas de la vivienda tipo o ideal para la que se calcula el valor unitario. Es indicativa.
Finalmente, en el último sector de la planilla se calcula el valor final, en función de la fórmula establecida en el punto primero de la presente.
Planillas de Croquis de Ubicación y Otros
En ésta planilla se incluirán los croquis de la propiedad que el Profesional Tasador estime necesarios incluir en su informe de Tasación.
Los croquis que sugiere la planilla en cuestión son los de ubicación de la propiedad, la de ubicación relativa de la totalidad de los antecedentes consultados, una imagen aérea de la propiedad, si el Profesional lo estima conveniente, y el croquis de mejoras a categorizar dentro del terreno de la propiedad.
Es importante destacar, que tanto la ubicación relativa de cada uno de los croquis, como el tamaño y grado de detalle de los mismos, es meramente ilustrativa en las planillas existentes en la Ley, quedando a criterio del Profesional actuante la forma de su presentación y los distintos ítems a incluir en la presente planilla.
Lo que se pretende es que con ésta planilla queden adecuadamente identificadas todas y cada una de las variables identificatorias gráficas de la propiedad a tasar, de sus mejoras, y de los antecedentes utilizados como apoyo de los tasadores para cada una de las determinaciones de valor que el mismo lleva a cabo.
Planilla de Categorización de Mejoras Edilicias
La planilla que se analiza es la que nos permitirá establecer el puntaje de categorización de la mejora analizada. Aunque su forma sea distinta a la actual, es básicamente el mismo formulario BIC 7 utilizado por la D.P.C. Sus variables son exactamente las mismas que las que se encuentran publicadas en la Ley de Avalúos que año tras año es sancionada. En caso de tener que tasar un galpón, se deberá utilizar el formulario BIC 8.
Es importante destacar que para cada una de las mejoras que se valorizarán, deberá existir una planilla de esta.
Para proceder a su llenado, se deberá analizar ítem por ítem los materiales con los que está construida la mejora y adoptar uno de ellos en función del listado que se le asigna a cada columna. Según el renglón en el que se encuentre la columna, será el puntaje que se le asignará a cada ítem.
En el caso de que la construcción analizada esté llevada a cabo con algún material que no se encuentre tabulado, el Tasador deberá asignar el puntaje que mas se asemeje a los que sí se encuentran tabulados. De la misma manera cuando un determinado ítem esté construido con mas de un material, podrá representarse dicha situación en el formulario de categorización, asignando puntajes cruzados en distintos renglones, cuando el formulario así lo permita. En algunos ítems esto no será posible, por lo que el Tasador deberá asignar el que predomine en la construcción analizada, en otros caso podrá asignar hasta dos clases de materiales distintos, y en otros podrá asignar hasta tres distintos, según cual sea el caso del ítem que se analiza.
La cantidad de cruces que debe contener el formulario es de 20, en todos los casos, si lo que estamos tasando es una mejora edilicia que se encuentra terminada. Sólo en el caso de una mejora en construcción, podrá tener menos de 20 cruces.
En lo que respecta a los datos que se deben llenar en ésta planilla, encontramos los siguientes:
Es importante destacar, que en el caso de tener que tasar una superficie cubierta de tipo galpón o tinglado, se deberá modificar los contenidos de la descripción de los materiales constructivos por los correspondientes al BIC 8, según lo prescripto por la Ley N° 7637
Planilla de Cálculo del Valor de la Mejora Edilicia.
Esta será la planilla que nos dará por resultado el valor de cada uno de los polígonos constructivos que se definieron como mejoras tasables al principio del instructivo.
Para ello, la planilla trabaja sobre una serie de elementos que fueran previamente definidos, entre los que se pueden destacar los siguientes:
a) Calcula el valor de la mejora siempre a partir del Valor Unitario de Construcción determinado en la planilla correspondiente. Se trata obviamente del valor de construcción a nuevo, y viene siempre definido por el de una vivienda estándar. A lo largo del proceso de calculo previsto en la presente planilla se determinará el valor específico para la mejora particularmente considerada.
b) Para lograr ése objetivo, relaciona el valor de ésa vivienda estándar mediante el puntaje de categorización determinado en el respectivo formulario tratado en el punto anterior.
