Intermediación Inmobiliaria - Caracteres y Funcionamiento

Corretaje En respuesta a un usuario de nuestra comunidad subo el siguiente Material: Características y funcionamiento de algunos instrumentos usuales en la intermediación inmobiliaria SUMARIO: I. Introducción. II. La reserva inmobiliaria: a) Concepto; b) Denominación; c) Regulación legal; d) Forma; e) Funcionamiento en la práctica negocial; f) Plazo; g) Efectos jurídicos; h) Caducidad. III. La conformidad de reserva: a) Introducción; b) Concepto; c) Efectos jurídicos; d) Notificación de la conformidad al reservante. IV. El refuerzo de reserva. V. Seña, señal o arras: a) Concepto; b) Ámbito de aplicación; c) Diferencias con la reserva; d) Efectos jurídicos. VI. Boletos provisorios I. INTRODUCCIÓN En este artículo examinaré el concepto, contenido, utilidad y funcionamiento práctico de algunos documentos típicos de la actividad inmobiliaria, masivamente utilizados por los corredores inmobiliarios en las operaciones de bienes raíces en que actúan o intermedian. Los instrumentos que se analizarán son: la reserva, la conformidad de reserva, el refuerzo de reserva, la seña o señal y el boleto provisorio. He priorizado éstos por sobre otros documentos que también se emplean con frecuencia en la práctica puesto que aquéllos se utilizan para todo tipo de negocios inmobiliarios y, además, son los que mayores conflictos y controversias generan por su incorrecta utilización, el desconocimiento de su verdadera esencia jurídica, su deficiente redacción o por las circunstancias más variadas. Omití intencionalmente examinar el boleto de compraventa, pese a su indiscutible utilización diaria, puesto que su análisis me hubiera obligado a relevar otros instrumentos contractuales de permanente uso en la actividad, tales como contratos de arrendamientos de viviendas o de oficinas, locaciones temporales, arrendamientos agrícolas y muchos otros, lo que hubiera desnaturalizado la pretensión de este artículo. La finalidad de este ensayo es aportar al interesado elementos de ayuda y consejos teóricos y prácticos para comprender la real naturaleza y el significado de los instrumentos que se utilizan en el quehacer cotidiano de los agentes inmobiliarios, con la finalidad de coadyuvar a su mejor redacción a fin de prevenir conflictos evitables y perfeccionar la protección de los intereses del corredor inmobiliario, del comitente o del tercero cocontratante, según corresponda. II. LA RESERVA INMOBILIARIA a) Concepto (1) La primera cuestión que debe resolverse antes de ingresar al análisis del contenido y de la utilidad de este instrumento es precisar el concepto jurídico de la reserva, que no siempre es conocido ni comprendido por los interesados, ni por la doctrina y la jurisprudencia nacionales (2) . ¿Qué es la reserva? La reserva es un acto típicamente precontractual de los negocios inmobiliarios que posee dos modalidades diversas según su contenido y finalidad: la reserva pura o propiamente dicha, por una parte, y la reserva, por la otra. Toda reserva, cualquiera fuera su clase, se documenta por escrito porque así lo impone la extendida práctica inmobiliaria, aunque no media ninguna imposición legal al respecto. La reserva pura o propiamente dicha consiste en la entrega de una suma de dinero, generalmente de poco valor respecto del monto de la operación, que efectúa el interesado en la adquisición, arrendamiento, leasing, etc., de un bien inmueble, con la finalidad de otorgar seriedad a su intención de concretar la operación y, especialmente, "con la intención de que se le otorgue alguna prioridad en la concreción del negocio o que se transmita una contraoferta o algún otro motivo" (3) . La doctrina explica esta especie de reserva indicando que "la reserva pura, o propiamente dicha, de compraventa inmobiliaria, es aquella que sólo tiene por alcance asegurar por un tiempo determinado, que debe ser breve, que el bien que se pretende adquirir no se comprometa con terceros, sobre los cuales, llegado el caso, se tendrá prioridad" (4) . La otra especie de reserva, mucho más común en la práctica, es la que constituye una verdadera y auténtica oferta, en los términos del art. 1148 , CCiv., dado que contiene todos los elementos jurídicos que tipifican una propuesta, produce todas sus consecuencias legales, se realiza por un reducido período de tiempo, se propone lógicamente ad referendum o sujeta a conformidad del propietario del inmueble y se efectúa simultáneamente con la dación o entrega de una pequeña suma de dinero entregada por el ofertante con la pretensión de jerarquizar la seriedad de la oferta y de sustraer la comercialización del inmueble durante el tiempo de su vigencia. Esta reserva podría ser denominada reserva oferta, para distinguirla de la anterior (5) . Cuando la reserva constituye una oferta posee todos los requisitos de ésta: indica en concreto qué suma ofrece el interesado por el bien inmueble, fija de qué modo lo abonará el ofertante y establece qué garantías propone para cancelar el saldo de precio, en su caso; cuando se trata de ventas se indican la fecha estimativa de suscripción del boleto de compraventa y algunas precisiones de su contenido, como por ejemplo la fecha de entrega de la posesión y de la escrituración, el escribano que intervendrá y la distribución de honorarios y gastos de la operación, entre otras cuestiones. También es habitual consignar en el documento de reserva el monto y el momento en que se abonarán los honorarios al corredor inmobiliario. No obstante lo anterior, no existe en modo alguno unanimidad de criterios para determinar qué es la reserva en concreto, a punto tal que no faltan voces que afirman que la reserva es un contrato atípico (6) , que conforma un contrato innominado en el cual la cantidad de dinero entregada asume el carácter de seña (7) , que constituye un verdadero contrato, en los términos del art. 1137 , CCiv., que faculta a demandar la escrituración del bien inmueble vendido (8) , o que no constituye en principio un contrato de compraventa (9) . La jurisprudencia afirma, por su parte, que las "reservas no constituyen, en principio, un contrato de compraventa, debiendo decidirse de acuerdo con las particularidades de cada caso, no teniendo otro alcance que la entrega de una suma de dinero, generalmente de escasa significación respecto del precio, a fin de obtener, por un plazo, necesariamente breve, que se retire de la venta un bien determinado, lapso durante el cual no se concretará la operación con otro interesado, permitiendo a los firmantes del documento ajustar los detalles de la venta y realizar las averiguaciones necesarias para finiquitarla" (10) . En virtud de la multiplicidad de variantes que una