segunda parte
6.- FORMAS NATURALES DE ADQUIRIR LA PROPIEDAD
Son aquellos en los que el derecho de propiedad surge sin vinculación con un posible titular anterior. Aquellos donde no concurre la voluntad ajena, se relacionan con la falta de actos jurídicos de transmisión de la propiedad a través de la manifestación de la voluntad de las personas.
Estas formas de adquisición son la ocupación, la accesión, y la prescripción positiva.
6.1 La ocupación
La ocupación se entiende como decía Planiol y Ripert, como un modo de adquirir las cosas que no pertenecen a nadie mediante el apoderamiento de la cosa con la intención de hacerse propietario de ella.
Es la aprehensión o toma material de la cosa que no tiene dueño, o teniéndolo se ignora, con la intención de convertirse en propietario de ella.
6.1.1.- Requisitos:
El sujeto que tenga la intención de convertirse en propietario de la cosa.
La cosa, que debe ser apropiable por su naturaleza y que carezca de dueño conocido.
La toma de la cosa, sin que sea necesario que la aprehensión sea material.
La persona que adquiere aparte de tener capacidad tiene que tener la intención de hacerla suya.
6.1.2.- Formas de ocupación en el derecho mexicano
El código civil hace alusión a la apropiación de animales y a la apropiación de tesoros
Apropiación de animales.
1. Caza de animales:
Artículo 859. El cazador se hace dueño del animal que caza, por el acto de apoderarse de él, observándose lo dispuesto en el artículo 861.
Artículo 860. Se considera capturado el animal que ha sido muerto por el cazador durante el acto venatorio, y también el que está preso en redes.
Artículo 861. Si la pieza herida muriese en terrenos ajenos, el propietario de éstos o quien lo represente, deberá entregarla al cazador o permitir que entre a buscarla.
2. Animales bravíos y feroces:
Artículo 870. Es lícito a cualquier persona apropiarse los animales bravíos, conforme a los
Reglamentos respectivos.
Artículo 873. Los animales feroces que se escaparen del encierro en que los tengan sus dueños, podrán ser destruidos o capturados por cualquiera. Pero los dueños pueden recuperarlos si indemnizan los daños y perjuicios que hubieren ocasionado.
3. Animales sin marca
Artículo 854. Los animales sin marca alguna que se encuentren en las propiedades, se presumen que son del dueño de éstas mientras no se pruebe lo contrario, a no ser que el propietario no tenga cría de la raza a que los animales pertenezcan.
Apropiación de tesoros:
Tesoro: depósito oculto de dinero, alhajas u otros objetos preciosos cuya legítima procedencia se ignore. Nunc un tesoro se considera como fruto de una finca.
Artículo 876. El tesoro oculto pertenece al que lo descubre en sitio de su propiedad.
Artículo 877. Si el sitio fuere de dominio del poder público o perteneciere a alguna persona particular que no sea el mismo descubridor, se aplicará a éste una mitad del tesoro y la otra mitad al propietario del sitio.
Artículo 878. Cuando los objetos descubiertos fueren interesantes para las ciencias o para las artes, se aplicarán a la nación por su justo precio, el cual se distribuirá conforme a lo dispuesto en los artículos 876 y 877
En las fuentes se citan una serie de casos de ocupación:
a) Los animales salvajes que son objetos de caza o pesca y los animales domesticados que han perdido el hábito de volver a la casa de su dueño. Esto en ningún caso pueden ser objeto de posesión y entre los juristas hubo cazados y menos un jurista, llamado Trebacio, todas las escuelas consideraron que la propiedad del animal sólo se adquiría con la aprehensión de él. Los romanos no conocieron la institución del coto de caza pero sin embargo sí revela las fuentes concesiones exclusivas por parte del estado o de particulares de determinadas zonas para la pesca.
b) Las cosas arrebatadas al enemigo como botín de guerra.
c) Res derelictae. Son cosas abandonadas por su antiguo dueño.
d) Insula in mari nata. Islas surgidas en el mar.
e) Res inventae in litore maris. Cosas halladas en la orilla del mar.
6.2 La accesión
Es el derecho por medio del cual el titular del derecho de propiedad hace suyo todo lo que la cosa produce o se le una de una manera natural o artificialmente.
Artículo 886. La propiedad de los bienes da derecho a todo lo que ellos producen, o se les une o incorpora natural o artificialmente. Este derecho se llama de accesión.
Se produce cuando dos cosas, un principal y otra cosa pertenecientes a distintos propietarios se unen natural o artificialmente. En el caso de que las cosas pueda separarse, el propietario de la cosa accesoria puede plantear una actio ad exhibendum para luego plantear la reivindicatio.
Hay dos tipos de accesión:
6.2.1.- La accesión de frutos o accesión discreta
En esta accesión hay tres tipos de frutos:
Frutos naturales
Frutos industriales
Frutos civiles.
El código civil dice en su artículo 887:
Artículo 887. En virtud de él pertenecen al propietario:
I. Los frutos naturales;
II. Los frutos industriales;
III. Los frutos civiles.
Artículo 888. Son frutos naturales las producciones espontáneas de la tierra, las crías y demás productos de los animales.
Artículo 890. Son frutos industriales los que producen las heredades o fincas de cualquiera especie, mediante el cultivo o trabajo.
Artículo 893. Son frutos civiles los alquileres de los bienes muebles, las rentas de los inmuebles, los réditos de los capitales y todos aquellos que no siendo producidos por la misma cosa directamente, vienen de ella por contrato, por última voluntad o por la ley.