De la misma forma que se dijera en la planilla anterior, deberá existir una planilla para cada polígono de mejora valuable, tal como hayan sido así definidas en la carátula de las NPT.
Para llegar a la determinación del valor final de la mejora, a lo largo de toda la planilla se realizan determinados procesos de cálculo o de muestra de información, y que se pueden resumir de la siguiente manera:
1.- Datos de la mejora a categorizar
2.- Datos adicionales de la Superficie Cubierta
3.- Cálculo del valor físico de reposición a nuevo
4.- Cálculo de la depreciación por Edad y Estado de Conservación
5.- Cálculo del valor unitario actual de la mejora.
6.- Cálculo del valor final de la mejora
1.- Datos de la mejora a categorizar
Los datos que se requieren para su llenado son la definición del carácter de la mejora, es decir si es un edificio de tipo vivienda, galpón u otro. También se requiere la información de la cantidad de plantas en total que posee la mejora a tasar, la superficie cubierta, el destino actual, considerando que no siempre el destino que una construcción ocupa es coincidente con el tipo de mejora con la que se construyó originalmente el edificio. Este es un dato importante, porque posteriormente, la diferencia entre el tipo de mejora y el destino actual, puede estar justificando la adopción de algún coeficiente de depreciación funcional, que en algunos casos puede llegar a ser importante.
También se requiere que se consigne el año de construcción de dicho polígono, toda vez que éste dato será de vital importancia para el cálculo de la depreciación por edad; y por último se solicita la inclusión del estado de conservación que el Profesional Tasador le asigne a la mejora, definiendo los distintos estados en función de lo establecido por el método de Ross – Heidecke, con la siguiente convención:
Estado 1: Bueno. Corresponde a construcciones nueva o casi nuevas, en perfecto estado de conservación y mantenimiento.
Estado 3: Normal. Corresponde a construcciones que ya no se pueden considerar nuevas y que su estado de conservación es el adecuado para cumplir satisfactoriamente su finalidad.
Estado 5: Necesitado de Reparaciones Sencillas.
Estado 7: Necesitado de Reparaciones Importantes.
Estado 9: Demolición. Este estado nunca debería aparecer en la planilla, ya que se trata de construcciones que carecen de valor alguno ya que se encuentran en estado de demolición. Lo adecuado hubiera sido aclarar en Carátula que dicho polígono no se tasaría ya que no tiene valor económico alguno.
De la misma manera, la planilla contempla la posibilidad de utilizar los estados de conservación 2, 4, y 6, entendiéndose que dichos estados corresponden a estratos intermedios entre el 1 y el 3; el 3 y el 5; el 5 y el 7; y el 7 y el 9 respectivamente.
2.- Datos adicionales de la Superficie Cubierta
En éste sector de la planilla se solicita al tasador ilustre la cantidad de ambientes que posee la propiedad, a fin de obtener un cabal conocimiento de su mayor o menor grado de funcionalidad, si la construcción posee subsuelos o entrepisos, dependencias de servicio, garage, escritorio, y uno que es muy importante, es la cantidad de baños que posee el polígono. Es común que cuando la cantidad de dependencias sanitarias es considerable, haya que aplicar algún coeficiente corrector por densidad de locales sanitarios.
Por último, se solicita al tasador adopte la vida útil máxima probable. La misma siempre está a criterio del tasador, existen algunas tablas que daremos a modo de ejemplo, pero está íntimamente relacionada con la expectancia de vida que el inmueble posea, y ésta a su vez está íntimamente ligada al mantenimiento que se la haya dado a la construcción a lo largo del tiempo, a su estado de conservación y a la cantidad de refacciones que se hayan hecho sobre la mejora considerada. En consecuencia, mas allá de lo que pueda aconsejar la tabla que se adjunta, la adopción final del valor solicitado siempre estará a criterio del Profesional Tasador.