reserva puede asumir en la práctica negocial y de las diferentes acepciones que la reserva tiene en la doctrina y en la jurisprudencia, conviene afirmar, con la doctrina mayoritaria, que en esta cuestión no conviene fijar reglas estrictas, dado que en cada caso habrá que examinar cuál fue la real intención de las partes al tiempo de extender el instrumento en cuestión y, con ella, desentrañar la verdadera naturaleza de la reserva (11) . b) Denominación En el quehacer inmobiliario cotidiano la reserva suele adoptar indistintamente el nombre de reserva, contrato de reserva, preboleto, oferta, seña o señal. La reserva también suele designarse como reserva de compra o reserva de locación, según cuál sea el contrato que se pretenda concretar. Quien formula una reserva se denomina reservante o, también, proponente u ofertante. Pese al nombre con que se designe al documento en la práctica negocial, debemos tener bien presente el principio general de interpretación jurídica que se desprende del art. 1326 , CCiv., en cuyo análisis me detendré unos instantes. El art. 1326 , CCiv., ubicado en el título del Código Civil que trata y regula el contrato de compraventa, cuyo espíritu reitera el art. 1 , ley 13246 de Arrendamientos y Aparcerías Rurales (12) , dispone que "el contrato no será juzgado como de compra y venta, aunque las partes así lo estipulen, si para serlo le faltare algún requisito esencial". La doctrina más autorizada enseña que "el principio contenido en este artículo trasciende el ámbito del contrato de compraventa, erigiéndose en principio general extensivo a todos los contratos y aun a todos los actos jurídicos" (13) . Aunque el precepto transcripto sea realmente claro, vale traducirlo a términos más llanos aún: el nombre o designación que las partes asignen a un contrato, acuerdo, convenio o, incluso, a un documento cualquiera, no es vinculante para el intérprete ya que éste deberá valorar su contenido esencial, su estructura y naturaleza, para calificarlo de una u otra forma (14) . No cabe atenerse en forma exclusiva a la designación que las partes interesadas hayan otorgado al documento o acuerdo en cuestión. El intérprete debe indagar la verdadera naturaleza jurídica del acto que tiene frente así y, sin consideración a la denominación o rótulo que se le haya impuesto, debe calificarlo como jurídicamente corresponda de acuerdo con su esencia y con los elementos estructurales que lo componen. Una antigua, continua y uniforme jurisprudencia confirma la existencia y plenitud del axioma señalado cuando sostiene que "cualquiera sean los nombres que las partes den a una convención, o las palabras que utilicen en un acuerdo, es claro que la verdadera naturaleza del contrato debe surgir de su contenido y no de la denominación con que se lo individualiza. Dicho de otro modo, lo que interesa es la sustancia y no la apariencia o disfraz utilizado por las partes" (15) . En idéntico sentido, también se ha dicho que "la denominación que los contratantes den a una convención no obliga a los jueces a los fines de establecer las consecuencias que de ella derivan, las que han de fijarse con arreglo a su contenido real y concreto" (16) . En esta misma línea de ideas, se tiene resuelto que "la índole de un contrato no depende del nombre que le asignen las partes. No por la nominación que le hayan atribuido se determina la naturaleza jurídica de los contratos; ésta nace de la relación jurídica que han pretendido establecer los contratantes, siendo necesario para ello indagar el motivo impulsor o fin perseguido y fijar lo que verosímilmente entendieron o pudieron entender al vincularse" (17) . Finalmente, también se ha sostenido que "son las modalidades propias de cada uno (de los casos) las que habrán de determinar el substractum del negocio y los elementos dados a la interpretación, sin que sea conveniente atenerse a reglas genéricas preestablecidas. En cada supuesto habrá que ponderar la concurrencia de los elementos constitutivos de la compraventa, la determinación de la verdadera intención de las partes, sus actitudes anteriores o posteriores y establecer así la eficacia de lo que ellas estipularon" (18) . Aclarado el punto, será entonces menester que el intérprete prescinda del nombre que las partes hayan asignado al documento que deba analizar, y examine en profundidad su verdadera esencia, indagando el contenido del instrumento que tendrá frente a sí para, de esa manera, reputarlo como una reserva pura, como una reserva oferta o como una auténtica seña, con los diversos efectos y consecuencias legales que conlleva cada uno de estos institutos. c) Regulación legal La reserva no se encuentra regulada legalmente en el Derecho argentino. Sin embargo, su validez está fuera de toda duda bajo el amplio paraguas de la autonomía de la voluntad que impera en nuestro ordenamiento jurídico (doct. arts. 1137 y 1197 , CCiv.). Su origen se encuentra en la práctica inmobiliaria, y su fundamento debe buscarse más bien en la necesidad de los agentes inmobiliarios de asegurarse en cierto modo la seriedad y la firmeza de las propuestas que reciben permanentemente de los terceros interesados en celebrar los negocios en que ellos intermedian, como así también garantizar a éstos, más sólidamente, al documentarse la pretensión por escrito, que la inmobiliaria dejará de comercializar el bien raíz de que se trate durante el plazo de vigencia de la reserva. d) Forma La falta de regulación legal del instituto de la reserva conlleva necesariamente la inexistencia de una formalidad obligatoria. No media ninguna previsión legal sobre este aspecto, por lo tanto. La práctica negocial revela que la reserva, en cualquiera de sus dos variantes, se celebra en un documento privado, sin intervención de ningún oficial o escribano público. Tampoco es habitual que se certifiquen las firmas de la persona que formula una reserva. El texto del instrumento lo prerredacta el corredor inmobiliario en formularios preimpresos dispuestos a tales fines, donde sólo resta completar los datos del inmueble, del reservante y las condiciones básicas de la reserva oferta, como por ejemplo el precio, la fecha del boleto, la entrega de la posesión y de la escrituración, la retribución económica de la inmobiliaria y demás cuestiones relevantes. Un tema debatido y, por cierto, muy discutible, tratado al tiempo de examinar la autorización para comercializar inmuebles (19) , consiste en determinar si constituye o no una exigencia legal que el documento de reserva se redacte en dos ejemplares diferentes, uno para el comitente y otro para el agente inmobiliario. La complicación surge frente a, por un lado, la exigencia del art. 1021 , CCiv., que dispone que "los