6.2.2.- La accesión por incorporación de una manera natural o artificial o accesión continúa
La accesión natural en los bienes inmuebles, coinciden la mayoría de los juristas que puede darse por aluvión, avulsión, mutación de cauce y formación de isla.
Aluvión: es el acercamiento que las heredades confinantes con los ríos reciben paulatinamente, por efecto de las corrientes que van depositando materiales sólidos.
Artículo 908. El acrecentamiento que por aluvión reciben las heredades confinantes con corrientes de agua, pertenecen a los dueños de las riberas en que el aluvión se deposite
Avulsión: son los aumentos que recibe el predio ribereño, por acción violenta y transitoria de las aguas de un río.
Artículo 910. Cuando la fuerza del río arranca una porción considerable y reconocible de un campo ribereño y la lleva a otro inferior, o a la ribera opuesta, el propietario de la porción arrancada puede reclamar su propiedad, haciéndolo dentro de dos años contados desde el acaecimiento; pasado este plazo perderá su derecho de propiedad, a menos que el propietario del campo a que se unió la porción arrancada, no haya aún tomado posesión de ella.
Mutación de cauce: El caso de que un río por causa natural abandone su cauce de forma definitiva, ese cauce era adquirido por los propietarios de los fundos de las antiguas riberas.
Artículo 914. Los cauces abandonados por corrientes de agua que no sean de la Federación, pertenecen a los dueños de los terrenos por donde corren esas aguas. Si la corriente era limítrofe de varios predios, el cauce abandonado pertenece a los propietarios de ambas riberas proporcionalmente a la extensión del frente de cada heredad, a lo largo de la corriente, tirando una línea divisoria por en medio del álveo.
b) Insula in flumine nata. La isla la adquieren los propietarios de los fundos de las riberas y para establecer lo que corresponde a cada uno se traza un eje de la isla y luego se establece la división.
Formación de isla: las islas formadas en los mares adyacentes al territorio nacional y en los ríos pertenecen al dominio del poder público.
Artículo 915.- Cuando la corriente del río se divide en dos brazos o ramales, dejando aislada una heredad o parte de ella, el dueño no pierde su propiedad sino en la parte ocupada por las aguas, salvo lo que sobre el particular disponga la ley federal correspondiente.
La accesión artificial en un bien inmueble puede ser: por edificación, por siembra y por plantación.
Edificación. Consiste en la acumulación de materiales de construcción dispuestos en forma sistemática y técnica.
Siembra. Es la actividad humana mediante la cual, usando la tierra se incorpora en ella semilla con la finalidad de lograr la reproducción del grano.
Plantación. Consiste en unir plantas a la tierra para obtener de ella los frutos producidos.
6.2.3.- Accesión de bienes muebles
Adjunción: es la unió de cosas muebles pertenecientes a distintos propietarios de modo que formen una sola.
Artículo 916. Cuando dos cosas muebles que pertenecen a dos dueños distintos, se unen de tal manera que vienen a formar una sola, sin que intervenga la mala fe, el propietario de la principal adquiere la accesoria, pagando su valor.
Conmixtión: consiste en la mezcla de cosas sólidas o líquidas pertenecientes a distintos dueños.
Artículo 926. Si se mezclan dos cosas de igual o diferente especie, por voluntad de sus dueños o por casualidad, y en este último caso las cosas no son separables sin detrimento, cada propietario adquirirá un derecho proporcional a la parte que le corresponda, atendido el valor de las cosas mezcladas o confundidas.
Artículo 927. Si por voluntad de uno solo, pero con buena fe, se mezclan o confunden dos cosas de igual o diferente especie, los derechos de los propietarios se arreglarán por lo dispuesto en el artículo anterior; a no ser que el dueño de la cosa mezclada sin su consentimiento, prefiera la indemnización de daños y perjuicios.
Especificación: consiste en dar nueva forma a materia ajena.
Artículo 929. El que de buena fe empleó materia ajena en todo o en parte, para formar una cosa de nueva especie, hará suya la obra, siempre que el mérito artístico de ésta, exceda en precio a la materia, cuyo valor indemnizará al dueño.
6.2.4.- Prescripción positiva
Artículo 1135. Prescripción es un medio de adquirir bienes o de librarse de obligaciones, mediante el transcurso de cierto tiempo y bajo las condiciones establecidas por la ley.
La usucapión (a veces llamada prescripción adquisitiva) es un modo de adquirir la propiedad de un bien y otros derechos reales mediante la posesión continuada de estos derechos durante el tiempo que señala la ley, siempre y cuando no exista acción en contra de dicha posesión por parte del afectado.
Hay que distinguir dos clases de usucapión. De un lado, la prescripción adquisitiva ordinaria, que opera cuando concurre a favor del usucapiente buena fe y justo título. ("Usucapiente": Es el que adquiere o pretende valer su derecho mediante la usucapión). Por otro lado, la prescripción adquisitiva extraordinaria, que se funda exclusivamente en la posesión y no requiere ni buena fe, ni justo título. Ambas formas operan de manera distinta según si recaen sobre bienes muebles o inmuebles.
La usucapión opera ipso iure, esto es, basta que se den los requisitos legales para que se usucapa por el sujeto pasivo de la usucapión.
Para que se dé la figura de la usucapión deben concurrir unos requisitos generales aplicables a cualquier forma de usucapión y otros especiales para cada supuesto de usucapión. El requisito general es que se trate de una posesión en concepto de dueño, público, es decir no oculto, pacífico, es decir, que no se tenga violentamente, y posesión no interrumpida, es decir, continúa.