3.- Cálculo del valor físico de reposición a nuevo
En ésta parte de la planilla se procederá a vincular el valor unitario de la construcción determinado para una vivienda estándar, con la situación particular de la mejora que queremos tasar. Para obtener el valor se deberá ingresar el valor unitario básico determinado anteriormente, el puntaje de la mejora obtenido a través del formulario de categorización respectivo, y en función de éste se deberá calcular el Coeficiente Relativo de la Construcción, mediante la siguiente tabla:
TABLAS PARA LA DETERMINACION DEL COEFICIENTE RELATIVO DE LA CONSTRUCCION
VIVIENDA DE LADRILLO O SIMILAR
Puntaje Crc Urbano Crc Rural Categoría
De 20 a 29 0.00 0.00 006
De 30 a 49 0.56 0.21 005
De 50 a 69 0.67 0.25 004
De 70 a 75 1.00 0.38 03C
De 76 a 81 1,15 0,43 03B
De 82 a 85 1,40 0,55 03A
De 86 a 105 1.65 0,78 002
De 106 a 120 2.60 1,23 001
VIVIENDA DE ADOBE O SIMILAR
Puntaje Crc Urbano Crc Rural Categoría
De 20 a 29 0.00 0.00 012
De 30 a 49 0.22 0.10 011
De 50 a 69 0.37 0.12 010
De 70 a 89 0.40 0.18 009
De 90 a 109 0.54 0.24 008
De 110 a 120 0.71 0.32 007
GALPONES DE LADRILLO O SIMILAR
Puntaje Crc Urbano Crc Rural Categoría
De 20 a 29 0.00 0.00 017
De 30 a 49 0.38 0.18 016
De 50 a 69 0.51 0.24 015
De 70 a 89 0.64 0.30 014
De 90 a 109 0.92 0.43 013
GALPONES DE ADOBE O SIMILAR
Puntaje Crc Urbano Crc Rural Categoría
De 20 a 29 0.00 0.00 022
De 30 a 49 0.19 0.09 021
De 50 a 69 0.25 0.12 020
De 70 a 89 0.32 0.14 019
De 90 a 109 0.47 0.21 018
Si el Profesional Tasador lo estima conveniente, en lugar de la tabla, podrá utilizar las respectivas fórmulas:
Crc= A + ( B/C : (Ptos -30)**2)
Dónde:
Material Tipo A B C
Ladrillo Vivienda 0,56 0,0435 200
Adobe Vivienda 0,21 0,0435 550
Ladrillo Galpón 0,38 0,0210 200
Adobe Galpón 0,19 0,0210 400
Bodegas 0,27 0,0210 200
Para el caso de las construcciones que tengan menos de 30 puntos según el formulario BIC 7 y BIC 8, el valor unitario de los mismos será igual a cero, por entender que este tipo de construcción es de muy mala calidad, no teniendo valor de mercado.
Una vez definido el Coeficiente relativo de la construcción, se procederá a contemplar algunas correcciones que pudieran tener que efectuarse en función de los siguientes ítems:
a) Coeficiente corrector por magnitud superficial: Es sabido que a medida que aumenta la cantidad de superficie cubierta, tiende a disminuir levemente el valor unitario de la construcción, por lo que se aconseja que los coeficientes se adapten a los siguientes, salvo criterio especial del Profesional Tasador.
b) Coeficiente corrector por calidad funcional: Siempre estará a criterio del Tasador. Mide la mayor o menor adaptabilidad que tiene el destino actual al que se somete la construcción en función del destino para el que fuera concebido originalmente.
c)Coeficiente por mayor costo en altura: Pondera el mayor valor que tendrá la construcción por metro cuadrado cuando el edificio tenga mas de una sóla planta, es decir cuando se aparte de la vivienda tipo sobre la que se definió el valor unitario básico de la construcción a nuevo. Para la adopción del valor numérico se sugiere la siguiente tabla, salvo mejor criterio en contrario.
d) Coeficiente corrector por densidad de locales sanitarios: Cuando una edificación, como por ejemplo las destinadas a Hoteles, presenten una cantidad de locales sanitarios sensiblemente superior a lo que se puede esperar en la vivienda tipo para la cual fue definido el valor unitario básico de la construcción, se caerá en la necesidad de expresar éste incremento en el valor unitario, valiéndose para ello de un coeficiente que lo refleje fielmente. La adopción del valor numérico del mismo queda a criterio del Profesional Tasador.
