Estudio Breve No. 71
Mayo de 2009
Departamento de Investigaciones
Lonja de Propiedad Raíz de Medellín y
Antioquia
Calle 52 # 49- 28
Tel: 251 28 18
Medellín - Colombia
Lonja de Propiedad Raíz de Medellín y Antioquia - El Gremio Inmobiliario
Luego de varios años de excelente desempeño, la economía colombiana presentó un marcado
descenso en el ritmo de la actividad económica durante 2.008, reflejado en un escaso
crecimiento del 2.8% del PIB, que al desagregarse muestra en sus componentes crecimientos
del 8.1% en las exportaciones, del 10.1% en las exportaciones, del 7.7% en la
formación bruta de capital y de sólo el 2.3% en la demanda.
Por sectores, el sector de la construcción creció a una tasa del 2.8%, impulsado por un
aumento del 18.7% en las edificaciones y por una reducción del 7.1% en las obras civiles.
De igual manera el sector de servicios inmobiliarios y alquiler de vivienda creció a una
tasa del 2.8%, que se explica por un crecimiento del 3.2% en los servicios de alquiler de
vivienda, del 2.3% en el alquiler de bienes residenciales y por una caída en los servicios
inmobiliarios a comisión del 2.1%. En números esto quiere decir que durante 2.008, el
sector de la construcción contribuyó con $14.5 billones a la economía colombiana mientras
que el sector inmobiliario lo hizo con $19.8 billones.
Capítulo aparte merece la inflación, cuyo control pasó de ser una de las principales metas
del Banco de la República a ser un objetivo secundario frente a la marcada desaceleración
económica, lo que permitió el relajamiento de la política monetaria durante este año.
Para el 2.009 la mayoría de los expertos vaticinan un crecimiento de la economía colombiana
cercano al 1%, por cuenta de la difícil situación económica internacional que ha
disminuido nuestras exportaciones y ha reducido los precios de las materias primas en los
mercados internacionales, esto a pesar de las medidas contra cíclicas tomadas por el Gobierno
nacional y de la reducción de las tasas de interés de intervención del Banco de la
República.
SITUACIÓN ECONÓMICA DE MEDELLÍN
BODEGAS EN EL VALLE DE ABURRÁ
ESTUDIO BREVE No. 71
ESTUDIO BODEGAS EN EL VALLE DE ABURRÁ
STOCK DE BODEGAS EN EL VALLE DE ABURRÁ
75%
4%
21%
Medellín Zona Norte Zona Sur
Actualmente existen en Antioquia
más de doce mil predios con uso industrial,
de los cuales casi el 90% se
encuentra ubicado en el Valle de
Aburrá y el 4.1% en el oriente.
La discriminación por zonas hace
evidente la vocación industrial de
Medellín, pues posee las tres cuartas
partes de las bodegas del Valle de
Aburrá (94% en la zona urbana),
mientras que los municipios del Sur
tienen el 21% de las mismas y los
municipios de la zona norte el 4%.
Al examinar por zonas es evidente que Medellín y los municipios del sur del Valle de Aburrá
acaparan la mayor cantidad de las nuevas bodegas que han ingresado al mercado en años recientes,
sin embargo, es de esperar que los recientes desarrollos viales en la zona norte, al igual
que los elevados precios de las bodegas en la zona sur, reactiven la construcción de este tipo de
inmuebles en municipios como Bello, Copacabana, Girardota y Barbosa.
El 68 de las nuevas
bodegas que han
salido al mercado se
encuentran en
oferta
ACTIVIDAD EDIFICADORA EN EL VALLE DE ABURRÁ
EVOLUCIÓN DE PRECIOS
Luego de la tipología de bodegas registrara unos altos niveles de valorización, del 30.9% durante
2006 y del 24.5% durante 2007, en 2008 el ritmo de crecimiento de precios de las mismas
se redujo al 7.71%, siendo muy similar al comportamiento de la inflación. Sin embargo si se
mira en conjunto, entre 2006 y 2008, las bodegas tuvieron un crecimiento anual real en precios
del 13.88%, que es bastante buena dentro de las tipologías inmobiliarias.
Los últimos cuatro años han sido los más vigorosos de los últimos tiempos en la construcción
de bodegas en el Valle de Aburrá: sólo entre 2005 y 2008 salieron al mercado 779 bodegas de
las 1.515 bodegas que se terminaron en los últimos doce años, o lo que es lo mismo, mientras
en el período 1997-2004 se construían en promedio 92 bodegas al año en el Valle de Aburrá, en
el período 2005-2008 se construyeron 195 por año. Un aumento del 110%.
