Cuando uno busca un lugar para vivir le pasan muchas cosas por la cabeza: el dinero, las comodidades que queremos tener y, sobre todo, la necesidad de tener un espacio para resguardarse. Este afán y necesidad hacen que, después de revisar alguna que otra opción, alquiles lo primero que encuentres y luego no sea lo realmente esperado.
Si querés evitar esto, te recomiendo que te tomes unos minutos para leer el post.
Consejos para buscar un lugar acorde a vos:
- Hacé un presupuesto: es básico arrancar haciendo números, es decir, contando el dinero disponible para alquilar, los gastos que hay que cubrir y así enfocarse en las zonas posibles.
- Delimitá tu zona de búsqueda: analizá si preferís que tu nuevo hogar esté cerca del trabajo, de la facultad, de la familia, etc.
- Sé honesto y buscá un lugar que se adapte a tus necesidades: en Argentina es normal encontrar ascensores antiguos, paredes oscuras y/o departamentos un poco descuidados. Poné en una balanza las ventajas que tenga el lugar, como los accesos, la iluminación o el espacio, por ejemplo, y por un precio menor pero con un poco más de trabajo podés conseguir un departamento que se asemeje más al que te imaginabas.
- Leé el contrato y dejá las cosas claras: como siempre, hay que leer la letra pequeña y lograr que todo lo que nos “aseguró” el dueño o la inmobiliaria quede por escrito.
- Tomá fotos antes de ocupar el departamento: es un consejo muy importante ya que algún dueño puede hacerse el vivo y descontarte después desperfectos que estuvieron desde antes en el lugar.
- Fijate que cuente con todo lo que decía tener.
- Que no te avergüence probar las canillas, las puertas de las alacenas o del placard, los cajones, tirar la cadena del baño, etc. Asegurate que todo esté en condiciones para no llevarte sorpresas después. Además, si querés gastar menos y no te molestan algunos desperfectos, podés pelear el precio en base a eso.
- Huíle a la humedad: es importante que mires el techo y las paredes para asegurarte que no haya humedad, pero revisá muy bien porque es posible que haya humedad oculta (en los placards que están sobre una pared por ejemplo)
- Escuchá los sonidos de los alrededores: no siempre es lindo vivir cerca de una vía de un tren o al lado de un local ruidoso.
- Averiguá qué medios de transporte están cerca.
- Preguntá todo, por más que te parezca algo tonto, es mejor no quedarse con las dudas: ¿Aceptan mascotas? ¿Cuál es el precio de las expensas? ¿Cuál es el medio y la fecha de pago del alquiler?
Una vez que elegiste un departamento, tené en cuenta lo siguiente:
- Es importante que causes una buena impresión presentando, por ejemplo, un informe de ingresos y de la antigüedad laboral del grupo familiar. Así le adelantás al propietario tus antecedentes y es posible que se acelere el proceso.
- Garantías: Tal vez una de los pasos más complicados del alquiler. Cuando nos piden una garantía, se refiere a la persona que va a figurar en el contrato como garante del pago de todos los alquileres. Es recomendable que la propiedad que se ponga como garantía se encuentre en la en la misma localidad donde se encuentra la propiedad por alquilar.
- El pago de depósito de garantía es equivalente a 1 mes de alquiler.
- Estudiantes del interior o el exterior: Si no es tu primer alquiler, podés utilizar las referencias del locador anterior. Si lo hacés por primera vez, podés presentar referencias de algún empleador. En caso de ser extranjeros y no tener garante, se puede conversar con el propietario y realizar pagos por adelantado semestralmente.
Ya pasó lo más complicado y por fin estás viviendo en tu nuevo hogar. Acordate que:
- No se puede sublocar, es decir que el inquilino no puede alquilarlo a una tercera persona.
- No se pueden hacer modificaciones de la propiedad sin permiso del propietario.
- El primer mes de alquiler se paga por adelantado.
- Al inquilino le corresponde el pago de expensas comunes y no de las extraordinarias.
- ¿Qué pasa si el inquilino no paga?: en el mismo contrato donde se fija el plazo, se establece que no podrá dejar de pagar por más de dos meses. En caso de que esto ocurra, quedará rescindido el contrato (terminado) y el inquilino deberá desalojar el departamento.