Con todos éstos valores y coeficientes calculados, se procederá a determinar el coeficiente final a aplicar, el cual surgirá del producto entre el Coeficiente Relativo de la Construcción, el Coeficiente Corrector por Magnitud Superficial, el Coeficiente corrector por Calidad Funcional, el Coeficiente de Mayor Costo en altura y el de Densidad de Locales Sanitarios. Huelga decir que cuando por las características particulares de la construcción analizada no se deba utilizar alguno de éstos coeficientes, el valor que se deberá consignar es siempre la unidad.
Cumplido dicho paso, para el cálculo del Valor físico a nuevo de la mejora, bastará con multiplicar el coeficiente final por el valor unitario básico del primer renglón.
4.- Cálculo de la depreciación por Edad y Estado de Conservación
El paso siguiente es calcular cual será el valor actual de la mejora analizada, en función de la edad transcurrida y del estado de conservación que la misma posea. Para ello nos valdremos del Método de Ross Heidecke, tal como lo estipula la Ley 7637.
Lo primero que se hará es determinar cual será el porcentaje a considerar para calcular el valor residual. Si bien la adopción del mismo está a criterio del Tasador, la bibliografía sugiere un porcentaje que oscila entre el 5 y el 8% de su valor de reposición a nuevo. Esto significa que entre el 5 y el 8% de dicho valor no se depreciará porque será lo que se pueda recuperar de la propiedad cuando ésta haya completado si ciclo de vida útil, por la venta de los materiales de demolición. Se solicita además que se vuelva a colocar el estado de conservación adoptado por el Tasador y la vida útil máxima probable.
Se calcula el porcentaje de vida transcurrida en función del cociente entre la edad y la vida probable, multiplicado por 100, y se busca con éste valor el coeficiente de Ross Heidecke de la tabla respectiva, la cual se reproduce a continuación (No olvidar que los coeficientes de ésta tabla expresan porcentajes, por lo que siempre deben ser divididos por 100):
Finalmente, se procede a calcula el valor de la depreciación final a aplicar, según la siguiente estructura:
Coef. De Depreciación = 1- (( 1 – Vr/100 ) x k
Donde Vr es el porcentaje a considerar para valor residual, y k es el coeficiente de Ross Heidecke.
5.- Cálculo del valor unitario actual de la mejora.
Con el valor físico de reposición a nuevo, calculado en el apartado 3 de la presente planilla, y multiplicado por el coeficiente de depreciación final del punto 5, tendremos el valor unitario actual, depreciado por edad y estado de la mejora particular que se quiere tasar.
6.- Cálculo del valor final de la mejora
Finalmente, el valor total de la mejora, se lo calculará simplemente como el producto entre el valor unitario actual y la superficie cubierta de la mejora analizada.
En esta parte de la planilla se debe hacer una aclaración especial. Si bien se ha dicho que por cada mejora tasable que se encuentre en la propiedad debería haber una planilla de éste tipo por cada una, se brinda la posibilidad al Profesional Tasador, cuando una mejora por su magnitud, despreciable frente al resto, pueda ser asimilada como una proporción de la mejora principal que se esté tasando, que se la incluya dentro de éste sector de la planilla. De ésta manera se estará economizando tiempo en el proceso de cálculo ya que no tendremos que abrir sendas planillas de categorización y de tasación para determinar finalmente un valor que no tendrá demasiada trascendencia frente al valor total de la propiedad.
Para poder hacer ésto, la planilla toma la superficie cubierta del polígono secundario, y en función de parámetros establecidos previamente, se calcula la proporción que le corresponde en función de su uso y se determina una superficie equivalente u homogeneizada que adopta el valor unitario del polígono principal.
Así se estima que una galería de escasa importancia – esto ocurre únicamente cuando sus detalles constructivos son mínimos y su superficie relativamente muy grande-, vale la mitad que la superficie principal, o que un balcón cubierto un tercio del principal, un depósito un cuarto o un local comercial el doble del principal. Lo expuesto no invalida el criterio establecido en la Ley para determinar una superficie cubierta, y la explicación dada sólo será válida en las condiciones expuestas.
Lógicamente, el valor de la proporción, y la presunción que la simplificación en el cálculo no afecta la precisión de la tasación quedan a criterio del Profesional Tasador.