Mientras la prescripción adquisitiva ordinaria requiere además justo título y buena fe, la prescripción adquisitiva extraordinaria no requiere ninguno ellos. Además, si bien en ambos casos es necesario que la posesión se conserve durante un tiempo, tratándose de la prescripción adquisitiva extraordinaria ese lapso de tiempo es normalmente mayor.
Artículo 1151. La posesión necesaria para prescribir debe ser:
I. En concepto de propietario;
II. Pacífica;
III. Continua;
IV. Pública.
Artículo 1152. Los bienes inmuebles se prescriben:
I. En cinco años, cuando se poseen en concepto de propietario, con buena fe, pacífica, continua y públicamente;
II. En cinco años, cuando los inmuebles hayan sido objeto de una inscripción de posesión;
III. En diez años, cuando se poseen de mala fe, si la posesión es en concepto de propietario, pacífica, continua y pública;
IV. Se aumentará en una tercera parte el tiempo señalado en las fracciones I y III, si se demuestra, por quien tenga interés jurídico en ello, que el poseedor de finca rústica no la ha cultivado durante la mayor parte del tiempo que la ha poseído, o que por no haber hecho el poseedor de finca urbana las reparaciones necesarias, ésta ha permanecido deshabitada la mayor parte del tiempo que ha estado en poder de aquél.
Prescripción de bienes muebles.
Artículo 1153. Los bienes muebles se prescriben en tres años cuando son poseídos con buena fe, pacífica y continuamente. Faltando la buena fe, se prescribirán en cinco años.
Artículo 1154. Cuando la posesión se adquiere por medio de violencia, aunque ésta cese y la posesión continúe pacíficamente, el plazo para la prescripción será de diez años para los inmuebles y de cinco para los muebles, contados desde que cese la violencia.
7.- FORMAS DERIVADAS DE ADQUIRIR LA PROPIEDAD
Son aquellos que si cuentan con un propietario anterior que transmite la propiedad respecto de un bien bajo su dominio a un tercero. Hechos o negocios jurídicos que producen la radicación o traslación de la propiedad en un patrimonio determinado.
En los ordenamientos jurídicos que siguen al Código Civil Francés, los contratos operan como modos de adquirir la propiedad, esto es, por el mero acuerdo válidamente celebrado se transfiere al adquirente la cosa que se enajena.
La importancia de los modos de adquirir la propiedad aparece en aquellos ordenamientos de inspiración romana o germana (que acogen el principio de abstracción), en virtud del cual el sólo contrato no es capaz de producir la adquisición del dominio, sino que es necesario otro acto jurídico objetivamente configurado a tal efecto. Estos actos reciben el nombre de modos de adquirir el dominio.
Así los contratos que tienen por objeto la transferencia del dominio, como la compraventa, actúan como un título que justificará la adquisición del dominio, pero ésta no se produce sino en virtud de alguno de los modos de adquirir que cada ordenamiento reconoce, típicamente, la tradición.
Un ejemplo puede aclarar esto: en el Código Civil alemán (y en otros Códigos de inspiración romanista, como muchos de los latinoamericanos), la propiedad no se transfiere por el contrato de compraventa, como ocurre en la mayoría de los sistemas que siguieron al Código Civil Francés. Por el contrario, el contrato de compraventa solamente obliga al vendedor a transferir la propiedad del objeto al comprador, mientras éste se obliga a pagar el precio pactado. El comprador no adquiere inmediatamente la propiedad en virtud del contrato así como el vendedor no adquiere el dinero. Entonces, el vendedor y el comprador han adquirido derechos (y acciones para exigirlos) recíprocos. La transferencia de propiedad se verifica por otro negocio jurídico, la tradición.
Así, una sencilla venta de bienes muebles que se paga inmediatamente en efectivo, será un conjunto de (al menos) tres negocios jurídicos distintos: el contrato de venta mismo que obligará al vendedor a transferir la propiedad a comprador, y a éste a pagar el precio; la tradición por la cual se transmite la propiedad al comprador y por la cual el vendedor cumple su obligación; y el pago que transfiere el dinero del comprador al vendedor y por el cual el comprador cumple con su obligación.
7.1.- La tradición
La tradición (del latín traditio y éste a su vez de tradere, "entregar"
, en Derecho, es el acto por el que se hace entrega de una cosa, a una persona física o persona jurídica.
Gutiérrez y González la define como la entrega real, jurídica y virtual de un derecho real, que hace su titular a otra persona, se produzca o no la transferencia de la titularidad de éste.
En muchos ordenamientos jurídicos, la tradición supone un traspaso o transferencia, y constituye un modo de transferir la propiedad, pues para que ella se transfiera no es suficiente con la celebración de un contrato (como el de compraventa), sino que hace falta algo más: un modo de transferencia. Uno de ellos se denomina tradición o traditio.
La tradición normalmente se hace mediante la entrega física de la cosa, pero también puede hacerse por medio de otros símbolos que signifiquen su puesta a disposición.
Artículo 2284. La entrega puede ser real, jurídica o virtual.
La entrega real consiste en la entrega material de la cosa vendida, o en la entrega del título si se trata de un derecho.
Hay entrega jurídica cuando aun sin estar entregada materialmente la cosa, la ley considera recibida por el comprador.
Desde el momento en que el comprador acepte que la cosa vendida quede a su disposición, se tendrá por virtualmente recibido de ella, y el vendedor que la conserve en su poder sólo tendrá los derechos y obligaciones de depositario.