- ¿Qué pasa si al tiempo de vivir aparecen manchas de humedad, filtraciones o cualquier defecto que no vi al alquilar?: deberé reclamarlo como vicio de la propiedad y el locador deberá abonarlo o bien ésto podrá dar lugar a la rescisión del contrato.
- ¿Puedo exigir que me renueven el contrato?: no, se convendrá entre ambas partes pero el locador no tiene obligación de aceptar, así como tampoco podrá desalojar al inquilino por causa alguna antes del tiempo fijado previamente.
- Finalizar el alquiler antes de tiempo: Lo primero es mandar una carta documento avisando que se va a hacer uso de la cláusula de rescisión anticipada. En general, hay que dar un preaviso de 60 días, lo que se realiza a través de una carta documento. En el momento de devolución de la propiedad, conviene devolverla lo más limpia y arreglada posible, para evitar problemas.
- Devolución del depósito: Dependiendo del momento en que se devuelve la propiedad, el locador tiene derecho a diferentes resarcimientos. Si la propiedad se devuelve anticipadamente, y no se ha pactado nada en contrato, el propietario se quedará con el equivalente a un mes o a un mes y medio de alquiler, dependiendo del tiempo. Si la propiedad se devuelve al término del contrato y se han pagado todos los alquileres en tiempo y forma, el propietario debe devolver el depósito de garantía, una vez que hayan llegado todas las cuentas a pagar (habitualmente dentro de los 60 días de terminado el contrato).
Nadie quiere que lo estafen, ni siquiera en lo más mínimo, así que tené muy en cuenta lo siguiente:
- Sacá la cláusula del contrato que diga que te hacés cargo de las reparaciones que deban realizarse en el inmueble. Poné que regirá lo dispuesto por los Art. 1515 y 1545 del Código Civil. Explicación: Comúnmente esta cláusula está acompañada por otra que dice que previamente realizamos una inspección técnica del mismo y constatamos que el mismo se encuentra en óptimas condiciones, lo cual nunca ocurre. Por ello, si firmamos dicha cláusula, al momento de devolverlo pueden llegar a exigirnos que reparemos a nuevo el mismo.
- Corroborá al momento de la firma que el que figura como locador firme adelante tuyo exhibiendo su DNI. Explicación: Si la persona que firma no es realmente la persona que dice ser en el contrato, le posibilitaría al real propietario desconocer el contrato o la reserva en caso de arrepentimiento o necesidad de recuperar la propiedad, lo cual puede suceder si el dueño no lo firmó delante de nosotros. En esos casos que la firma sea real es una cuestión de fe. Esto además permitiría al dueño eximirse de cualquier responsabilidad civil, así como demandarnos por falsificación de firma si pretendemos presentar el contrato ante la justicia a fin de reclamar algo. No gastar plata en escribano porque de lo único que da fe el escribano es que las personas exhiben sus DNI, y dicen ser… Por ello la única previsión que podemos tomar es esa.
- Corroborá que figure bien claro dónde se pagan los alquileres y quién recibe los pagos. Explicación: Suele pasar que en el contrato figura un lugar de pago y que los recibos que tenemos son todos firmados por la inmobiliaria, la cual no figura en el contrato. Entonces si no tenemos un recibo de acuerdo al contrato, lo que tenemos son papeles firmados sin valor cancelatorio. Por ello estamos expuestos a que en una hipótesis de conflicto nos desconozcan los recibos y pretendan ejecutarnos judicialmente el pago íntegro de todos los alquileres pagados. En un juicio ejecutivo no se discute la causa, por lo que no se lo puede frenar de otro modo que mostrando recibos perfectos, los cuales no tendríamos, o pagando de nuevo, cosa que deberemos hacer si no queremos que rematen la propiedad del garante.
- Pagá siempre de acuerdo al periodo de pago establecido en el contrato. Siempre debemos poner que sea del 1 al 10 como mínimo. Explicación: Si por cualquier razón pagamos fuera de este término, sin importar que haya sido por pedido o culpa del locador, dejamos abierta la posibilidad de un reclamo a futuro.
