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Estudio Breve No. 71 Mayo de 2009 Departamento de Investigaciones Lonja de Propiedad Raíz de Medellín y Antioquia Calle 52 # 49- 28 Tel: 251 28 18 Medellín - Colombia Lonja de Propiedad Raíz de Medellín y Antioquia - El Gremio Inmobiliario Luego de varios años de excelente desempeño, la economía colombiana presentó un marcado descenso en el ritmo de la actividad económica durante 2.008, reflejado en un escaso crecimiento del 2.8% del PIB, que al desagregarse muestra en sus componentes crecimientos del 8.1% en las exportaciones, del 10.1% en las exportaciones, del 7.7% en la formación bruta de capital y de sólo el 2.3% en la demanda. Por sectores, el sector de la construcción creció a una tasa del 2.8%, impulsado por un aumento del 18.7% en las edificaciones y por una reducción del 7.1% en las obras civiles. De igual manera el sector de servicios inmobiliarios y alquiler de vivienda creció a una tasa del 2.8%, que se explica por un crecimiento del 3.2% en los servicios de alquiler de vivienda, del 2.3% en el alquiler de bienes residenciales y por una caída en los servicios inmobiliarios a comisión del 2.1%. En números esto quiere decir que durante 2.008, el sector de la construcción contribuyó con $14.5 billones a la economía colombiana mientras que el sector inmobiliario lo hizo con $19.8 billones. Capítulo aparte merece la inflación, cuyo control pasó de ser una de las principales metas del Banco de la República a ser un objetivo secundario frente a la marcada desaceleración económica, lo que permitió el relajamiento de la política monetaria durante este año. Para el 2.009 la mayoría de los expertos vaticinan un crecimiento de la economía colombiana cercano al 1%, por cuenta de la difícil situación económica internacional que ha disminuido nuestras exportaciones y ha reducido los precios de las materias primas en los mercados internacionales, esto a pesar de las medidas contra cíclicas tomadas por el Gobierno nacional y de la reducción de las tasas de interés de intervención del Banco de la República. SITUACIÓN ECONÓMICA DE MEDELLÍN BODEGAS EN EL VALLE DE ABURRÁ ESTUDIO BREVE No. 71 ESTUDIO BODEGAS EN EL VALLE DE ABURRÁ STOCK DE BODEGAS EN EL VALLE DE ABURRÁ 75% 4% 21% Medellín Zona Norte Zona Sur Actualmente existen en Antioquia más de doce mil predios con uso industrial, de los cuales casi el 90% se encuentra ubicado en el Valle de Aburrá y el 4.1% en el oriente. La discriminación por zonas hace evidente la vocación industrial de Medellín, pues posee las tres cuartas partes de las bodegas del Valle de Aburrá (94% en la zona urbana), mientras que los municipios del Sur tienen el 21% de las mismas y los municipios de la zona norte el 4%. Al examinar por zonas es evidente que Medellín y los municipios del sur del Valle de Aburrá acaparan la mayor cantidad de las nuevas bodegas que han ingresado al mercado en años recientes, sin embargo, es de esperar que los recientes desarrollos viales en la zona norte, al igual que los elevados precios de las bodegas en la zona sur, reactiven la construcción de este tipo de inmuebles en municipios como Bello, Copacabana, Girardota y Barbosa. El 68 de las nuevas bodegas que han salido al mercado se encuentran en oferta ACTIVIDAD EDIFICADORA EN EL VALLE DE ABURRÁ EVOLUCIÓN DE PRECIOS Luego de la tipología de bodegas registrara unos altos niveles de valorización, del 30.9% durante 2006 y del 24.5% durante 2007, en 2008 el ritmo de crecimiento de precios de las mismas se redujo al 7.71%, siendo muy similar al comportamiento de la inflación. Sin embargo si se mira en conjunto, entre 2006 y 2008, las bodegas tuvieron un crecimiento anual real en precios del 13.88%, que es