De la sumatoria de todas las superficies homogeneizadas, multiplicadas por el valor unitario final, se obtendrá el valor total del o los polígonos considerados. Se efectúa el redondeo correspondiente, y finalmente se adopta el valor tasado para dicha mejora.
Planilla de Cálculo de Valores de Edificios en Construcción
Esta planilla está diseñada para poder calcular el valor de edificaciones que no se encuentren terminadas. Demás está decir que si en la propiedad no existiese ninguna construcción en éstas condiciones, la presente planilla no debe ser incluida en la tasación.
Para poder calcular el valor final, será necesario la introducción de los siguientes datos:
Se deberá calcular en primer lugar, la superficie cubierta que tiene o tendría la mejora a considerar, al igual que su valor unitario. Con éstos datos se estará en condiciones de determinar el Valor Total de la Mejora a Nuevo o terminada, como el producto del valor unitario por la superficie.
El paso siguiente estará dado por el correspondiente llenado del cuerpo principal de la planilla. La misma está constituida de la siguiente manera:
Una primer columna titulada Descripción del Item. En cada uno de los renglones siguientes se describen cada uno de los ítems mas importantes entre los que se puede dividir la construcción de una mejora edilicia.
La segunda columna indica la incidencia porcentual que tiene el ítem correspondiente dentro del total del valor de la propiedad una vez terminada. Es importante destacar que tanto la enumeración de ítems, como la fijación de los porcentajes de incidencia, serán a criterio del Profesional Tasador, siendo los valores de la planilla propuesta modificables en caso que se estime no se ajustan a la situación particular de la mejora que se analiza. Los valores de ésta columna están expresados en %.
La tercer columna es la que se deberá llenar con los datos relevados. Cuando estemos frente a un ítem que esté totalmente terminado, el valor que le queda de porcentaje a depreciar es cero, ya que no falta nada para su finalización. Cuando estemos en presencia de un ítem que está terminado al 30%, el valor que se deberá colocar es 70, ya que lo que falta erogar en concepto de dicho ítem es el 70%.
Repitiendo éste proceso para la totalidad de los renglones, se habrá terminado la tarea de llenado del formulario respectivo.
La cuarta columna vendrá dada por el producto entre la segunda y la tercera, sin olvidar de dividir por 10.000, ya que los valores de ambas columnas precedentes están colocados en % y debemos llevarlo a fracción decimal, es decir a tanto por uno.
La quinta columna es la que calcula, en valor monetario, la cantidad de dinero necesaria para tener terminado al 100% el ítem considerado. Realizando la sumatoria de todos los ítems inconclusos, se tendrá el valor total que será necesario erogar para que la construcción se encuentre finalizada.
El valor actual de la construcción, surgirá entonces como la diferencia entre el valor total de la construcción terminada, calculado en la primera parte de la planilla, y la sumatoria de erogaciones totales calculadas en el punto anterior. Ese será el valor que deberemos considerar para la tasación.
Cálculo de Valores de Otras Mejoras
En ésta planilla se determinarán las valuaciones de otras mejoras que tengan incidencia sobre el valor total de la propiedad. Al igual que en el caso anterior, sólo se la utilizará cuando en la propiedad a tasar existiera como mínimo una de estas.
Vale la pena recordar, que según lo estipula la Ley 7637, la enumeración de las mejoras valuables se encuentra contenida en el artículo 58, el que por su importancia y trascendencia, se transcribe a continuación:
''Serán objeto de valuación, el suelo, su uso, las edificaciones y demás accesiones existentes en cada inmueble de conformidad con lo establecido en el artículo 2571 del Código Civil. A tales efectos, se apreciarán económicamente las siguientes mejoras:
a) las que se hubieran incorporado al suelo con destino a vivienda, comercio, recreación, servicios e industria.
b) las que se incorporen a las parcelas por medio de estructuras, obras accesorias, instalaciones u otras accesiones, aún cuando no se conozca su destino, y las mismas se encuentren en la propiedad en forma permanente o temporal. Cuando por la naturaleza intrínseca del bien a tasar, surgieran dudas en cuanto a la interpretación de las normas, o en la utilización de las distintas planillas que la componen, el profesional actuante, mediante nota deberá solicitar instrucciones especiales para su llenado. La solicitud de instrucciones especiales a que se refiere este artículo, no interrumpe ni
modifica los plazos de presentación de las autodeclaraciones establecidos en la presente Ley. ''
En general, para la tasación de éstas mejoras especiales o adicionales, se utilizará el método de cantidad por valor unitario. La cantidad de mejora a tasar se efectuará por cómputo, y la determinación del valor unitario de cada una de ellas estará a criterio del Profesional Tasador, en función de los datos que haya podido relevar en tal sentido.