actos, sin embargo, que contengan convenciones perfectamente bilaterales deben ser redactados en tantos originales como partes haya con un interés distinto", y, por el otro, la decidida comercialidad del contrato de corretaje, que asume en la práctica el nombre de autorización para comercializar, de venta o designaciones similares. La doctrina y la jurisprudencia no son pacíficas acerca de si aquel precepto rige o no en el ámbito mercantil; se encuentran opiniones en un sentido y en otro, aunque la tendencia mayoritaria es considerar que el requisito del art. 1021 , CCiv. no se aplica en los actos mercantiles (20) . En la Capital Federal, por su parte, una antigua jurisprudencia ratifica esta posición y considera que aquel recaudo no es exigible en los negocios comerciales (21) . Paralelamente a ello, la práctica inmobiliaria revela por su parte un cierto incumplimiento de la exigencia legal del art. 1021 , CCiv., y una extraña modalidad donde la reserva, por desidia del comitente, por ventaja del corredor o por simple método negocial de la inmobiliaria interviniente, se redacta en un solo ejemplar que suscribe únicamente el comitente y que queda en poder del corredor. Como se expuso anteriormente, es práctica corriente en el quehacer inmobiliario que la reserva encubra una verdadera y auténtica oferta. En estos casos, mayoritarios, por cierto, la reserva constituye un acto jurídico de carácter unilateral (doct. art. 946 , CCiv.) que, por tanto, no requiere ser celebrado en doble ejemplar. Sin embargo, por circunstancias prácticas y de evidente utilidad, en numerosas ocasiones resulta conveniente redactar la reserva en dos ejemplares, uno para cada interesado: el agente inmobiliario y el reservante oferente. Así lo entiende autorizada doctrina (22) . Pero debemos tener presente que una cosa es señalar que la ley exige el requisito del doble ejemplar, es decir, que resulta aplicable lo dispuesto por el art. 1021 , CCiv., y otra, muy distinta, es afirmar que la ley no impone ese requisito, pero que por una cuestión de evidente conveniencia resulta aconsejable redactar la reserva en dos ejemplares de igual contenido y a un solo efecto, como aquí sostengo, pese a que en la práctica negocial no se verifica uniformemente esa circunstancia. e) Funcionamiento en la práctica negocial La reserva es un acto contingente, es decir, que puede existir o no en las operaciones sobre bienes raíces. La aparición y la expansión de las reservas tienen lugar normalmente en las negociaciones inmobiliarias cuando intermedia un corredor de fincas. Empero, nada impide que la reserva se verifique en las operaciones sobre inmuebles cuando no interviene en ellas un agente inmobiliario. Sin embargo, esto último no es muy habitual. La suma de dinero que se entrega en carácter de reserva es usualmente de poca importancia en relación con el monto de la operación de que se trate y, también, es de menor cuantía que aquella que se entrega con carácter de seña, en las ocasiones en que tiene lugar este instituto jurídico. Ello es la teoría. En la práctica he constatado la entrega de importantes sumas de dinero en calidad de reserva, de hasta el 5% del monto de la operación involucrada. La reserva es recibida por el corredor inmobiliario siempre y cuando se haya encontrado facultado para realizar dicho acto en la autorización de comercialización o de venta que el comitente le haya previamente extendido, lo que es práctica masiva en materia inmobiliaria. Ello no significa que, al momento de receptar la reserva, la inmobiliaria actúe en nombre y representación del comitente, ya que al recibir una reserva, la inmobiliaria interviene por sí misma, ejerciendo acto de corretaje (23) . Si bien lo habitual es que la reserva se materialice con la entrega de una suma de dinero al contado efectivo, no existe impedimento alguno para que el interesado reserve el inmueble entregando al corredor interviniente, en carácter de reserva, un cheque o un cupón de una tarjeta de crédito. Esta modalidad es mayormente aceptada según se hubiera facultado para ello al corredor en la autorización de comercialización otorgada por el comitente, considerando el modo de trabajo, la experiencia de la inmobiliaria actuante y el perfil del oferente, entre otras circunstancias relevantes. La reserva siempre se formula ad referendum del comitente propietario, es decir, la reserva y sus términos quedan sujetos a la expresa conformidad y aprobación de aquél, que deberá producirse dentro del plazo de su vigencia. Es frecuente que el instrumento de reserva contenga el compromiso del reservante de notificarse de la conformidad del comitente, en caso de que ella se verifique, y que se obligue a comparecer a las oficinas de la inmobiliaria dentro de un escaso plazo de tiempo desde la aprobación emitida por aquél. En algunas hipótesis se agrega a ese compromiso del reservante la obligación de pagar un refuerzo de reserva, cuyo concepto y contenido examinaré más adelante. f) Plazo La reserva se extiende por un término de vigencia determinado, normalmente de siete, diez o quince días, durante el cual la inmobiliaria interviniente deberá simultáneamente: a) comunicar a su comitente la existencia y el contenido de la propuesta formulada por el reservante; b) asumir el compromiso de no comercializar en lo sucesivo el inmueble reservado y suspender toda publicidad del bien raíz sea en medios gráficos, papel, en la página electrónica o en la realizada a través de carteles publicitarios colocados en la parte exterior del inmueble, entre otros medios de difusión usuales hasta tanto el propietario comitente exprese su conformidad o rechazo a la oferta realizada, o hasta que concluya el plazo de su vigencia. No obstante esta prohibición asumida por el agente inmobiliario, es práctica irregularmente difundida que éste, a hurtadillas, prosiga negociando el inmueble con otros repentinos terceros interesados en el contrato de que se trate, todo lo cual implica en verdad incumplir con la no difusión y comercialización del inmueble que el agente asumió al extenderse la reserva. Esta reprochable actitud del corredor constituye un claro incumplimiento convencional asumido con el reservante, y puede ser pasible de reclamos indemnizatorios y, en su caso, de denuncias ante el Colegio de Corredores pertinente por irregular ejercicio de la profesión de agente inmobiliario. El plazo de vigencia de la reserva oferta reputa válidamente a ésta como una oferta irrevocable, en los términos del art. 1150 , CCiv. (24) . g) Efectos jurídicos En el documento que instrumenta una reserva el reservante precisa cuáles serán sus efectos jurídicos. En concreto, se preverán dos aspectos básicos: el primero, cuál es