BODEGAS TERMINADAS EN EL VALLE DE ABURRÁ (M2)
31.631
41.339
26.544
910
75.147
134.848
78.950
83.645
39.194
17.625 15.440
34.096
0
20.000
40.000
60.000
80.000
100.000
120.000
140.000
160.000
2005 2006 2007 2008
Medellín Zona Norte Zona Sur
BODEGAS TERMINADAS EN EL VALLE DE ABURRÁ (UNIDADES)
84
113
121
59
80
133
101
53
3
14
8 10
0
20
40
60
80
100
120
140
2005 2006 2007 2008
Medellín Zona Sur Zona Norte
OFERTA DE NUEVAS BODEGAS
En total se conocen 15 nuevos proyectos de bodegas con 761 unidades, de las cuales el 68% se
encuentra en oferta.
MUNICIPIO TIPO PROYECTO UNIDADES
UNIDADES EN
OFERTA
PRECIO
Rionegro Lote Industrial La Regional 65 6 550.000
Guarne Lote Industrial Parque Industrial Los Comuneros 51 44 520.000
Guarne Lote Industrial Mix Comuneros Parque Industrial 51 45 520.000
Guarne Lote Industrial Hamburgo Parque Industrial 48 20 485.000
Urabá Lote Industrial Zona Franca de Urabá 97 92 400.000
Bello Lote Industrial Zona Franca del Norte 150 150 Nd
Rionegro Bodega Bodex Oriente 16 7 1.300.000
Rionegro Bodega Karga 57 20 1.500.000
Bello Bodega MEGA Parque Industrial y Logístico 36 20 1.750.000
Bello Bodega Portón del Norte 42 42 1.790.000
Bello Bodega Metro Bodegas del Norte 48 32 1.813.480
Itagui Bodega Promision (tercera etapa) 9 6 2.500.000
Itagui Bodega Parque Industrial Ditaires 8 3 1.850.000
Caldas Bodega Parque Industrial del Sur 56 23 1.800.000
Sabaneta Bodega Puerta de Entrada 27 8 1.980.000
En promedio la
rentabilidad de las
bodegas es del 0.72%
mensual
CARACTERÍSTICAS DE UNA BODEGA BÁSICA
Para efectos de estandarización se define una bodega básica como aquella que cuenta con:
- Puerta camión de 4.5 metros por 5 metros de ancho.
- Piso reforzado en concreto.
- Altura mínima de 6 metros al enrace.
- Cubierta con cercha metálica y teja de asbesto cemento.
- Oficina con acabados sencillos y área inferior al 15 del área total de la bodega.
- Cocina sencilla y dos unidades sanitarias.
MERCADO DE BODEGAS USADAS EN EL VALLE DE ABURRÁ
Se trata de bodegas ubicadas en zonas mixtas destinadas a industria liviana en la que se combinan
procesos con comercio. Por lo general no cuentan con zonas de parqueo, algunas de ellas
están ubicadas en zonas mixtas de comercio e industria por lo que en algunas ocasiones se
trata de bodecales.
- Los precios de las bodegas nuevas de este tipo en parques industriales son del orden de:
$2.200.000/m2 a $2.400.000/m2
- Las bodegas usadas tienen precios que oscilan entre $1.600.000/m2 y $1.800.000/m2
- las rentas de este tipo de bodegas oscilan entre $9.000/m2 y $14.000/m2
Bodegas entre 100 - 300 m2
- Costo total de construcción de Bodega con una luz $850.000/m2.
- Costo total de construcción de Bodega con dos luces $950.000/m2 - $1.000.000/m2.
- Costo de construcción de losa en concreto $350.000/m2 - $400.000/m2.
- Costo de construcción de steel deck $220.000/m2.
- Costo de construcción de oficina en mezanine:
- Losa $450.000/m2 - $550.000/m2
- Liviano (en madera) $250.000/m2 - $350.000/m2
COSTOS DE CONSTRUCCIÓN DE UNA BODEGA BÁSICA
RENTABILIDAD DE LAS BODEGAS
UBICACIÓN RENTABILIDAD %
Norte Área Metropolitana 0,72
Cenro Área Metropolitana (Medellín) 0,75
Sur Área Metropolitana 0,76
Extremo Sur Área Metropolitana 0,77
Oriente Cercano 0,58
PROMEDIO 0,72
RENTABILIDAD (Vr Canon / Vr Comercial)
En los últimos tres años el mercado evidenció fuertes aumentos en los precios de las bodegas,
mientras los cánones de arrendamiento se mantuvieron en los últimos dos años estables e incluso
con alguna tendencia a la baja. Es así como la rentabilidad de esta tipología que el año
pasado fue cercana al 0.76% durante el presente año se ha mantenido cercana al 0.72% mensual,
siendo las más altas las de sur del Área metropolitana y las más bajas las del oriente antioqueño.