La planilla se la puede desmembrar en las siguientes partes:
a) Relevamiento de datos de las mejoras
Nótese que para cada mejora considerada se ha previsto la posibilidad de encontrar hasta con tres tipos distintos de dichas mejoras.
En caso de existir mas, y considerando que la posibilidad de que en una sola propiedad existiesen la totalidad de los ítems considerados como otras mejoras, podría modificarse la planilla para dejar constancia de las distintas características encontradas o relevadas.
b) Proceso de Cálculo de cada mejora considerada
Como ya se dijera, el valor unitario que se deberá considerar para cada una vendrá fijado por el Tasador. El valor final de cada mejora estará dado por el producto entre la cantidad de mejora de la primer parte de la planilla, y el valor unitario de la misma. El total del rubro otras mejoras se obtendrá por sumatoria de cada uno de los valores de mejoras considerados.
Planilla de Cálculo de Tasación Total.
Esta será la planilla final, en la cual se establecerá el valor total de la tasación efectuada.
En ella se podrán ver en forma discriminada cada uno de los valores previamente calculados. En primer lugar se incluirá el valor de la tierra libre de mejoras, y en segundo término el de las mejoras tasadas. Esta cantidad determinadas para las mejoras deberá discriminar el valor asignado a cada una de ellas según la cantidad de formularios de tasación de mejoras incluidos en las planillas precedentes, mas el de las mejoras adicionales tasadas. La sumatoria de éstos valores será la Valuación Total de las Mejoras.
La suma del valor total del terreno, mas la de las mejoras, nos dará la tasación total de la propiedad.
La planilla contempla además la posibilidad de que el Profesional Tasador establezca pequeños coeficientes correctivos, de considerarlo necesario, cuando advierta que en el mercado inmobiliario, por cuestiones particulares del mismo, se producen distorsiones valorizantes o desvalorizantes que pueden incidir sobre el valor de las propiedades mas allá de lo que las mismas puedan valer en función de lo que son capaces de producir. Teniendo en cuenta la particular incidencia que dicho coeficiente puede tener sobre el valor total de la propiedad, se aconseja que el mismo no oscile en mas o en menos un 10% .
Una vez aplicado dicho coeficiente, que normalmente será igual a la unidad, se estará en condiciones de definir el Valor Total Final de la misma, como producto entre el coeficiente de mercado y la sumatoria total del valor del terreno mas el de las mejoras.
ANEXOS
ANEXO I TABLA DE COEFICIENTES DE FRENTE Y FONDO
ANEXO I TABLA DE COEFICIENTES DE FRENTE Y FONDO
ANEXO I TABLA DE COEFICIENTES DE FRENTE Y FONDO
ANEXO II TABLA DE COEFICIENTES DE ROSS HEIDECKE
ANEXO II TABLA DE COEFICIENTES DE ROSS HEIDECKE
ANEXO III: Tablas de Coeficientes mas usados
ANEXO IV: Tablas de Coeficientes mas usados
ANEXO V: Método para calcular Coeficiente de Medidas para grandes extensiones de tierra
Por último, es importante comentar como actuar en el caso de grandes superficies de tierra cuyas medidas de frente y fondo escapan a las contempladas en las tablas.
En estos casos se han utilizado tablas de coeficientes que relacionan directamente las superficies de los terrenos sin considerar las dimensiones de frente y fondo. Son de aplicación en la comparación de fracciones de gran superficie con superficies de terrenos urbanos.
Estas comparaciones se resuelven mediante el procedimiento de “pasaje de lote a bloque”.
No obstante, agregamos una tabla elaborada por Dante Guerrero sobre la base de experiencias y resultados de gran número de pasaje de lote a bloque que relaciona lotes urbanos con fracciones de hasta 50 Has, cuya utilización es para tasaciones estimativas.