Algunos ejemplos son:
• La entrega de las llaves de un almacén donde se encuentra el bien mueble.
• La entrega de documentos que dan derecho a recibir los bienes: títulos, valores, etc.
• La inscripción en un registro público.
Los contratos traslativos de dominio como forma de adquirir la propiedad son una forma derivada de adquisición de la propiedad.
Son cuatro los contratos traslativos de propiedad o dominio.
Compraventa: habrá compraventa cuando uno de los contratantes se obliga a transferir la propiedad de una cosa o de un derecho y el otro a su vez se obliga a pagar por ellos u precio cierto y en dinero. Art. 2248
Permuta: Si el precio de la cosa vendida se ha de pagar parte en dinero y parte con el valor de otra cosa, el contrato será de venta cuando la parte de numerario sea igual o mayor que la que se pague con el valor de otra cosa. Si la parte en numerario fuere inferior, el contrato será permuta. Art. 2250
Donación: Donación es un contrato por el que una persona transfiere a otra, gratuitamente una parte o la totalidad de sus bienes presentes. Artículo 2332.
Mutuo: El mutuo es un contrato por el cual el mutuante se obliga a transferir la propiedad de una suma de dinero o de otras cosas fungibles al mutuario, quien se obliga a devolver otro tanto de la misma especie y calidad. Artículo 2384.
7.2.- La adjudicación
La adjudicación tiene lugar en términos generales, cuando por el acto jurídico correspondiente los bienes de una herencia se asignan en propiedad a los herederos , ya sean divididos o en partes a1ícuotas; tiene lugar también cuando la autoridad conocedora de un procedimiento contencioso-patrimonial, transmite al acreedor en el pago de su crédito o a un tercero que ha cubierto su precio, también para el Pago del cr6clito de aquél, la propiedad de un bien perteneciente al deudor y. que por hipoteca, prenda, embargo, o en general, por cualquier otra figura adecuada, lo hada estar afecto a ese pago.
La atribución de propiedad en la adjudicación de bienes por herencia no depende de la adjudicación, pues como lo comentamos anteriormente, la propiedad por herencia se adquiere desde el momento del fallecimiento del de cujus. La adjudicación en este caso es meramente declarativa. La adjudicación en pago o por remate, como culminación de un procedimiento administrativo o judicial, sí tiene efectos traslativos autónomos y es por ende un medio constitutivo del derecho de propiedad. Implica además un medio derivado y a título oneroso de adquisición de la propiedad, pues siempre hay una prestación por parte del adjudicatario; es a título particular, ya que se limita a uno o varios bienes determinados.
7.3.- La cesión de derechos
Artículo 2029. Habrá cesión de derechos cuando el acreedor transfiere a otro los que tenga contra su deudor.
7.4.- Herencia y el legado
Artículo 1281. Herencia es la sucesión en todos los bienes del difunto y en todos sus derechos y obligaciones que no se extinguen por la muerte.
Artículo 1282. La herencia se defiere por la voluntad del testador o por disposición de la ley. La primera se llama testamentaria, y la segunda legítima.
Al definir la herencia como el conjunto de bienes, derechos y obligaciones que se reciben de una persona por su muerte, nos damos cuenta que esta figura jurídica por sí, sin mayor requerimiento, requisito o cortapisa permite la transmisión de la propiedad de uno o más bienes de una persona que ha fallecida a otra u otras que los reciben y a los que se denomina herederos o sucesores.
Esta, la herencia, por tanto, es otra forma derivada de transmitir la propiedad toda vez que existe un propietario anterior que se conoce así como un sujeto a quien se le transmite la propiedad al externar este su voluntad de recibir en propiedad dicho bien o bienes que forman parte de la masa hereditaria.
Artículo 1285. El legatario adquiere a título particular y no tiene más cargas que las que expresamente le imponga el testador, sin perjuicio de su responsabilidad subsidiaria con los herederos.
8.- PERDIDA DE LA PROPIEDAD
La pérdida o abandono de propiedad se refiere a una situación en la que la ley común de la propiedad, indica que las pertenencias personales dejan de ser posesión de sus dueños legales sin haber entrado directamente bajo la posesión de otra persona es considerada perdida, extraviada, o abandonada, dependiendo de las circunstancias bajo la que fueron encontrados por el próximo partido para adquirirlos. Los derechos de un descubridor de tal propiedad son determinados en parte por el estatus en el que es encontrado. Gracias a que estas clasificaciones se han desarrollado a la antigua y la ley no escrita a menudo arcaica de Inglaterra, estos derechos varían según numerosas distinciones específicas.
Frente a los modos de adquirir la propiedad, es decir, aquellos hechos o negocios jurídicos en virtud de los cuales un activo entra en el patrimonio de una persona, la doctrina utiliza la expresión modos de perder la propiedad o dominio para hacer referencia a aquellos hechos o actos jurídicos que producen el efecto contrario, esto es, la salida de un activo del patrimonio de una persona.
Los modos de perder la propiedad se pueden clasificar en voluntarios e involuntarios.
Modos voluntarios de perder el dominio
Los más importantes serían los siguientes:
o Los contratos traslativos de dominio: venta, donación, etc.
o Abandono de la cosa
o Destrucción
Modos involuntarios de perder el dominio
Entre ellos, cabe destacar los siguientes:
• Extravío
• Destrucción
• Expropiación por causa de utilidad pública
• Resolución judicial
9.- COPROPIEDAD
Hay copropiedad cuando una cosa o un derecho patrimonial pertenecen pro indiviso a dos o más personas. Los copropietarios no tienen dominio sobre las partes determinadas de la cosa, sino un derecho de propiedad sobre todas y cada una de las partes de la cosa en cierta proporción (parte alícuota).