bastante buena dentro de las tipologías inmobiliarias. Los últimos cuatro años han sido los más vigorosos de los últimos tiempos en la construcción de bodegas en el Valle de Aburrá: sólo entre 2005 y 2008 salieron al mercado 779 bodegas de las 1.515 bodegas que se terminaron en los últimos doce años, o lo que es lo mismo, mientras en el período 1997-2004 se construían en promedio 92 bodegas al año en el Valle de Aburrá, en el período 2005-2008 se construyeron 195 por año. Un aumento del 110%. BODEGAS TERMINADAS EN EL VALLE DE ABURRÁ (M2) 31.631 41.339 26.544 910 75.147 134.848 78.950 83.645 39.194 17.625 15.440 34.096 0 20.000 40.000 60.000 80.000 100.000 120.000 140.000 160.000 2005 2006 2007 2008 Medellín Zona Norte Zona Sur BODEGAS TERMINADAS EN EL VALLE DE ABURRÁ (UNIDADES) 84 113 121 59 80 133 101 53 3 14 8 10 0 20 40 60 80 100 120 140 2005 2006 2007 2008 Medellín Zona Sur Zona Norte OFERTA DE NUEVAS BODEGAS En total se conocen 15 nuevos proyectos de bodegas con 761 unidades, de las cuales el 68% se encuentra en oferta. MUNICIPIO TIPO PROYECTO UNIDADES UNIDADES EN OFERTA PRECIO Rionegro Lote Industrial La Regional 65 6 550.000 Guarne Lote Industrial Parque Industrial Los Comuneros 51 44 520.000 Guarne Lote Industrial Mix Comuneros Parque Industrial 51 45 520.000 Guarne Lote Industrial Hamburgo Parque Industrial 48 20 485.000 Urabá Lote Industrial Zona Franca de Urabá 97 92 400.000 Bello Lote Industrial Zona Franca del Norte 150 150 Nd Rionegro Bodega Bodex Oriente 16 7 1.300.000 Rionegro Bodega Karga 57 20 1.500.000 Bello Bodega MEGA Parque Industrial y Logístico 36 20 1.750.000 Bello Bodega Portón del Norte 42 42 1.790.000 Bello Bodega Metro Bodegas del Norte 48 32 1.813.480 Itagui Bodega Promision (tercera etapa) 9 6 2.500.000 Itagui Bodega Parque Industrial Ditaires 8 3 1.850.000 Caldas Bodega Parque Industrial del Sur 56 23 1.800.000 Sabaneta Bodega Puerta de Entrada 27 8 1.980.000 En promedio la rentabilidad de las bodegas es del 0.72% mensual CARACTERÍSTICAS DE UNA BODEGA BÁSICA Para efectos de estandarización se define una bodega básica como aquella que cuenta con: - Puerta camión de 4.5 metros por 5 metros de ancho. - Piso reforzado en concreto. - Altura mínima de 6 metros al enrace. - Cubierta con cercha metálica y teja de asbesto cemento. - Oficina con acabados sencillos y área inferior al 15 del área total de la bodega. - Cocina sencilla y dos unidades sanitarias. MERCADO DE BODEGAS USADAS EN EL VALLE DE ABURRÁ Se trata de bodegas ubicadas en zonas mixtas destinadas a industria liviana en la que se combinan procesos con comercio. Por lo general no cuentan con zonas de parqueo, algunas de ellas están ubicadas en zonas mixtas de comercio e industria por lo que en algunas ocasiones se trata de bodecales. - Los precios de las bodegas nuevas de este tipo en parques industriales son del orden de: $2.200.000/m2 a $2.400.000/m2 - Las bodegas usadas tienen precios que oscilan entre $1.600.000/m2 y $1.800.000/m2 - las rentas de este tipo de bodegas oscilan entre $9.000/m2 y $14.000/m2 Bodegas entre 100 - 300 m2 - Costo total de construcción de Bodega con una luz $850.000/m2. - Costo total de construcción de Bodega con dos luces $950.000/m2 - $1.000.000/m2. - Costo de construcción de losa en concreto $350.000/m2 - $400.000/m2. - Costo de construcción de steel deck $220.000/m2. - Costo de construcción de oficina en mezanine: - Losa $450.000/m2 - $550.000/m2 - Liviano (en madera) $250.000/m2 - $350.000/m2 COSTOS DE CONSTRUCCIÓN DE UNA BODEGA BÁSICA RENTABILIDAD DE LAS BODEGAS UBICACIÓN RENTABILIDAD % Norte Área Metropolitana 0,72 Cenro Área Metropolitana (Medellín) 0,75 Sur Área Metropolitana 0,76 Extremo Sur Área Metropolitana 0,77 Oriente Cercano 