Buenas a todos comunidad. Hoy vengo a hacer un nuevo aporte. Esta vez no se tratará de un resumen propiamente dicho sino que voy a explicar útilmente a todos los propietarios de una casa como hacer para no perder la casa si caemos en desgracia y no podemos pagar nuestras deudas.
Primero que nada, para el lego -quien desconoce el Derecho-, cuando uno deja de cumplir sus obligaciones nuestros acreedores -a quienes les debemos dinero- podrán ejecutarnos, lo cual implica el embargo de nuestros bienes y su posterior subasta hasta cubrir el monto del crédito.
¿Cómo evitamos eso? Fácil, afectando nuestro inmueble al régimen de BIEN DE FAMILIA
El Código establece un régimen que tiende a proteger el inmueble destinado a la vivienda, haciéndolo INEMBARGABLE E INEJECUTABLE. Cuando un inmueble se afecta al régimen de bien de familia, en principio, no se puede embargar ni ejecutar por DEUDAS POSTERIORES a esa inscripción (salvo por expensas, ABL y gastos de construcción o mejoras). Es decir que si por alguna desgracia tenemos una situación económica muy mala y dejamos de pagar nuestras deudas, nuestros acreedores no podrán rematarnos y sacarnos nuestra propiedad. Por eso este instituto está orientado a la protección del núcleo familiar beneficiario y de la vivienda.
1) ¿Qué se puede afectar como bien de familia?
El artículo 244 del Código Civil establece que solamente se puede afectar un INMUEBLE al régimen de proteccion de la vivienda o bien de familia. Por otro lado puede afectarse un inmueble urbano o rural, pero lo importante es que esté destinado a la vivienda. Si es un inmueble rural no deberá exceder de la unidad económica establecida en las reglamentaciones locales. No se exige valor máximo para el inmueble urbano.
2) ¿Quién puede hacer este trámite?
LEGITIMADOS: La afectación sólo puede ser solicitada y hecha por el DUEÑO DEL INMUEBLE (titular del dominio). Si hubiese condominio la afectación debe ser solicitada por TODOS los cotitulares conjuntamente. UNA PERSONA NO PUEDE SER TITULAR EXCLUSIVA DE MAS DE UN INMUEBLE AFECTADOA LA VIVIENDA.
La afectación también podrá ser hecha por el JUEZ cuando lo dispuso el TESTADOR, o sea, puede hacerse por actos de última voluntad. Cuando esto ocurre el JUEZ debe ordenar la inscripción de la afectación del inmueble al régimen de protección de la vivienda a pedido de cualquiera de los beneficiarios o del Ministerio Público o de oficio cuando hay beneficiarios incapaces o con capacidad restringida.
La afectación también podrá podrá ser HECHA POR EL JUEZ a petición de parte en la resolución que atribuye la vivienda en el juicio de divorcio o en el que resuelve las cuestiones relativas a la conclusión de la convivencia cuando haya beneficiarios incapaces o con capacidad restringida.
3) ¿Cómo se hace la afectación?
La afectación del inmueble al régimen de vivienda se puede hacer por ACTA ADMINISTRATIVA, ESCRITURA PUBLICA, TESTAMENTO Y ORDEN JUDICIAL. En el primer caso los legitimados deben presentarse directamente en el REGISTRO DE LA PROPIEDAD DEL INMUEBLE. Para eso debemos acudir al Registro. Si viven en Capital la dirección es Av. Belgrano 1130. En provincia de Buenos Aires, el registro está en La Plata.
Si se lo hace por escritura pública el trámite deja de ser gratuito pero los honorarios del escribano no pueden superar el 1% de la valuación fiscal del inmueble, por lo que el trámite se hace relativamente barato.
Por último también puede efectuarse la afectación por cualquier tipo de testamento en cuyo caso deberá ser inscripta registralmente por orden del juez sucesorio. La afectación también puede ser decidida por el juez en la resolución que atribuye la vivienda en el juicio de divorcio o en el que resuelve las cuestiones relativas a la conclusión de la convivencia si hay beneficiarios incapaces o con capacidad restringida.
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¿Qué hay que presentar?[/size]
La documentación se debe presentar en Original y Fotocopia Simple:
• DNI, LE, LC, CI (Mercosur) de titular/es.
• Testimonio/s del título de dominio inscripto (escritura, declaratoria de herederos, adjudicación, subasta, etc.).