Esta “parte alícuota” es la parte ideal determinada desde el punto de vista mental aritmético en función de la idea de proporción.
La copropiedad se rige en base a dos principios:
Todo acto de dominio sólo es válido si se lleva cabo con el consentimiento unánime de los copropietarios.
Los actos de administración de la cosa se llevarán a cabo por mayoría de personas y de intereses, comprendiendo los actos de conservación y uso sin que alteren forma sustancia o destino.
Artículo 938. Hay copropiedad cuando una cosa o un derecho pertenecen pro-indiviso a varias personas.
9.1.- Especies de copropiedad
La primera clasificación es de acuerdo a la voluntad de los copropietarios, y puede ser voluntaria o forzosa. La primera de ellas se basa en el principio que nadie está obligado a la copropiedad, así, el condueño está facultado a pedir la división siempre que esta sea posible y no exista un pacto estableciendo un tiempo para ello.
Artículo 939. Los que por cualquier título tienen el dominio legal de una cosa, no pueden ser obligados a conservarlo indiviso, sino en los casos en que por la misma naturaleza de las cosas o por determinación de la ley, el dominio es indivisible.
En cambio, son forzosas cuando existe imposibilidad para llegar a la división o a la venta, de manera que la ley se obliga a reconocer ese estafo impuesto por la naturaleza.
Artículo 940. Si el dominio no es divisible, o la cosa no admite cómoda división y los partícipes no se convienen en que sea adjudicada a alguno de ellos, se procederá a su venta y a la repartición de su precio entre los interesados.
Copropiedad temporal y permanente: de hecho estas especies derivan de las primeras, pues resulta claro que la copropiedad voluntaria es temporal y la copropiedad forzosa es permanente.
Copropiedad convencional o incidental: es la que se origina en la libre voluntad de las partes de quienes intervienen en su constitución. Por su parte la incidental es aquella que se origina en un hecho extraño a la voluntad de las partes que son copropietarios.
Copropiedad de bienes determinados o de una universalidad de bienes: cuando el efecto de la copropiedad recae exclusivamente sobre bienes especificados. También puede presentarse el caso de que la propiedad recaiga sobre toda una universalidad de bienes, como puede ser el caso de la herencia indivisa, en la cual los herederos resultan ser copropietarios.
9.2.- Régimen de copropiedad
En el código civil se establecen las reglas generales, dejando a la voluntad de los copropietarios establecer lo que les parezca conveniente y lo que ellos, de acuerdo con sus circunstancias y peculiaridades consideren oportuno establecer.
Es importante señalar en cuanto al régimen de copropiedad la distinción de los actos de dominio y los actos de administración.
Los actos de dominio son aquellos en los cuales el copartícipe en la propiedad puede reclamar sobre la cosa o el derecho objeto de la copropiedad, y los actos de administración son aquellos que tienen como finalidad atender el cuidado o conservación de la cosa, así como lograr que la cosa se encuentre en condiciones de permitir la utilidad para la cual fue constituida.
Respecto a los actos de dominio de la copropiedad diremos que son todos aquellos que al derecho de propiedad se refieren. Respecto a la administración d la copropiedad diremos:
Artículo 947. Para que haya mayoría se necesita la mayoría de copropietarios y la mayoría de intereses.
Artículo 948. Si no hubiere mayoría, el juez oyendo a los interesados resolverá lo que deben hacerse dentro de lo propuesto por los mismos.
Como consecuencia de lo anterior, ninguno de los copropietarios puede, sin el consentimiento de los demás, hacer alteraciones en la cosa, aunque resultaren ventajosas para todos.
9.3.- Derechos y obligaciones de los copropietarios
I. derecho al uso de la cosa común conforme a su destino:
Artículo 943. Cada partícipe podrá servirse de las cosas comunes, siempre que disponga de ellas conforme a su destino y de manera que no perjudique el interés de la comunidad, ni impida a los copropietarios usarla según su derecho.
II. Derecho a la parte alícuota y el derecho del tanto:
Artículo 950. Todo condueño tiene la plena propiedad de la parte alícuota que le corresponda y la de sus frutos y utilidades, pudiendo, en consecuencia, enajenarla, cederla o hipotecarla, y aun substituir otro en su aprovechamiento, salvo si se tratare de derecho personal. Pero el efecto de la enajenación o de la hipoteca con relación a los condueños, estará limitado a la porción que se le adjudique en la división al cesar la comunidad. Los condueños gozan del derecho del tanto.
III. derecho de disfrute y conservación de la cosa:
Artículo 942. El concurso de los partícipes, tanto en los beneficios como en las cargas será proporcional a sus respectivas porciones.
Se presumirán iguales, mientras no se prueba lo contrario, las porciones correspondientes a los partícipes en la comunidad.
Artículo 944. Todo copropietario tiene derecho para obligar a los partícipes a contribuir a los gastos de conservación de la cosa o derecho común. Sólo puede eximirse de esta obligación el que renuncie a la parte que le pertenece en el dominio.
IV. obligación de evitar el deterioro y reparación de la cosa:
Artículo 959. Los dueños de los predios están obligados a cuidar de que no se deteriore la pared, zanja o seto de propiedad común; y si por el hecho de alguno de sus dependientes o animales, o por cualquiera otra causa que dependa de ellos, se deterioraren, deben reponerlos, pagando los daños y perjuicios que se hubieren causado.