la consecuencia de la falta de aceptación por el comitente propietario; el segundo, qué acontecerá si el interesado desiste de la oferta que contiene esa reserva. Habitualmente, se estipula que el primer supuesto conllevará la devolución al reservante, dentro del plazo fijado al efecto, de la suma dineraria entregada al agente inmobiliario, sin que se devenguen intereses ni adicionales por desvalorización monetaria a favor del reservante oferente. En esta línea de ideas, la jurisprudencia sostiene que "al vencer el plazo sin que se arribe a la conclusión del negocio, se produce la caducidad, y la suma entregada se reintegrará o se retendrá según lo que hayan pactado las partes. Por regla, corresponde la restitución de lo recibido" (25) . Cuando el reservante desiste de la propuesta contenida en la reserva, es usual pactar que aquél perderá la totalidad del monto dinerario entregado como reserva, sin derecho a reclamar su restitución al corredor inmobiliario o al comitente propietario. Esa suma de dinero quedará a favor del agente intermediario, en la mayor parte de los casos, a modo de compensación de gastos, publicidad, dedicación en tiempo y recursos humanos a la gestión realizada, etc., aunque válidamente podría convenirse que se entregue al comitente propietario. Media sobre esto la más amplia autonomía de la voluntad, como ya fuera indicado (art. 1197 , CCiv.). Sin embargo, si el negocio no se concluyó, el intermediario debe restituir la reserva al reservante ofertante (26) . En los casos donde no exista un auténtico desistimiento por parte del reservante, sino únicamente un acuerdo con el comitente o con el agente inmobiliario para no proseguir las negociaciones iniciadas, la reserva será íntegramente restituida a aquél, también sin intereses ni actualización monetaria de ninguna índole. h) Caducidad La oferta contenida en una típica reserva caduca y se extingue automáticamente al vencimiento del plazo por el que fue formulada. No es necesario ningún requisito adicional ni notificación alguna al reservante ni al comitente propietario. Pierde vigencia por el mero acaecimiento de su plazo. Extinguida la reserva, el monto dinerario que acompañó la propuesta se restituye al reservante en la misma cantidad y moneda en que fuera entregado. Como ya expuse, usualmente se pacta que esa suma de dinero se reintegrará al reservante sin actualización monetaria ni intereses de ningún tipo, lo que en cualquier caso conviene que sea expresamente estipulado en el documento de reserva para evitar cualquier reclamo del tercero reservante al agente inmobiliario requiriendo adicionales a la cifra que se le restituya. Reintegrada la reserva al ofertante y extendiéndose el recibo pertinente, una prolija actuación del corredor requiere exigir a aquél el instrumento original de la reserva y proceder a su destrucción junto con el original que él mantuvo en su poder al tiempo de documentarse la reserva, si es que ésta se hubiera extendido en dos ejemplares. No obstante, en la práctica negocial es sumamente frecuente que aun extinguido el plazo de la reserva, el corredor prosiga negociando entre los tratantes comitente y reservante los términos del futuro contrato, para arribar a un acuerdo definitivo sobre su contenido, derechos y obligaciones y demás cuestiones relevantes. En estas hipótesis la reserva no producirá sus efectos naturales restitución de las sumas dadas en tal calidad y destrucción del documento que la refleje sino que quedará prorrogada de hecho o verbalmente, con lo cual podrá reputarse válidamente vigente como consecuencia de esa prórroga, con los efectos jurídicos analizados en este apartado. III. LA CONFORMIDAD DE RESERVA a) Introducción Durante el plazo de vigencia de la reserva el corredor inmobiliario deberá transmitir sus términos y contenido al comitente propietario para que éste los evalúe detenidamente con la finalidad de expresar su conformidad, rechazo o aceptación condicionada de la reserva oferta. En este último caso, retengamos que su decisión implica una contraoferta que no concluye aún el perfeccionamiento del contrato (doct. art. 1153 , CCiv.). b) Concepto Cuando el comitente presta su conformidad a la reserva propuesta, acepta la oferta que perfecciona el contrato (art. 1144 y ss., CCiv.) (27) . Desde el punto de vista técnico jurídico, entonces, la conformidad del comitente es la propia aceptación de la oferta que genera el consentimiento contractual del negocio buscado, excepto que la ley impusiera una formalidad determinada para plasmar el consentimiento, en cuyo caso habrá que cumplir con tales prescripciones legales (doct. art. 1140 , CCiv.). El comitente deberá expedirse sobre la propuesta realizada por el tercero dentro del plazo de vigencia de la reserva. En caso de silencio del comitente, entiendo que debe considerarse no aceptada la oferta respectiva y extinguida la reserva formulada (doct. art. 919 , CCiv.). Usualmente, la aceptación del comitente se recaba primero en forma verbal por parte del corredor para, posteriormente, documentarse por escrito. El documento que la instrumenta recibe precisamente el nombre de conformidad de reserva. En algunas ocasiones, no obstante, la conformidad del propietario se refleja en el propio documento de reserva. En la conformidad de reserva el comitente propietario manifiesta su expresa conformidad con la oferta y demás términos propuestos por el reservante y, además, asume la obligación frente al agente intermediario de comparecer un día y hora determinados para suscribir el boleto de compraventa, contrato de locación o de leasing, o el instrumento contractual definitivo que corresponda, en el lugar que libremente se pacte, que generalmente es la oficina o local donde funciona la agencia inmobiliaria. Además de lo anterior, puede estipularse válidamente cuál es el carácter o título que a partir de entonces tendrá el dinero entregado como reserva por el interesado. Se puede fijar que desde el momento de la dación el monto dinerario será reputado como seña o como parte del precio, o podrá asignársele otro carácter (depósito, garantía, etc.). Media en el punto la más absoluta libertad contractual (arts. 1137 y 1197 , CCiv.). La doctrina sostiene que la entrega dineraria será a cuenta del precio si el negocio se concretase o será restituida si el dueño no estuviere dispuesto a celebrarlo (28) . Por último, en la conformidad de reserva se ratifica cuál será la comisión u honorario que el comitente propietario debe satisfacer al corredor por su actividad de intermediación y gestión del contrato concluido, tal como se había fijado inicialmente en la autorización de comercialización. Asimismo, se estipulan las consecuencias jurídicas que