Están ubicadas en sectores consolidados industrialmente, con zonas de parqueo y áreas para el cargue y descargue de mercancía,
tienen puertas de doble altura, frentes mayores a 12 metros y mayor capacidad eléctrica y de carga.
- Los valores oscilan entre $1.350.000/m2- $1.800.000/m2.
- Los valores de renta oscilan entre $9.000/m2 y $12.000/m2.
Bodegas de más de 1.000 m2
Se trata de industria con procesos de transformación, industria pesada o almacenes de depósito, normalmente tienen áreas de lote
destinadas a parqueo y maniobra de vehículos por lo que el lote pesa bastante en el valor final de la propiedad. Por lo general son
predios independientes en zonas industriales periféricas.
- Los valores oscilan entre $1.300.000/m2 y $1.600.000/m2
- Las rentas para este tipo de bodega varían entre $9.000/m2 y $12.000/m2
Agradecimientos
Agradecemos a los Afiliados:
- Rosa Helena Murillo de CONINSA & RAMÓN H. S.A
- Constantino Carvajal de ACRECER S.A.
- Darío Botero de ESTUDIO INMOBILIARIO S.A.
- Javier Ortega Saldarriaga
su colaboración en la realización de este estudio.
Bodegas entre 500 - 1.000 m2
Bodegas entre 300 - 500 m2
Son bodegas con valores de construcción muy castigados (por zona, estado de mantenimiento, edad y funcionalidad).
- Las bodegas nuevas se ofrecen hasta por $2.400.000/m2.
- En bodegas usadas se encuentran unos valores bastante amplios que oscilan entre $1.200.000/m2 y $1.800.000/m2.
- Las bodegas nuevas están rentando entre $7.000/m2 y $9.000/m2.
- Este tipo de bodegas están ubicadas en zonas de uso industrial consolidado y presentan procesos industriales de mayor impacto.
- Generalmente este tipo de bodegas cuentan con zonas de parqueo, sin embargo, algunas de ellas no lo tienen y generan inconvenientes
en el sector. Un ejemplo son las bodegas ubicadas en los barrios Caribe y Colombia.
Mayo de 2009
Departamento de Investigaciones
Lonja de Propiedad Raíz de Medellín y
Antioquia
Calle 52 # 49- 28
Tel: 251 28 18
Medellín - Colombia
Lonja de Propiedad Raíz de Medellín y Antioquia - El Gremio Inmobiliario
Luego de varios años de excelente desempeño, la economía colombiana presentó un marcado
descenso en el ritmo de la actividad económica durante 2.008, reflejado en un escaso
crecimiento del 2.8% del PIB, que al desagregarse muestra en sus componentes crecimientos
del 8.1% en las exportaciones, del 10.1% en las exportaciones, del 7.7% en la
formación bruta de capital y de sólo el 2.3% en la demanda.
Por sectores, el sector de la construcción creció a una tasa del 2.8%, impulsado por un
aumento del 18.7% en las edificaciones y por una reducción del 7.1% en las obras civiles.
De igual manera el sector de servicios inmobiliarios y alquiler de vivienda creció a una
tasa del 2.8%, que se explica por un crecimiento del 3.2% en los servicios de alquiler de
vivienda, del 2.3% en el alquiler de bienes residenciales y por una caída en los servicios
inmobiliarios a comisión del 2.1%. En números esto quiere decir que durante 2.008, el
sector de la construcción contribuyó con $14.5 billones a la economía colombiana mientras
que el sector inmobiliario lo hizo con $19.8 billones.
Capítulo aparte merece la inflación, cuyo control pasó de ser una de las principales metas
del Banco de la República a ser un objetivo secundario frente a la marcada desaceleración
económica, lo que permitió el relajamiento de la política monetaria durante este año.
Para el 2.009 la mayoría de los expertos vaticinan un crecimiento de la economía colombiana
cercano al 1%, por cuenta de la difícil situación económica internacional que ha
disminuido nuestras exportaciones y ha reducido los precios de las materias primas en los
mercados internacionales, esto a pesar de las medidas contra cíclicas tomadas por el Gobierno
nacional y de la reducción de las tasas de interés de intervención del Banco de la
República.