Artículo 960. La reparación y reconstrucción de las paredes de propiedad común y el mantenimiento de los vallados, setos vivos, zanjas, acequias, también comunes, se costearán proporcionalmente por todos los dueños que tengan a su favor la copropiedad.
9.4.- Extinción de la copropiedad.
Artículo 976. La copropiedad cesa: por la división de la cosa común; por la destrucción o pérdida de ella; por su enajenación y por la consolidación o reunión de todas las cuotas en un solo copropietario.
10.- REGIMEN DE PROPIEDAD EN CONDOMINIO
Condominio, en Derecho Civil, consiste en la situación en la que la propiedad de una cosa es compartida por dos o más personas. Por extensión, algunos autores denominan así a un inmueble bajo el régimen de propiedad horizontal.
Este tipo de propiedad o modalidad de la misma ha sido de gran utilidad para resolver el grave problema de la vivienda en las grandes ciudades.
Ley De Propiedad En Condominio De Inmuebles Para El Distrito Federal.
ARTÍCULO 3.- Se le denominará condominio al grupo de departamentos, viviendas, casas, locales o naves de un inmueble, construidos en forma vertical, horizontal o mixta, para uso habitacional, comercial o de servicios, industrial o mixto, y susceptibles de aprovechamiento independiente por tener salida propia a un elemento común de aquél o a la vía pública y que pertenecieran a distintos propietarios, los que tendrán un derecho singular y exclusivo de propiedad sobre su unidad de propiedad exclusiva y, además, un derecho de copropiedad sobre los elementos y partes comunes del inmueble, necesarios para su adecuado uso o disfrute.
Los derechos y obligaciones de los condóminos se regirán por las disposiciones de la presente Ley, las del Código Civil para el Distrito Federal, las de otras leyes aplicables, así como por la escritura constitutiva del régimen, el contrato de traslación de dominio y por el reglamento del condominio de que se trate.
10.1.- Clasificación de los condominios
Por su funcionamiento y aprovechamiento de las áreas comunes:
a) Condominio simple: Cuando las áreas comunes y sus obras de infraestructura y equipamiento, correspondan a una sola unidad condominal.
b) Condominio compuesto: Cuando una parte de sus áreas comunes y obras de infraestructura y equipamiento, son aprovechadas por los titulares de dos o más unidades condominales, que coexisten en un mismo predio.
Por la distribución de las áreas comunes y privadas:
a) Condominio horizontal: Cuando a cada condominio le corresponde como área privativa una fracción o lote del predio, con su edificación y sus instalaciones.
b) Condominio vertical: Cuando la totalidad del predio es bien común y una misma estructura arquitectónica, se divide en áreas privadas.
c) Condominio mixto: Cuando ocurren las condiciones a que se refieren los párrafos anteriores, para los condominios horizontal y vertical.
Por su uso:
a) Habitacional: son aquellos en los que las unidades de propiedad exclusiva están destinados a la vivienda;
b) Comercial o de servicios: son aquellos en donde las unidades de propiedad exclusiva están destinadas al giro o servicio que corresponda según su actividad;
c) Industrial: son aquellos en donde las unidades de propiedad exclusiva se destinan a actividades propias del ramo; y
d) Mixtos: son aquellos en donde las unidades de propiedad exclusiva se destinan a dos o más de los usos señalados en los incisos anteriores.
Por otra parte existen condominios destinados predominantemente a la vivienda de interés social y popular, y los que por las características socioeconómicas de sus condóminos sean reconocidos como de interés social por la autoridad correspondiente.
10.2.- Constitución del régimen de propiedad en condominio
ARTÍCULO 10.- Para constituir el régimen de propiedad en condominio, el propietario o propietarios deberán manifestar su voluntad en escritura pública, en la cual harán constar:
I.- La licencia de construcción, o a falta de ésta, la constancia de regularización de construcción.
II.- La ubicación, dimensiones, medidas, linderos y colindancias del inmueble que se sujetará al Régimen, si éste se ubica dentro de un conjunto o unidad habitacional deberán precisar su separación del resto de las áreas. Asimismo, cuando se trate de un conjunto condominal deberán precisarse los límites de los edificios o de las alas, secciones, zonas o manzanas de los regímenes de condominio que lo integran;
III.- Una descripción general de las construcciones y de la calidad de los materiales empleados o que vayan a emplearse;
IV.- La descripción de cada unidad de propiedad exclusiva, número, ubicación, colindancias, medidas, áreas y espacios para estacionamiento, si los hubiera, que lo componen;
V.- El establecimiento de zonas, instalaciones o las adecuaciones para el cumplimiento de las normas establecidas para facilitar a las personas con discapacidad el uso del inmueble;
VI.- El valor nominal asignado a cada unidad de propiedad exclusiva y su porcentaje de indiviso en relación al valor nominal total del inmueble;
VII.- Las características del condominio, de acuerdo a lo establecido en los artículos 5 y 6 de esta Ley, así como el destino de cada una de las unidades de propiedad exclusiva;
VIII.- La descripción de los bienes de propiedad común, destino, especificaciones, ubicación, medidas, componentes y todos aquellos datos que permitan su fácil identificación;
IX.- Derogada
X.- Los casos y condiciones en que pueda ser modificada la escritura constitutiva del régimen y el reglamento;
XI.- Derogada
XII.- La obligación de los condóminos de contratar póliza de seguro, con compañía legalmente autorizada para ello, contra terremoto, inundación, explosión, incendio y con cobertura contra daños a terceros, cubriéndose el importe de la prima en proporción del indiviso que corresponda a cada uno de ellos;
Al apéndice de la escritura se agregarán, debidamente certificados, el plano general, memoria técnica y los planos correspondientes a cada una de las unidades de propiedad exclusiva, planos de instalaciones hidráulicas, eléctricas, estructurales, gas y áreas comunes; así como el reglamento, certificado también por fedatario público.