0,58 PROMEDIO 0,72 RENTABILIDAD (Vr Canon / Vr Comercial) En los últimos tres años el mercado evidenció fuertes aumentos en los precios de las bodegas, mientras los cánones de arrendamiento se mantuvieron en los últimos dos años estables e incluso con alguna tendencia a la baja. Es así como la rentabilidad de esta tipología que el año pasado fue cercana al 0.76% durante el presente año se ha mantenido cercana al 0.72% mensual, siendo las más altas las de sur del Área metropolitana y las más bajas las del oriente antioqueño. Están ubicadas en sectores consolidados industrialmente, con zonas de parqueo y áreas para el cargue y descargue de mercancía, tienen puertas de doble altura, frentes mayores a 12 metros y mayor capacidad eléctrica y de carga. - Los valores oscilan entre $1.350.000/m2- $1.800.000/m2. - Los valores de renta oscilan entre $9.000/m2 y $12.000/m2. Bodegas de más de 1.000 m2 Se trata de industria con procesos de transformación, industria pesada o almacenes de depósito, normalmente tienen áreas de lote destinadas a parqueo y maniobra de vehículos por lo que el lote pesa bastante en el valor final de la propiedad. Por lo general son predios independientes en zonas industriales periféricas. - Los valores oscilan entre $1.300.000/m2 y $1.600.000/m2 - Las rentas para este tipo de bodega varían entre $9.000/m2 y $12.000/m2 Agradecimientos Agradecemos a los Afiliados: - Rosa Helena Murillo de CONINSA & RAMÓN H. S.A - Constantino Carvajal de ACRECER S.A. - Darío Botero de ESTUDIO INMOBILIARIO S.A. - Javier Ortega Saldarriaga su colaboración en la realización de este estudio. Bodegas entre 500 - 1.000 m2 Bodegas entre 300 - 500 m2 Son bodegas con valores de construcción muy castigados (por zona, estado de mantenimiento, edad y funcionalidad). - Las bodegas nuevas se ofrecen hasta por $2.400.000/m2. - En bodegas usadas se encuentran unos valores bastante amplios que oscilan entre $1.200.000/m2 y $1.800.000/m2. - Las bodegas nuevas están rentando entre $7.000/m2 y $9.000/m2. - Este tipo de bodegas están ubicadas en zonas de uso industrial consolidado y presentan procesos industriales de mayor impacto. - Generalmente este tipo de bodegas cuentan con zonas de parqueo, sin embargo, algunas de ellas no lo tienen y generan inconvenientes en el sector. Un ejemplo son las bodegas ubicadas en los barrios Caribe y Colombia.

Que es una bodega ? propiedades 1a le comenta que es una bodega en la ciudad de medellin- colombia Se denomina bodega (en Colombia) a un inmueble o edificación de uso industrial a toda construcción destinada a albergar la producción y/o almacén de bienes de naturaleza industrial. Estos inmuebles dan cobijo a las personas y máquinas que participan de la actividad económica que se desarrolla en su interior, protegiéndolos de las inclemencias atmosféricas y generando las condiciones adecuadas para el trabajo. La cantidad y variedad de actividades económicas que puede albergar una bodega es innumerable, presentando cada una de ellas una serie de requerimientos que el inmueble debe satisfacer. Cada uno de estos requerimientos puede condicionar el proyecto de una bodega, y ello ha dado lugar a que a lo largo de los años se hayan desarrollado un gran número de soluciones constructivas. Las bodegas son propiedades eminentemente funcionales, diáfanos, con luces considerables , orientados a facilitar la producción y todas las actividades relacionadas con la misma: trabajo de los operarios, transporte interno, salida y entrada de mercancías, etcétera. En el caso de las cadenas productivas , a menudo el carácter longitudinal de las naves sirve a su función. si deseas mas información visitanos www.propiedades1a.com o no dudes en contactarnos en 4444661