SITUACIÓN ECONÓMICA DE MEDELLÍN
BODEGAS EN EL VALLE DE ABURRÁ
ESTUDIO BREVE No. 71
ESTUDIO BODEGAS EN EL VALLE DE ABURRÁ
STOCK DE BODEGAS EN EL VALLE DE ABURRÁ
75%
4%
21%
Medellín Zona Norte Zona Sur
Actualmente existen en Antioquia
más de doce mil predios con uso industrial,
de los cuales casi el 90% se
encuentra ubicado en el Valle de
Aburrá y el 4.1% en el oriente.
La discriminación por zonas hace
evidente la vocación industrial de
Medellín, pues posee las tres cuartas
partes de las bodegas del Valle de
Aburrá (94% en la zona urbana),
mientras que los municipios del Sur
tienen el 21% de las mismas y los
municipios de la zona norte el 4%.
Al examinar por zonas es evidente que Medellín y los municipios del sur del Valle de Aburrá
acaparan la mayor cantidad de las nuevas bodegas que han ingresado al mercado en años recientes,
sin embargo, es de esperar que los recientes desarrollos viales en la zona norte, al igual
que los elevados precios de las bodegas en la zona sur, reactiven la construcción de este tipo de
inmuebles en municipios como Bello, Copacabana, Girardota y Barbosa.
El 68 de las nuevas
bodegas que han
salido al mercado se
encuentran en
oferta
ACTIVIDAD EDIFICADORA EN EL VALLE DE ABURRÁ
EVOLUCIÓN DE PRECIOS
Luego de la tipología de bodegas registrara unos altos niveles de valorización, del 30.9% durante
2006 y del 24.5% durante 2007, en 2008 el ritmo de crecimiento de precios de las mismas
se redujo al 7.71%, siendo muy similar al comportamiento de la inflación. Sin embargo si se
mira en conjunto, entre 2006 y 2008, las bodegas tuvieron un crecimiento anual real en precios
del 13.88%, que es bastante buena dentro de las tipologías inmobiliarias.
Los últimos cuatro años han sido los más vigorosos de los últimos tiempos en la construcción
de bodegas en el Valle de Aburrá: sólo entre 2005 y 2008 salieron al mercado 779 bodegas de
las 1.515 bodegas que se terminaron en los últimos doce años, o lo que es lo mismo, mientras
en el período 1997-2004 se construían en promedio 92 bodegas al año en el Valle de Aburrá, en
el período 2005-2008 se construyeron 195 por año. Un aumento del 110%.
BODEGAS TERMINADAS EN EL VALLE DE ABURRÁ (M2)
31.631
41.339
26.544
910
75.147
134.848
78.950
83.645
39.194
17.625 15.440
34.096
0
20.000
40.000
60.000
80.000
100.000
120.000
140.000
160.000
2005 2006 2007 2008
Medellín Zona Norte Zona Sur
BODEGAS TERMINADAS EN EL VALLE DE ABURRÁ (UNIDADES)
84
113
121
59
80
133
101
53
3
14
8 10
0
20
40
60
80
100
120
140
2005 2006 2007 2008
Medellín Zona Sur Zona Norte
OFERTA DE NUEVAS BODEGAS
En total se conocen 15 nuevos proyectos de bodegas con 761 unidades, de las cuales el 68% se
encuentra en oferta.
MUNICIPIO TIPO PROYECTO UNIDADES
UNIDADES EN
OFERTA
PRECIO
Rionegro Lote Industrial La Regional 65 6 550.000
Guarne Lote Industrial Parque Industrial Los Comuneros 51 44 520.000
Guarne Lote Industrial Mix Comuneros Parque Industrial 51 45 520.000
Guarne Lote Industrial Hamburgo Parque Industrial 48 20 485.000
Urabá Lote Industrial Zona Franca de Urabá 97 92 400.000
Bello Lote Industrial Zona Franca del Norte 150 150 Nd
Rionegro Bodega Bodex Oriente 16 7 1.300.000
Rionegro Bodega Karga 57 20 1.500.000
Bello Bodega MEGA Parque Industrial y Logístico 36 20 1.750.000
Bello Bodega Portón del Norte 42 42 1.790.000
Bello Bodega Metro Bodegas del Norte 48 32 1.813.480
Itagui Bodega Promision (tercera etapa) 9 6 2.500.000
Itagui Bodega Parque Industrial Ditaires 8 3 1.850.000
Caldas Bodega Parque Industrial del Sur 56 23 1.800.000
Sabaneta Bodega Puerta de Entrada 27 8 1.980.000
En promedio la
rentabilidad de las
bodegas es del 0.72%
mensual
CARACTERÍSTICAS DE UNA BODEGA BÁSICA
Para efectos de estandarización se define una bodega básica como aquella que cuenta con:
- Puerta camión de 4.5 metros por 5 metros de ancho.