10.3.- Administración de condominios
Es atender y organizar todo lo relacionado con el funcionamiento del condominio, supervisar el orden, vigilar el uso adecuado de los recursos económicos y la forma en que estos se aplican entre los condóminos de acuerdo con la parte proporcional correspondiente a cada uno.
Los condominios serán administrados por la persona física o moral que designe la Asamblea de condóminos, en los términos de esta Ley, la escritura constitutiva y el Reglamento del Condominio.
Sobre la asamblea:
ARTÍCULO 35.- La asamblea general tendrá las siguientes facultades:
I.- Modificar la escritura constitutiva del condominio y aprobar o reformar el reglamento del mismo;
II.- Nombrar y remover libremente al administrador o administradores, en los términos de la presente Ley, de la escritura constitutiva y el reglamento;
III.- Fijar la remuneración relativa al administrador;
IV.- Precisar las obligaciones y facultades del administrador frente a terceros y las necesarias respecto de los condóminos, de acuerdo a la escritura constitutiva y al reglamento del condominio;
V.- Establecer las cuotas a cargo de los condóminos, determinando para ello el sistema o esquema de cobro que considere más adecuado y eficiente de acuerdo a las características del condominio. Así como fijar las tasas moratorias que deberán cubrir los condóminos en caso de incumplimiento del pago de cuotas. Y establecer la forma de garantizar con fianza o cualquier otro medio legal, el pago de las mismas.
VI.- Nombrar y remover al comité de vigilancia;
VII.- Resolver sobre la clase y monto de la garantía que deba otorgar el administrador respecto al fiel desempeño de su misión, y al manejo de los fondos a su cuidado;
VIII.- Examinar y, en su caso, aprobar los estados de cuenta que someta el administrador a su consideración, así como el informe anual de actividades que rinda el comité de vigilancia;
IX.- Discutir y, en su caso, aprobar el presupuesto de gastos para el año siguiente;
X.- Instruir al comité de vigilancia o a quien se designe para proceder ante las autoridades competentes cuando el Administrador o los Administradores infrinjan esta Ley, el reglamento, la escritura constitutiva o cualquier disposición legal aplicable;
XI.- Adoptar las medidas conducentes sobre los asuntos de interés común que no se encuentren comprendidos dentro de las funciones conferidas al administrador;
XII.- Resolver sobre la restricción de servicios de energía eléctrica, gas y otros, por omisión de pago de las cuotas a cargo de los condóminos o en general los habitantes del condominio, siempre que tales servicios sean cubiertos con dichas cuotas. No se podrá restringir el servicio de agua potable; y
XIII.- Las demás que le confieren la presente Ley, el reglamento, la escritura constitutiva, y demás disposiciones aplicables.
Del administrador:
ARTÍCULO 37.- Los condominios serán administrados por la persona física o moral que designe la Asamblea General en los términos de esta Ley y el Reglamento. Cuando exista un impedimento material o estructural que dificulte la organización condominal o los condóminos tengan una forma tradicional de organización, se podrá nombrar administración por edificios, alas, secciones, zonas, manzanas, entradas y áreas, y en aquellos casos en que el condominio tenga más de una entrada, los condóminos podrán optar por la organización, por acceso o módulo, siempre y cuando se trate de asuntos de áreas internas en común que sólo dan servicio a quienes habitan esa sección del condominio.
Se prohíbe la organización fragmentada dentro de las secciones y si el acceso es compartido por dos alas, no se permitirá la organización separada de éstas.
ARTÍCULO 38.- Para desempeñar el cargo de administrador:
I.- En el caso de la administración no profesional, el Administrador deberá acreditar a la Asamblea, el cumplimiento de sus obligaciones de condómino desde el inicio y durante la totalidad de su gestión; y
II.- En el caso de contratar administración profesional ya sea persona física o moral, deberá acreditar experiencia en administración de condominios.
En ambos casos, tendrán un plazo máximo de treinta días posteriores a su nombramiento para asistir a la capacitación o actualización que imparte la Procuraduría en esta materia.
El nombramiento, o la protocolización del mismo, deberá ser presentado para su registro en la Procuraduría, dentro de los quince días hábiles siguientes a su designación. La Procuraduría emitirá dicho registro en un término de quince días hábiles, el cual tendrá plena validez frente a terceros y autoridades correspondientes.
ARTÍCULO 39.- La remuneración del administrador será establecida por la asamblea general.
11.- PRINCIPIOS DE LA PROPIEDAD EN EL DERECHO DE ESTADOS UNIDOS DE AMERICA
Afirma Peter Hay que el derecho de propiedad es una de las áreas más complejas en el derecho de los Estados Unidos, debido fundamentalmente a que en lo referente a los bienes prevalecen tradiciones y conceptos de origen antiguo entrelazados con legislación moderna y con los precedentes actuales.
En cuanto al derecho de propiedad se refiere al derecho de los Estados Unidos de América distingue entre propiedad real y propiedad personal.
11.1.- Derecho de propiedad personal.
El derecho de propiedad personal comprende tanto bienes tangibles como intangibles; en este último se incluyen las reclamaciones, las acciones representativas de capital, cuentas bancarias, etc.