acarrea la falta de cumplimiento por parte del comitente de su obligación de comparecer a suscribir el respectivo documento contractual, que generalmente consiste en la obligación de pagar al corredor el honorario que hubieran convenido, con independencia de la responsabilidad que su omisión le genere frente al tercero cocontratante. Ello, dado que el comitente anuda dos clases de relaciones jurídicas: una frente al corredor y otra frente al pretenso contratante. Por tal motivo, su incumplimiento puede reflejarse en uno o en ambos vínculos jurídicos, sin una necesaria identidad de consecuencias entre ellos. c) Efectos jurídicos La conformidad de reserva tiene por efecto principal hacer perfecto el contrato negociado, restando únicamente cumplir con las formalidades legales que pudieran corresponder, cuando ellas hubieran sido impuestas. La instrumentación por escrito del contrato de que se trate será, en muchos casos, la materialización de una voluntad perfecta anteriormente declarada entre el comitente y el tercero interesado. El consentimiento contractual se prestó antes de la redacción escrita del contrato, y ésta constituye, las más de las veces, una réplica de los derechos, obligaciones y estipulaciones contractuales propuestos por el reservante en la reserva oferta y aceptados por el comitente aceptante en la conformidad de reserva. d) Notificación de la conformidad al reservante Para completar el circuito oferta aceptación comunicación de la aceptación también es habitual en la práctica inmobiliaria que se exija al tercero reservante oferente que concurra a las oficinas de la inmobiliaria a notificarse por escrito de la conformidad aceptación realizada por el comitente dentro de un plazo exiguo fijado al efecto, computado desde que la conformidad se hubiera materializado. Este paso en el mecanismo indicado no es en modo alguno necesario ni jurídicamente pertinente, dado que el contrato ya quedó perfecto con la oferta y su consiguiente aceptación, sin perjuicio de la forma legalmente exigida para el contrato (art. 1140 , CCiv.). Sin embargo, la actividad inmobiliaria fue imponiendo paulatinamente esta modalidad como un medio más de asegurarse el compromiso del tercero reservante oferente de cumplir finalmente con la instrumentación escrita del contrato y con el pago del honorario acordado a favor del agente inmobiliario. También se impuso como un medio de prueba más eficaz en caso de controversias judiciales acerca de si existía o no un consentimiento perfecto entre los negociantes. La notificación al reservante se instrumenta en un simple formulario prerredactado por la inmobiliaria, donde se deja constancia expresa del conocimiento que el ofertante tuvo de la aceptación del comitente y en el cual se ratifica íntegramente el contenido de las propuestas inicialmente formuladas en la reserva oferta. IV. EL REFUERZO DE RESERVA La práctica negocial, especialmente en las compras y ventas, ha impuesto un acto que se denomina refuerzo de reserva o, también, refuerzo de seña, que consiste básicamente en la entrega por el reservante oferente de una suma de dinero de igual cantidad, o ligeramente mayor, a la que entregó al tiempo de formular la reserva, con la intención de comprometer, por medio de un gesto patrimonial de mayor envergadura que la inicial reserva, la seriedad de la oferta y el compromiso de cumplimiento de lo acordado con el comitente aceptante. La obligación de reforzar la reserva se pacta en el momento de otorgarse ésta, cuando se estipula que el reservante deberá abonar en concepto de refuerzo de reserva una determinada suma de dinero a los tantos días de haber sido aceptada la reserva por el propietario y, en todos los casos, en forma previa a la suscripción del boleto de compraventa o del contrato definitivo de que se trate. Jurídicamente, el refuerzo de reserva es un pago parcial de la obligación dineraria precio de la venta, del arrendamiento, del leasing, etc. que asumió el reservante ofertante al momento de formular la reserva y que el comitente aceptó al exteriorizar su conformidad con ella. Señalo que el refuerzo es en verdad un pago parcial puesto que el consentimiento contractual ya había sido válidamente expresado entre los tratantes al tiempo de coincidir plenamente la oferta contenida en la reserva con la aceptación que implicó la conformidad del comitente. Por tal motivo, el refuerzo de reserva constituye un verdadero pago, en el sentido técnico de la expresión (art. 725 , CCiv.), pero de carácter parcial dado que no abarca la totalidad del precio estipulado cuya satisfacción asumió el reservante oferente. V. SEÑA, SEÑAL O ARRAS a) Concepto La seña, denominada también señal o arras, constituye otro típico acto de las negociaciones inmobiliarias. Normalmente es definida como "la dación o entrega de una cosa mueble, que puede o no ser dinero, que una de las partes contratantes realiza a favor de la otra u otras" (29) . Si bien habitualmente la seña constituye la entrega de una suma de dinero, no hay obstáculo legal para la dación de otra clase de bien mueble o, incluso, de un bien raíz (30) . La seña se encuentra legislada en los arts. 1189 y 1202 , CCiv., ubicados en la parte referente a la doctrina general del contrato, y en el art. 475 , CCom., situado en la regulación del contrato de compraventa, aunque la doctrina y la jurisprudencia comerciales lo aplican analógicamente a todos los contratos mercantiles bilaterales (31) . La seña civil se denomina seña penitencial porque permite el arrepentimiento de las partes, mientras que la seña comercial se designa como confirmatoria dado que no autoriza el arrepentimiento de los contratantes y su entrega implica un principio de ejecución del contrato. No obstante, nada impide que, en ejercicio de la autonomía de la voluntad, las partes puedan válidamente reputar que la seña civil tendrá carácter confirmatorio y que la comercial tendrá efecto penitencial (doct. arts. 1197 , CCiv. y 475, CCom.). En España la seña recibe normalmente el nombre de contrato de arras, como lo constaté en la documentación inmobiliaria de práctica en esa plaza que pude oportunamente compulsar. b) Ámbito de aplicación En los negocios con bienes raíces la seña generalmente se verifica en los casos donde no interviene un corredor inmobiliario y cuando las negociaciones y tratos se llevan a cabo directamente entre propietario e interesado. Cuando la propuesta de éste posee cierta seriedad, la práctica impone la entrega de una suma de dinero para respaldar esa seriedad y, sobre todo, para que los tratantes aseguren el comportamiento del otro: el propietario se garantiza de algún modo que la proposición del interesado es sensata y que por ello se justifica