- Piso reforzado en concreto.
- Altura mínima de 6 metros al enrace.
- Cubierta con cercha metálica y teja de asbesto cemento.
- Oficina con acabados sencillos y área inferior al 15 del área total de la bodega.
- Cocina sencilla y dos unidades sanitarias.
MERCADO DE BODEGAS USADAS EN EL VALLE DE ABURRÁ
Se trata de bodegas ubicadas en zonas mixtas destinadas a industria liviana en la que se combinan
procesos con comercio. Por lo general no cuentan con zonas de parqueo, algunas de ellas
están ubicadas en zonas mixtas de comercio e industria por lo que en algunas ocasiones se
trata de bodecales.
- Los precios de las bodegas nuevas de este tipo en parques industriales son del orden de:
$2.200.000/m2 a $2.400.000/m2
- Las bodegas usadas tienen precios que oscilan entre $1.600.000/m2 y $1.800.000/m2
- las rentas de este tipo de bodegas oscilan entre $9.000/m2 y $14.000/m2
Bodegas entre 100 - 300 m2
- Costo total de construcción de Bodega con una luz $850.000/m2.
- Costo total de construcción de Bodega con dos luces $950.000/m2 - $1.000.000/m2.
- Costo de construcción de losa en concreto $350.000/m2 - $400.000/m2.
- Costo de construcción de steel deck $220.000/m2.
- Costo de construcción de oficina en mezanine:
- Losa $450.000/m2 - $550.000/m2
- Liviano (en madera) $250.000/m2 - $350.000/m2
COSTOS DE CONSTRUCCIÓN DE UNA BODEGA BÁSICA
RENTABILIDAD DE LAS BODEGAS
UBICACIÓN RENTABILIDAD %
Norte Área Metropolitana 0,72
Cenro Área Metropolitana (Medellín) 0,75
Sur Área Metropolitana 0,76
Extremo Sur Área Metropolitana 0,77
Oriente Cercano 0,58
PROMEDIO 0,72
RENTABILIDAD (Vr Canon / Vr Comercial)
En los últimos tres años el mercado evidenció fuertes aumentos en los precios de las bodegas,
mientras los cánones de arrendamiento se mantuvieron en los últimos dos años estables e incluso
con alguna tendencia a la baja. Es así como la rentabilidad de esta tipología que el año
pasado fue cercana al 0.76% durante el presente año se ha mantenido cercana al 0.72% mensual,
siendo las más altas las de sur del Área metropolitana y las más bajas las del oriente antioqueño.
Están ubicadas en sectores consolidados industrialmente, con zonas de parqueo y áreas para el cargue y descargue de mercancía,
tienen puertas de doble altura, frentes mayores a 12 metros y mayor capacidad eléctrica y de carga.
- Los valores oscilan entre $1.350.000/m2- $1.800.000/m2.
- Los valores de renta oscilan entre $9.000/m2 y $12.000/m2.
Bodegas de más de 1.000 m2
Se trata de industria con procesos de transformación, industria pesada o almacenes de depósito, normalmente tienen áreas de lote
destinadas a parqueo y maniobra de vehículos por lo que el lote pesa bastante en el valor final de la propiedad. Por lo general son
predios independientes en zonas industriales periféricas.
- Los valores oscilan entre $1.300.000/m2 y $1.600.000/m2
- Las rentas para este tipo de bodega varían entre $9.000/m2 y $12.000/m2
Agradecimientos
Agradecemos a los Afiliados:
- Rosa Helena Murillo de CONINSA & RAMÓN H. S.A
- Constantino Carvajal de ACRECER S.A.
- Darío Botero de ESTUDIO INMOBILIARIO S.A.
- Javier Ortega Saldarriaga
su colaboración en la realización de este estudio.
Bodegas entre 500 - 1.000 m2
Bodegas entre 300 - 500 m2
Son bodegas con valores de construcción muy castigados (por zona, estado de mantenimiento, edad y funcionalidad).
- Las bodegas nuevas se ofrecen hasta por $2.400.000/m2.
- En bodegas usadas se encuentran unos valores bastante amplios que oscilan entre $1.200.000/m2 y $1.800.000/m2.
- Las bodegas nuevas están rentando entre $7.000/m2 y $9.000/m2.
- Este tipo de bodegas están ubicadas en zonas de uso industrial consolidado y presentan procesos industriales de mayor impacto.
- Generalmente este tipo de bodegas cuentan con zonas de parqueo, sin embargo, algunas de ellas no lo tienen y generan inconvenientes
en el sector. Un ejemplo son las bodegas ubicadas en los barrios Caribe y Colombia.