• Se deberá acreditar el vínculo de familia entre los titular/es y los beneficiarios designados, mediante: conyuge: Partida o libreta de matrimonio del titular. Hijos: Partida de nacimiento del beneficiario o libreta de matrimonio del titular con nacimiento inscripto.
BENEFICIARIOS.
Son beneficiarios del régimen de protección de la vivienda a) El propietario constituyente, su cónyuge, conviviente, sus ascendientes y descendientes; b) en defecto de los anteriores son beneficiarios sus parientes colaterales dentro del tercer grado que convivan con el constituyente.
Cuando hacemos la afecación debemos especificar quiénes son los beneficiarios del bien de familia.
4) EFECTOS DE LA AFECTACION
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La afectación de un inmueble al régimen de la vivienda provoca que dicho inmueble sea INEMBARGABLE E INEJECUTABLE por deudas posteriores (aunque hay excepciones).
La vivienda afectada al régimen de protección de la vivienda NO ES SUSCEPTIBLE DE EJECUCION POR DEUDAS NACIDAS CON POSTERIORIDAD A LA FECHA DE SU INSCRIPCION PERO SI LO ES POR DEUDAS ANTERIORES.
Por otro lado hay EXCEPCIONES en las que el bien afectado a éste régimen puede ejecutarse por créditos de fecha posterior a la afectación:
a) Obligaciones por expensas comunes y por impuestos, tasas o contribuciones que gravan directamente el inmueble. De lo contrario muchas personas adquirirían un inmueble y luego de afectarlo podrían dejar de pagar las expensas sin consecuencias. EN cuanto a los impuestos han pesado más los intereses del Estado en la recaudación que el interés de la familia.
b) Obligaciones con garantía real sobre el inmueble constituida de acuerdo al art. 250. El artículo 250 del CCyC permite gravar el inmueble con la conformidad del cónyuge o del conviviente o en su defecto con autorización judicial cuando el cónyuge/convviente se oponga, falte o sea incapaz. Es poco probable que alguien le rpeste dinero al propietario constituyente si tiene solamente el inmueble afectado por este régimente. Por eso el Código le ofrece la posibilidad de gravarlo sin que el acreedor en cuestión le sea oponible esta afectación, la cual seguirá siendo oponible a todos los demás.
c) Obligaciones que tienen origen en construcciones u otras mejoras realizadas en la vivienda. Si la vivienda está afectada a esta protección pero el titular introduce mejoras de cualquier tipo, no tendría sentido que el inmueble sea mejorado pero que su acreedor no pueda ejectuarlo si no se le paga el crédito. El CCyC busca evitar un enriquecimiento injusto.
d) Obligaciones alimentarias a cargo del titular a favor de sus hijos menores de edad, incapaces o con capacidad restringida.
Los acreedores sin derecho a requerir la ejecución no pueden cobrar sus créditos sobre el inmueble afectado, ni sobre los importes que la sustituyen en concepto de indemnización o precio, aunque sea obtenido en subasta judicial, sea ésta ordenada en una ejecución individual o colectiva.
5) DESAFECTACION Y CANCELACION DE LA INSCRIPCION :
Desafectación y cancelación de la inscripción. La desafectación y la cancelación de la inscripción proceden:
a) a solicitud del constituyente. Si está casado o vive en unión convivencial inscripta se requiere el asentimiento del cónyuge o del conviviente; si éste se opone, falta, es incapaz o tiene capacidad restringida, la desafectación debe ser autorizada judicialmente;
b) a solicitud de la mayoría de los herederos, si la constitución se dispuso por acto de última voluntad, excepto que medie disconformidad del cónyuge supérstite, del conviviente inscripto, o existan beneficiarios incapaces o con capacidad restringida, caso en el cual el juez debe resolver lo que sea más conveniente para el interés de éstos;
c) a requerimiento de la mayoría de los condóminos computada en proporción a sus respectivas partes indivisas, con los mismos límites expresados en el inciso anterior;
d) a instancia de cualquier interesado o de oficio, si no subsisten los recaudos previstos en este Capítulo, o cuando fallecieren el constituyente y todos los beneficiarios;
e) en caso de expropiación, reivindicación o ejecución autorizada. En determinados supuestos la enajenación puede ser compulsiva lo que se da en caso de expropiación por causa de utilidad pública, por ejecución de acreedores a los que la afectación no le es oponible (ya sea que por ejemplo son de causa anterior a la afectación) y cuando el inmueble fue reivindicado por un tercero con mejor derecho que el constituyente.