desechar otras que también se le han acercado; el interesado se asegura que el propietario detenga la comercialización del inmueble, descarte otras posibles propuestas y atienda la seriedad de su proposición. Pese a ello, nada impide que la seña sea utilizada en operaciones sobre bienes raíces donde intermedie un agente inmobiliario. Sin embargo, vale afirmarlo, la seña en algún sentido dio paso a la reserva, que analicé en los apartados anteriores, que, pese a sus disímiles efectos, vino en cierto sentido a suplirla en las contrataciones celebradas por intermedio de corredores. La utilización de estos institutos puede ser fuente de grandes confusiones por una falta adecuada de comprensión de la caracterización de cada uno y de su funcionamiento práctico. Cuando es pactada, la seña produce los efectos normales previstos en el ordenamiento civil (arts. 1189 y 1202 , CCiv.), excepto que otra consecuencia le hubieran asignado las partes. Cuando intermedia un corredor inmobiliario, el interesado en concretar la operación entregará al agente una suma de dinero en carácter de seña con la finalidad de asegurar la celebración del contrato principal que pretende concertar con el comitente (doct. art. 1202 , CCiv.). Ello no debe confundir la finalidad con la que el interesado entrega la seña al corredor: en ningún caso tiene por objeto asegurar un contrato con el corredor inmobiliario, ya que con él no contrata sino que lo hace con el comitente propietario. La naturaleza del contrato principal determinará, en principio, el carácter penitencial o confirmatorio de la seña entregada por el interesado. Cuando el objeto del contrato sean cosas inmuebles, los convenios en que intermedie el agente tendrán carácter civil (doct. art. 452 , inc. 1, CCom.), por lo que idéntica condición revestirá la seña dada por el tercero. Esto no modifica, en modo alguno, el carácter comercial del contrato de corretaje inmobiliario (32) . El contrato entre comitente y corredor, y el acuerdo entre comitente y tercero cocontratante, son dos contratos diferentes que no deben confundirse y que, por tanto, permiten tener diversos caracteres, naturaleza, objeto, obligaciones y derechos. c) Diferencias con la reserva (33) La seña y la reserva no deben confundirse en ningún caso, pese a que median grandes semejanzas entre ellas (34) . Las principales diferencias entre ambas figuras son las siguientes: a) La seña se encuentra prevista legalmente en el Derecho argentino, mientras que la reserva no. b) La seña rige para todos los contratos bilaterales civiles (arts. 1189 y 1202 , CCiv.) o comerciales (doct. art. 475 , CCom.), erigiéndose como un elemento accidental de esa categoría de contratos (35) , mientras que la reserva, por origen y práctica negocial, se aplica especialmente en las operaciones inmobiliarias. c) La seña civil faculta a las partes a arrepentirse del negocio concertado, en los términos y con las consecuencias previstas en los arts. 1189 y 1202 , CCiv. En materia de reserva, se alude más exactamente a la posibilidad de "desistir" del contrato celebrado, con los siguientes efectos: si quien desiste es el reservante, pierde las sumas dadas en calidad de reserva, pero si quien lo hace es el comitente propietario, debe restituir únicamente el monto recibido en ese carácter por el reservante, sin otro tanto de su valor ni adicionales de ninguna especie. d) Habitualmente la reserva es de menor monto dinerario que la seña; es casi una suma simbólica en relación con el valor del negocio en ciernes. e) La función negocial de una y otra es diversa, según hemos visto en los párrafos precedentes (36) . No obstante lo anterior, existe jurisprudencia que asigna el carácter de seña a las sumas dinerarias entregadas en calidad de reserva (37) . Por otra parte, la doctrina sostiene que la utilización de la expresión "seña" en un documento en el que se deja constancia de la entrega de alguna cosa o cantidad de dinero en ese concepto importa conferir automáticamente a las partes la posibilidad de arrepentirse del negocio inmobiliario (38) . Las pautas de interpretación de los contratos previstas en el art. 217 y ss.,, particularmente en su art. 218 , inc. 4, serán de especial relevancia para desentrañar cuál fue la verdadera voluntad de las partes en aquellos supuestos controvertidos y determinar si el documento en cuestión constituyó una seña o una reserva. d) Efectos jurídicos Las consecuencias jurídicas de la seña civil, excepto que las partes libremente le asignen otros efectos, surgen claramente de los arts. 1189 y 1202 , CCiv. La seña autoriza el arrepentimiento de cualquiera de las partes en el negocio en gestación, o ya concertado, y, además, constituye la fijación convencional y anticipada de cuál es el monto de la indemnización que corresponde en caso de ejercer el derecho de arrepentimiento que ella confiere: la pérdida de la seña o su restitución con otro tanto de su valor, según que se arrepienta quien la dio o quien la recibió, respectivamente. Las partes, insisto, pueden otorgarle diversos efectos a los mencionados: asignarle carácter confirmatorio que no permita el arrepentimiento; estipular efecto penitencial pero fijar su devolución en el triple de su valor; aplicarle intereses punitorios, actualización monetaria u otros efectos lícitos posibles. Es usual que en los boletos de compraventa se pacte que el monto dinerario que el comprador entrega en ese momento al vendedor lo sea "como seña y a cuenta de precio". En sus orígenes esta cláusula encerraba una contradicción interna insalvable, ya que si la suma era entregada "como seña", autorizaba el arrepentimiento de las partes (doct. art. 1202 , CCiv.), mientras que si lo era "a cuenta de precio", no lo permitía. Las distintas tendencias de la jurisprudencia de la Capital Federal en la interpretación de esa cláusula provocaron el dictado del famoso fallo plenario "Méndez v. Perrupato de Ferrara" , que interpretó aquella cláusula de la siguiente forma: "La cláusula `como seña y a cuenta de precio' tiene una doble función sucesiva: como seña si el contrato no se cumple y a cuenta de precio en caso contrario". Este plenario resolvió, además, lo siguiente: "Si existe plazo para escriturar, ése será también para optar por el arrepentimiento, hasta la constitución en mora. Si no hubiese constitución en mora extrajudicial, el arrepentimiento puede tener lugar válidamente hasta la contestación de la demanda. El arrepentimiento es procedente siempre que el contrato no haya tenido principio de ejecución" (39) . VI. BOLETOS PROVISORIOS (40) En la práctica inmobiliaria, específicamente en las compraventas de bienes inmuebles, se ha extendido notablemente la utilización por los