La forma de aplicación es la siguiente: la unidad corresponde a una fracción de 5000 m2
Si queremos transformar el valor unitario de un lote de 250 m2 al de 5000 m2 habrá que multiplicarlo por 0.50%. Si el pasaje fuera del valor unitario de un lote de 1000 m2 a una fracción de 50 Has el coeficiente sería 0.75% 2,20 =0,34.
A continuación, reproducimos la tabla mencionada.
Superficie m2 Coefic. Superficie m2 Coefic. Superficie m2 Coefic. Superficie m2 Coefic.
250 0.50 1000 0.75 10000 1.20 90000 1.70
300 0.53 2000 0.85 15000 1.30 130000 1.80
350 0.56 3500 0.95 25000 1.40 180000 1.90
400 0.60 5000 1.00 40000 1.50 240000 2.00
500 0.65 7000 1.10 60000 1.60 320000 2.10
500000 2.20
ANEXO VI: Anexo III de la Ley 7637 para determinar Cff de lotes irregulares
ANEXO VI: Anexo III de la Ley 7637 para determinar Cff de lotes irregulares
ANEXO VII: Tablas para calcular Coeficientes de Esquina:
ANEXO VIII R E S O L U C I O N Nº /2007:
R E S O L U C I O N Nº 138 /2007.
VISTO lo dispuesto por la Ley de Avalúos Nº 7637, en su Capítulo VII, en el cual se establecen las Normas Provinciales de Tasación, y
CONSIDERANDO:
Que el Artículo 55º de la citada norma legal, faculta a la Dirección Provincial de Catastro para establecer los mecanismos de presentación, llenado, control y rechazo de las tasaciones presentadas; como así también, para redactar el instructivo correspondiente para la confección de los formularios respectivos.
Que las sanciones previstas por los Artículos 50º y 51º de la Ley de Avalúos, que comprenden los casos de incumplimiento a los deberes formales y obligaciones de hacer o no hacer y los de omisión y/o falsedad aportados en las autodeclaraciones de valuación, deben ser reguladas en la presente Resolución.
Por ello,
EL DIRECTOR PROVINCIAL DE CATASTRO
R E S U E L V E:
Artículo 1º Apruébese el Instructivo para la Confección de las Planillas de las Normas Provinciales de Tasación que se adjunta como Anexo a la presente disposición. El profesional actuante deberá ajustar las tasaciones presentadas en esta Dirección Provincial de Catastro a dichas instrucciones.
Artículo 2º Los formularios de tasación, presentados de conformidad a lo dispuesto por el Capítulo VII de la Ley Nº 7637, serán recepcionados en Mesa de Entradas de la Repartición con una nota de estilo, suscripta por el profesional actuante y el representante legal de la empresa obligada a la presentación de la autodeclaración ó el propietario de la parcela involucrada, en la cual se exprese el valor de la tasación acompañada.
Mesa de Entradas de la Repartición iniciará una pieza administrativa, en la cual se deberá cumplir previamente con el pago de la Tasa Retributiva de Servicios establecida por la Ley Impositiva en vigencia y con todos los requisitos previstos por la Ley Nº 3909. Se formarán tantas piezas administrativas como parcelas involucradas.
RESOLUCION Nº 138 /07.
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Artículo 3º La Dirección Provincial de Catastro procederá a su posterior revisión y en el caso de encontrar observaciones a la tasación presentada, notificará de las mismas mediante cédula al propietario y/o representante legal de la empresa, fijando un plazo perentorio para su ratificación y/o rectificación.
Artículo 4º En caso de incumplimiento a los deberes formales o de falsedad de la información declarada, la Dirección Provincial de Catastro procederá a la aplicación de las penalidades previstas para estos casos en el Capítulo VI de la Ley Nº 7637. Dicha sanción se aplicará tanto al titular de la parcela o representante legal de la empresa como al profesional actuante, en concordancia con lo establecido en el Artículo 51º de la citada norma legal, independientemente de las acciones posteriores que correspondan.
Artículo 5º Comuníquese, publíquese en el Boletín Oficial y archívese en División Despacho.