Primero que nada, para el lego -quien desconoce el Derecho-, cuando uno deja de cumplir sus obligaciones nuestros acreedores -a quienes les debemos dinero- podrán ejecutarnos, lo cual implica el embargo de nuestros bienes y su posterior subasta hasta cubrir el monto del crédito.
¿Cómo evitamos eso? Fácil, afectando nuestro inmueble al régimen de BIEN DE FAMILIA
El Código establece un régimen que tiende a proteger el inmueble destinado a la vivienda, haciéndolo INEMBARGABLE E INEJECUTABLE. Cuando un inmueble se afecta al régimen de bien de familia, en principio, no se puede embargar ni ejecutar por DEUDAS POSTERIORES a esa inscripción (salvo por expensas, ABL y gastos de construcción o mejoras). Es decir que si por alguna desgracia tenemos una situación económica muy mala y dejamos de pagar nuestras deudas, nuestros acreedores no podrán rematarnos y sacarnos nuestra propiedad. Por eso este instituto está orientado a la protección del núcleo familiar beneficiario y de la vivienda.
1) ¿Qué se puede afectar como bien de familia?
El artículo 244 del Código Civil establece que solamente se puede afectar un INMUEBLE al régimen de proteccion de la vivienda o bien de familia. Por otro lado puede afectarse un inmueble urbano o rural, pero lo importante es que esté destinado a la vivienda. Si es un inmueble rural no deberá exceder de la unidad económica establecida en las reglamentaciones locales. No se exige valor máximo para el inmueble urbano.
2) ¿Quién puede hacer este trámite?
LEGITIMADOS: La afectación sólo puede ser solicitada y hecha por el DUEÑO DEL INMUEBLE (titular del dominio). Si hubiese condominio la afectación debe ser solicitada por TODOS los cotitulares conjuntamente. UNA PERSONA NO PUEDE SER TITULAR EXCLUSIVA DE MAS DE UN INMUEBLE AFECTADOA LA VIVIENDA.
La afectación también podrá ser hecha por el JUEZ cuando lo dispuso el TESTADOR, o sea, puede hacerse por actos de última voluntad. Cuando esto ocurre el JUEZ debe ordenar la inscripción de la afectación del inmueble al régimen de protección de la vivienda a pedido de cualquiera de los beneficiarios o del Ministerio Público o de oficio cuando hay beneficiarios incapaces o con capacidad restringida.
La afectación también podrá podrá ser HECHA POR EL JUEZ a petición de parte en la resolución que atribuye la vivienda en el juicio de divorcio o en el que resuelve las cuestiones relativas a la conclusión de la convivencia cuando haya beneficiarios incapaces o con capacidad restringida.
3) ¿Cómo se hace la afectación?
La afectación del inmueble al régimen de vivienda se puede hacer por ACTA ADMINISTRATIVA, ESCRITURA PUBLICA, TESTAMENTO Y ORDEN JUDICIAL. En el primer caso los legitimados deben presentarse directamente en el REGISTRO DE LA PROPIEDAD DEL INMUEBLE. Para eso debemos acudir al Registro. Si viven en Capital la dirección es Av. Belgrano 1130. En provincia de Buenos Aires, el registro está en La Plata.
Si se lo hace por escritura pública el trámite deja de ser gratuito pero los honorarios del escribano no pueden superar el 1% de la valuación fiscal del inmueble, por lo que el trámite se hace relativamente barato.
Por último también puede efectuarse la afectación por cualquier tipo de testamento en cuyo caso deberá ser inscripta registralmente por orden del juez sucesorio. La afectación también puede ser decidida por el juez en la resolución que atribuye la vivienda en el juicio de divorcio o en el que resuelve las cuestiones relativas a la conclusión de la convivencia si hay beneficiarios incapaces o con capacidad restringida.
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¿Qué hay que presentar?[/size]
La documentación se debe presentar en Original y Fotocopia Simple:
• DNI, LE, LC, CI (Mercosur) de titular/es.
• Testimonio/s del título de dominio inscripto (escritura, declaratoria de herederos, adjudicación, subasta, etc.).
• Se deberá acreditar el vínculo de familia entre los titular/es y los beneficiarios designados, mediante: conyuge: Partida o libreta de matrimonio del titular. Hijos: Partida de nacimiento del beneficiario o libreta de matrimonio del titular con nacimiento inscripto.