interesados de un extraño documento que se denomina usualmente boleto provisorio o boleto provisional. El contenido de este instrumento varía sutilmente de operación en operación, dado que su propia existencia y contenido dependen del modus operandi de la inmobiliaria que intermedie, de los intereses de las partes y de las circunstancias del negocio que se esté gestando (41) . En la mayor parte de los casos el boleto provisorio constituye un paso intermedio entre la entrega de la seña o la suscripción de una reserva inmobiliaria, y la redacción y la consecuente suscripción del boleto de compraventa típico que, en este caso, y por oposición al anterior, recibe el nombre de boleto definitivo. Pese a ello, la práctica inmobiliaria revela con frecuencia numerosos casos donde el susodicho boleto provisorio no resulta en verdad ser tal, sino que encubre o encierra un verdadero, completo y definitivo boleto de compraventa. Será cuestión de determinar, en cada caso, cuándo se trata de una situación y cuándo de otra, sin que sea posible "brindar una respuesta uniforme para todos los casos, dado que la solución dependerá, en gran parte, de lo que los propios contratantes hayan querido" (42) . La doctrina explica claramente que "en algunos supuestos, antes de formalizarse el instrumento privado denominado `boleto de compraventa', las partes suscriben un contrato al que llaman boleto `provisorio', con el compromiso de otorgar el boleto `definitivo' en un plazo breve" (43) . Lapa agrega que "la función de este tipo de boleto consiste en dejar constancia de que el presunto comprador entrega una parte de lo establecido como seña o a cuenta de precio, a los efectos de que en el plazo de días (sic) se entregue la suma convenida y se suscriba el boleto `definitivo'" (44) . Spota, con la autoridad que lo rodea, afirma, por su parte, que "el boleto provisional, o es una minuta no vinculante, una simple Punktation, o es un auténtico contrato. Si es una minuta no vinculante, entra en el campo de las tratativas contractuales o pourparles, y en ese caso, la ruptura intempestiva, abusiva, de esas tratativas o pourparles sólo origina una responsabilidad precontractual... Yo considero que el llamado boleto provisional es, salvo prueba en contrario, un auténtico contrato que obliga a las partes... en su esencia es un auténtico boleto de compraventa, es decir, que ya está perfeccionado el consentimiento" (45) . Etchegaray también sostiene que en la mayor parte de los casos los boletos provisorios constituyen verdaderos boletos de compraventa (46) . La doctrina especializada también sostiene que "así como en muchas ocasiones la denominación de boleto provisorio por defecto, es restringida o queda a mitad de camino, puesto que, en realidad, hay boleto o boleto definitivo, en otras peca por exceso. Va más allá de la realidad al ubicar como contrato, aunque fuere provisorio, careciente o adolescente, a aquello que aún no es un contrato. Si el llamado boleto provisorio es un acuerdo, camino al contrato; un logro en la celebración progresiva, la calificación que técnicamente corresponde es otra; tal vez la más adecuada es la de minuta borrador o guarda memoria , debiendo cuidar los tratantes lo relativo a los efectos obligaciones, a la fuerza vinculatoria que emerge de esa minuta" (47) . Con razón, se ha sostenido que el documento en cuestión "no será `provisorio' por el solo hecho de que así lo expresen en su encabezado o en su contenido, ni siquiera ante la frase: `se obligan a otorgar el boleto definitivo', si es que en el texto del mismo se encuentran todos los elementos que configuran la compraventa y no se añada razón alguna de por qué se le da el carácter de provisorio o por qué se deberá otorgar otro documento definitivo, que nada agrega al primero" (48) . En virtud de lo expuesto, queda claro que el boleto provisorio será unas veces una típica reserva, otras un boleto definitivo que servirá como base para una demanda de escrituración cuando reúna todos los requisitos de la compraventa (49) y otras, en fin, un simple boleto no definitivo o provisorio como paso intermedio al boleto pleno o definitivo. Habrá que estar a las particularidades de la relación que se examine, del exacto contenido del documento y de la conducta de las partes involucradas para determinar qué clase de figura jurídica concreta encierra el boleto provisional: mera reserva, boleto provisorio o boleto definitivo. Para esa hermenéutica será esencial aplicar la doctrina que emana del art. 1326 , CCiv., ya examinada, que rige también para la exégesis del mencionado boleto provisorio, y, desde ya, evaluar la función económica tenida en vista por las partes (50) . NOTAS: (*) Este artículo constituye sustancialmente el cap. VII del libro del autor titulado "Intermediación inmobiliaria", de reciente aparición (Ed. AbeledoPerrot, 2010). (1) Ver Hersalis, Marcelo, "La reserva en la contratación inmobiliaria", LL 2007 A 57. (2) Ver una reseña de jurisprudencia sobre la reserva en Kiper, Claudio M., "Juicio de escrituración. Conflictos derivados del boleto de compraventa", 2ª ed., Ed. Hammurabi, Buenos Aires, 2004, ps. 143/146. (3) Gastaldi, José M. y Centanaro, Esteban, "La seña", Ed. Abeledo Perrot, Buenos Aires, 1997, p. 146. (4) Mosset Iturraspe, Jorge y Novellino, Norberto J., "La obligación de escriturar", 1ª ed., reimpresión, Ed. La Rocca, Buenos Aires, 1997, p. 43. También se presenta una definición similar en Mosset Iturraspe, Jorge, "La discutida naturaleza jurídica del `boleto de compraventa'. ¿Contrato preliminar de promesa o contrato obligacional definitivo? Consecuencias de una y otra posición", RDPyC 2000 3 20/21, Ed. *** ***i, Santa Fe, 2000. (5) En el sentido de que la reserva es una propuesta u oferta, Solari Costa, Osvaldo, "La reserva de compra inmobiliaria", LL 2000 B 117. (6) C. Nac. Civ., sala H, 6/7/2006, "Frías, Patricia del V. v. Cañardo, Hernando" , LL 2006 F 376, con cita de doctrina en apoyo. (7) C. Nac. Civ., sala B, 4/8/1971, "Brana, Oscar v. Achával de Toribio" , ED 40 660. (8) Mosset Iturraspe, Jorge y Novellino, Norberto J., "La obligación..." cit., ps. 206 y 210. Como contrato atípico, lo conceptúa la C. Nac. Civ., sala L, 19/7/2007, "Rizzo, Atilio v. Shenk S.R.L. y otros" , DJ, año XXIV, n. 2, semanario del 9/1/2008, p. 67. (9) C. Nac. Com., sala A, 9/8/1991, "Dorrego, Floreal v. Vercelli, Juan C." , JA 1992 I 379. (10) C. Nac. Civ., sala G, 12/8/1980, "Figueiredo, Carlos v. Builder Propiedades S.R.L. y otros", ED 91 242; íd., 3/6/1981, "Lore, Rómulo v. Labaronne, Lía B." , ED 94 745. (11) Ver Gastaldi, José M., "Las cláusulas de `reserva' y otras cuestiones en la compra y venta inmobiliaria", ED 124 286; Kiper, Claudio