- Que no pongan cláusulas usurarias. Las usuales son dos: Una relativa al pago del alquiler fuera de término, y la otra con respecto a penalidades por no entregar el inmueble al vencimiento del contrato. Explicación: Usura es la percepción desproporcionada de intereses, y como todo delito penal la denuncia de su comisión es sin costo ni necesidad de patrocinio letrado, en cualquier comisaría o fiscalía cuando en la comisaría no nos quieren tomar una denuncia o pretenden cobrarnos. Si bien la herramienta de defensa es grande, tal la vía penal habilitada, no menos cierto es que lo ideal es no llegar a estas instancias de conflicto tan grave.
- Notificar por carta documento cualquier anomalía grave que presente el inmueble si no pensamos costear de nuestro bolsillo el arreglo. Explicación: Si bien es cierto que determinadas reparaciones estructurales hacen a la obligación esencial del locador, no menos cierto es que nuestra obligación es notificar dichos acontecimientos. Esto es a fin de permitir al locador reparar el inmueble e impedir de esa manera posiblemente un mayor daño por el agravamiento del problema. La falta de notificación de nuestra parte puede generar en el propietario el derecho a reclamar por los daños ocasionados por la dilación en la reparación. Por lo que sino mandamos la carta documento corremos el riesgo de caer en la estafa de que el locador niegue descaradamente la situación así como nuestros reclamos verbales, y pretenda por ello que le entreguemos el inmueble reparado. Es algo muy técnico de entender, pero lo fácil de comprender es que con una carta documento nos evitamos correr este riesgo.
- No esperar al último mes para renovar el contrato o mudarnos. Explicación: Comúnmente la gente espera hasta los últimos días para conversar las posibilidades de una renovación. Esto le da mayor poder de negociación al locador, por lo que usualmente es este mismo quien propone esperar, incluso hasta varios días o meses después de vencido el contrato. Esto pone al locador en una situación de ventaja gravísima sobre el inquilino, ya que además de jugar con el aquerenciamiento de la gente al inmueble que viene habitando con su familia, suelen dar a entender que si uno no acepta el nuevo precio requerido ira a parar a la calle de inmediato ya que el contrato se encuentra o vencido o con poco tiempo a vencer como para mudarnos ordenada y tranquilamente como esperamos. Así es que suelen pedir cifras disparatadas a fin de conocer nuestra contrapropuesta a la cual le adjudican verosimilitud de ser nuestras máximas posibilidades. Y en caso de no aceptar un acuerdo se encuentran facultados por el contrato a aplicarle al inquilino la cláusula que comúnmente prevé penalidades e intereses desmedidos para la circunstancia de permanecer este en el inmueble una vez vencido el plazo contractual. Por lo que el inquilino llega a tener que pagar en ocasiones el cuádruple del valor del alquiler que venía pagando hasta el último mes de contrato.
- Al final de todo no entregar la propiedad si no nos extienden firmado un recibo por la entrega de las llaves completo. Explicación: El recibo de llaves es la única constancia que acredita que termino la locación. Si no contamos con este recibo estamos expuestos a que se nos inicie un juicio ejecutivo por alquileres aun por años enteros después de la entrega de llaves, pudiendo iniciar la acción el locador hasta 10 años después de finalizada la relación. Aun existiendo nuevos inquilinos en el inmueble, en la justicia le dan la posibilidad al locador de mandar a remate la propiedad de los garantes si no se paga esta deuda ilegitima. Este es el segundo mayor peligro que existe a la hora de alquilar o salir de garante. Y la única solución definitiva si se niegan a recibirnos las llaves, o recibírnosla pero no extendernos el recibo correspondiente, es la consignación judicial de las mismas en sede judicial con el patrocino de un abogado.
- Siempre tratar de alquilar a dueño directo. Explicación: Las inmobiliarias que interceden comúnmente exigen ilegítimamente el pago de la comisión al inquilino, bajo condición de no alquilarle si no la abona. Y comúnmente también exceden el límite máximo del 4,15% que pueden percibir como comisión tomando como base el monto total del valor del contrato. Además, el negocio de las inmobiliarias es que cada dos años se cambie de inquilino, ya que de esa manera pueden cobrar todos los cargos iniciales de nuevo. Por otro lado, son los que poseen la experiencia para realizar contratos con cláusulas abusivas y accionarlas en su momento.