BENEFICIARIOS.
Son beneficiarios del régimen de protección de la vivienda a) El propietario constituyente, su cónyuge, conviviente, sus ascendientes y descendientes; b) en defecto de los anteriores son beneficiarios sus parientes colaterales dentro del tercer grado que convivan con el constituyente.
Cuando hacemos la afecación debemos especificar quiénes son los beneficiarios del bien de familia.
4) EFECTOS DE LA AFECTACION
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La afectación de un inmueble al régimen de la vivienda provoca que dicho inmueble sea INEMBARGABLE E INEJECUTABLE por deudas posteriores (aunque hay excepciones).
La vivienda afectada al régimen de protección de la vivienda NO ES SUSCEPTIBLE DE EJECUCION POR DEUDAS NACIDAS CON POSTERIORIDAD A LA FECHA DE SU INSCRIPCION PERO SI LO ES POR DEUDAS ANTERIORES.
Por otro lado hay EXCEPCIONES en las que el bien afectado a éste régimen puede ejecutarse por créditos de fecha posterior a la afectación:
a) Obligaciones por expensas comunes y por impuestos, tasas o contribuciones que gravan directamente el inmueble. De lo contrario muchas personas adquirirían un inmueble y luego de afectarlo podrían dejar de pagar las expensas sin consecuencias. EN cuanto a los impuestos han pesado más los intereses del Estado en la recaudación que el interés de la familia.
b) Obligaciones con garantía real sobre el inmueble constituida de acuerdo al art. 250. El artículo 250 del CCyC permite gravar el inmueble con la conformidad del cónyuge o del conviviente o en su defecto con autorización judicial cuando el cónyuge/convviente se oponga, falte o sea incapaz. Es poco probable que alguien le rpeste dinero al propietario constituyente si tiene solamente el inmueble afectado por este régimente. Por eso el Código le ofrece la posibilidad de gravarlo sin que el acreedor en cuestión le sea oponible esta afectación, la cual seguirá siendo oponible a todos los demás.
c) Obligaciones que tienen origen en construcciones u otras mejoras realizadas en la vivienda. Si la vivienda está afectada a esta protección pero el titular introduce mejoras de cualquier tipo, no tendría sentido que el inmueble sea mejorado pero que su acreedor no pueda ejectuarlo si no se le paga el crédito. El CCyC busca evitar un enriquecimiento injusto.
d) Obligaciones alimentarias a cargo del titular a favor de sus hijos menores de edad, incapaces o con capacidad restringida.
Los acreedores sin derecho a requerir la ejecución no pueden cobrar sus créditos sobre el inmueble afectado, ni sobre los importes que la sustituyen en concepto de indemnización o precio, aunque sea obtenido en subasta judicial, sea ésta ordenada en una ejecución individual o colectiva.
5) DESAFECTACION Y CANCELACION DE LA INSCRIPCION :
Desafectación y cancelación de la inscripción. La desafectación y la cancelación de la inscripción proceden:
a) a solicitud del constituyente. Si está casado o vive en unión convivencial inscripta se requiere el asentimiento del cónyuge o del conviviente; si éste se opone, falta, es incapaz o tiene capacidad restringida, la desafectación debe ser autorizada judicialmente;
b) a solicitud de la mayoría de los herederos, si la constitución se dispuso por acto de última voluntad, excepto que medie disconformidad del cónyuge supérstite, del conviviente inscripto, o existan beneficiarios incapaces o con capacidad restringida, caso en el cual el juez debe resolver lo que sea más conveniente para el interés de éstos;
c) a requerimiento de la mayoría de los condóminos computada en proporción a sus respectivas partes indivisas, con los mismos límites expresados en el inciso anterior;
d) a instancia de cualquier interesado o de oficio, si no subsisten los recaudos previstos en este Capítulo, o cuando fallecieren el constituyente y todos los beneficiarios;
e) en caso de expropiación, reivindicación o ejecución autorizada. En determinados supuestos la enajenación puede ser compulsiva lo que se da en caso de expropiación por causa de utilidad pública, por ejecución de acreedores a los que la afectación no le es oponible (ya sea que por ejemplo son de causa anterior a la afectación) y cuando el inmueble fue reivindicado por un tercero con mejor derecho que el constituyente.