M., "Juicio..." cit., p. 143. (12) "Art. 1. La presente ley será aplicable a todo contrato, cualquiera sea la denominación que las partes le hayan asignado y sus distintas modalidades, siempre que conserve el carácter substancial de las prestaciones correlativas, conforme a sus preceptos y finalidad agroeconómica...". (13) Machado, José O., "Exposición y comentario del Código Civil argentino", t. IV, Ed. Lajouane, Buenos Aires, 1898, p. 8, citado por Lagomarsino, Carlos A. R., "Comentario al art. 1326 ", en Belluscio, Augusto C. (dir.) y Zannoni, Eduardo A. (coord.), "Código Civil y leyes complementarias. Comentado, anotado y concordado", t. 6, Ed. Astrea, Buenos Aires, 1986, p. 387. (14) C. Nac. Civ., sala D, 6/8/1970, "Maggi, Odin A. v. Huñis, Salomón" , ED 36 331. (15) Juzg. Civ. y Com. Bell Ville (Córdoba), como tribunal de apelación, 15/10/1948, "Salinelli, Augusto H. v. Lerda, Antonio", JA 1948 IV 409. (16) C. 1ª Civ y Com. La Plata, sala 2ª, 21/4/1950, "Figueroa, Camilo A. v. Bustelo Núñez, José", LL 59 366 (voto del Dr. Safontás, con cita de doctrina y copiosa jurisprudencia en apoyo). (17) C. Nac. Civ., sala M, 13/10/1997, "Alerse S.R.L. v. Carrefour Argentina S.A." , LL 1998 E 565. (18) C. Nac. Civ., sala G, 28/9/1989, "Rodríguez, Carlos J. v. Jaievsky, Eduardo y otro", LL 1990 B 601. (19) Instrumento que se analiza con detalle en el cap. VI de Esper, Mariano, "Intermediación..." cit. (20) Conf. Fontanarrosa, Rodolfo O., "Derecho Comercial argentino. Doctrina general de los contratos comerciales", t. 2, Ed. Zavalía, Buenos Aires, 1993, p. 105. Ver Gastaldi, José M., "Introducción al estudio de los contratos comerciales. Su relación con los contratos civiles", 3ª edición, Ed. Belgrano, Buenos Aires, 1991, p. 64; Rouillon, Adolfo A. N. (dir.) y Alonso, Daniel F. (coord.), "Código de comercio . Comentado y anotado", t. I, 1ª ed., Ed. La Ley, Buenos Aires, 2005, p. 433. (21) C. Com. Cap., 28/2/1947, "Furtado, Enrique A. y otro v. Siemens Schuckert Ltda. y otras" , LL 45 723. (22) Lapa, Eduardo L., "La reserva para el corredor inmobiliario", 1ª ed., Ed. Depalma, Buenos Aires, 1987, p. 118. La doctrina notarial exige el doble ejemplar para la reserva (Taiana de Brandi, Nelly A., "Reserva de compra ad referendum del vendedor", "XXVII Seminario teórico práctico Laureano A. Moreira", 21 y 22/10/1993, Academia Nacional del Notariado, ps. 79 80. (23) Conf. Solari Costa, Osvaldo, "La reserva..." cit., LL 2000 B 121/122. (24) Conf. Weis, Claudia I. y Codino, Ezequiel D., "La reserva ad referendum y su alcance jurídico en la práctica inmobiliaria", JA 2000 I 750. (25) C. Nac. Civ., sala L, 19/7/2007, "Rizzo, Atilio v. Shenk S.R.L. y otros" , DJ, año XXIV, n. 2, semanario del 9/1/2008, p. 67, con cita de jurisprudencia en apoyo. (26) C. Nac. Com., sala A, 9/8/1991, "Dorrego, Floreal v. Vercelli, Juan C." , JA 1992 I 379. Ver comentario aprobatorio a lo resuelto por el tribunal en Navas, Emilio P., "La `reserva' de un inmueble no conforma el contrato de compra y venta", Revista del Notariado, n. 831, octubre diciembre de 1992, Colegio de Escribanos de la Capital Federal, ps. 833/839. (27) Ver Solari Costa, Osvaldo, "La reserva..." cit., p. 122. (28) Cazeaux, Pedro N., Brebbia, Roberto H., Alterini, Jorge H., Mosset Iturraspe, Jorge y Zannoni, Eduardo A., "Temas de Derecho Civil", Ed. Universidad, Buenos Aires, 1980, p. 197. (29) Mosset Iturraspe, Jorge, "Contratos", 1ª ed., Ed. *** ***i, Santa Fe, 1995, p. 454. (30) Conf. Risolía, Marco A., "Significación y funcionamiento de las arras en el Código Civil argentino", Ed. Abeledo Perrot, Buenos Aires, 1960, p. 39. (31) Gastaldi, José M., "Introducción..." cit., p. 86. (32) En la Capital Federal la condición mercantil del corretaje fue tempranamente decidida por el fallo plenario "Tedesco v. Guanziroli" , dictado por las Cámaras Civiles y Comercial de la Capital Federal el 16/5/1923, donde se resolvió que "son actos de comercio, sujetos a la jurisdicción mercantil, las operaciones de corretaje relativas a la venta de inmuebles", JA 10 625. (33) Consultar Gastaldi, José M., "Las cláusulas..." cit., passim; Weis, Claudia I. y Codino, Ezequiel D., "La reserva..." cit., p. 748. (34) Ver C. Nac. Civ., sala I, 27/8/1996, "Vila, José M. v. Establecimientos Don Mariano S.A." , LL 2000 B 117, donde se diferencian los efectos de ambos institutos, con cita de jurisprudencia en apoyo. (35) Weis, Claudia I. y Codino, Ezequiel D., "La reserva..." cit., p. 749. (36) Consultar también las diferencias entre seña y reserva en Gastaldi, José M. y Centanaro, Esteban, "La seña..." cit., p. 153 y ss. (37) C. Nac. Civ., sala B, 4/8/1971, "Brana, Oscar v. Achával de Toribio" , ED 40 660; C. Nac. Civ., sala D, 3/6/1981, "Rossi, Lidia C. y otro v. Dawnel Propiedades" , ED 95 656. (38) Etchegaray, Natalio P., "Boleto de compraventa. Examen exegético de un boleto tipo", 3ª ed., Ed. Astrea, Buenos Aires, 2002, p. 16. (39) C. Nac. Civ., en pleno, 29/12/1951, "Méndez, Roberto v. Perrupato de Ferrara, Antonia" , JA 1952 II 277; LL 65 719. (40) Consultar el muy logrado trabajo de Gastaldi, José M., "Las cláusulas..." cit., passim. (41) Ver un desarrollo de las distintas tendencias doctrinarias y jurisprudenciales sobre la naturaleza jurídica de los boletos provisorios en C. Nac. Civ., sala E, 2/10/1985, "Moscato de García Pijuan, Ana L. v. Cohen, Jacobo y otra", ED 124 286. También, C. Nac. Civ., sala A, 24/12/1959, "Ramírez, Francisco J. v. Breccia, Guillermo", JA 1960 IV 85, y la nota a fallo de Lezana, Julio I., "El valor de los boletos `provisorios' de venta", JA 1960 IV 83. (42) Kiper, Claudio M., "Juicio..." cit., p. 122. (43) Kiper, Claudio M., "Juicio..." cit., p. 120. (44) Lapa, Eduardo L., "Estudio del título de propiedad. La tasación de inmuebles", 2ª ed., reimpresión, Ed. Depalma, Buenos Aires, 1994, p. 6. (45) Spota, Alberto G., "Curso sobre temas de Derecho Civil", 1ª ed., Instituto Argentino de Cultura Notarial, Buenos Aires, 1971, p. 124. (46) Etchegaray, Natalio P., "Boleto..." cit., ps. 6/7. (47) Mosset Iturraspe, Jorge y Novellino, Norberto J., "La obligación..." cit., ps. 42/43. (48) Solari Costa, Osvaldo, "La reserva..." cit., p. 123. (49) C. Nac. Civ., sala A, 9/2/1988, "Caporale, Alfredo A. v. Comisión Municipal de la Vivienda" , LL 1988 C 451, con cita de jurisprudencia en el mismo sentido. (50) Mosset Iturraspe, Jorge, "La fuga del contrato (Fenómeno moderno a través del `boleto provisorio'. El precio indeterminado)", LL 1988 C 451. Citar Lexis Nº 0003/014975 Género: Doctrina Título: Características y funcionamiento de algunos instrumentos usuales en la intermediación inmobiliaria Autor: Esper, Mariano Fuente: SJA 26/5/2010 Unirse a Nuestra Comunidad Pasión por el Derecho.