La distinción deriva del antiguo derecho inglés que comprendía la acción real referida a bienes inmuebles y la acción personal era una acción relacionada con daños en bienes muebles.
Para los efectos de este apartado sólo nos referíamos a los bienes raíces, en donde distintos tipos de participaciones sobre propiedad pueden existir en la misma propiedad inmueble al mismo tiempo y a favor de varias personas. Los derechos reales derivados pueden conceder a su dueño el derecho de posesión presente o derechos a futuro.
Derechos de propiedad real.
Los derechos reales derivados se pueden dividir en: derechos limitados por el tiempo, por ejemplo, la propiedad vitalicia y los que se encuentran sujetos a limitación cualitativa.
Las limitaciones cualitativas son aquellas en las cuales una propiedad se otorga al comprador, a sus herederos varones, o a él y sus herederos de un matrimonio existente o definido, o a él y sus herederos bajo una condición particular por ejemplo, que no se venderá ni se consumirá alcohol en la propiedad.
Aun cuando algunas limitaciones cualitativas han sido abolidas en la mayoría de las jurisdicciones norteamericanas, otras siguen vigentes.
Los derechos reales es posible dividirlos en legales y equitativos.
La persona que tiene el titulo o titularidad legal, sin hacer caso del derecho real derivado, es el dueño por lo que puede hacer transacciones con la propiedad, incluso su venta.
El dueño del interés en equidad es un beneficiario y tiene derecho al uso, y este uso puede estar sujeto a limitaciones de tiempo o calidad o ambas.
Transferencia y aseguramiento del dominio:
El traspaso de la titularidad de los bienes inmuebles es precedido por un contrato de compraventa que deben reunir los requisitos formales exigidos por la legislación sobre fraudes.
Concluido el contrato de compraventa, el comprador aún no ha adquirido el título de propiedad, sino que es el beneficiario de un interés de equidad sobre la propiedad.
Las consecuencias son las siguientes:
1. El comprador queda sujeto a jurisdicción local con base en las disposiciones de muchas legislaciones de largo alcance por reclamaciones originadas del contrato de compraventa.
2. Tiene el derecho de ejecutar el contrato y el traspaso de título por medio de una demanda de cumplimiento específico.
3. El título en equidad constituye un gravamen contra la propiedad denominado imperfección de título.
Esto concede al vendedor la opción, en caso de incumplimiento por el comprador, de procurar el cumplimiento específico mediante lo siguiente:
1. Subasta pública para la obtención del precio de venta.
2. Rescindir el contrato y conservar la propiedad.
3. Incoar pleito para una determinación final de que el título es suyo, esto es, eliminar el interés en equidad del comprador sobre la propiedad.
Por lo que respecta al cumplimiento del contrato de compraventa por el vendedor, consiste en la entrega de la escritura de traspaso, la cual en todos lo sestados está sujeta a disposiciones legislativas en cuanto al formato.
Generalmente, se hace mediante escritura de propiedad con garantía de título, mediante la cual el otorgante garantiza que posee el título legal libre de derechos reales derivados y reclamaciones de otros que podrían constituir un interés en equidad y dar como resultado alguna imperfección del título.
Si por el contrario, otros poseen intereses, o si la posición legal del otorgante no es clara, éste entregará una escritura de finiquito en que sólo transfiere su propio interés pero, al excluir la garantía se protege contra cualquier demanda por daños del destinatario.
Tratándose de cónyuges es aconsejable que ambos se unan en la escritura de traspaso, aún si solo uno posee el título legal, de esta manera el comprador estará protegido contra posibles reclamaciones posteriores del otro cónyuge, que de conformidad con la ley de herencia o derecho común o de la legislación del Estado pudiera tener una reclamación como sobreviviente por derechos dotales o de patrimonio familiar.
La escritura se registrará en un registro público de títulos.
La forma de registro será en orden alfabético de acuerdo con el nombre del cedente o destinatario, o de acuerdo con el número de parcela de la propiedad, este asunto varía de un estado a otro.
La función del registro público de títulos es revelar las transacciones que han ocurrido con respecto a la propiedad desde la primera concesión, por lo cual el registro no constituye base legal para los derechos de propiedad del comprador. Funciona además mediante una patente del gobierno federal.
Generalmente se obtiene un extracto del título y es evaluado por un abogado.
El extracto del título es un resumen de todas las transacciones en el registro de escrituras con respecto a la propiedad en particular y que es proveído por compañías privadas de extractos o títulos que se dedican a investigar el registro público.
De acuerdo con el extracto obtenido, el abogado del comprador puede determinar si su cliente recibirá del vendedor un título válido y seguro.
Si el extracto está equivocado por error de la compañía por haber pasado por alto una reclamación registrada o si la evaluación del abogado fue errónea, el comprador tendrá acciones en contra de la compañía que preparó el extracto o en contra del abogado, o en contra del vendedor por incumplimiento de garantía.
En estos casos, por lo general el comprador es indemnizado por daños y perjuicios.
Por otra parte, el comprador puede exigir al vendedor que le proporcione en lugar de un extracto, un seguro de titulo por la cantidad del precio de compra. En este caso, la compañía de seguros realizará una revisión de título antes de emitir la póliza de seguros.
Existe también el contrato de terreno mediante el cual e comprador paga una suma mensual, como en el caso de la hipoteca, pero hace el pago al vendedor en vez de a un banco como acreedor hipotecario. Este tipo de transacción se emplea cuando es difícil obtener financiamiento.
En este tipo de contrato el comprador recibe y tiene el derecho a la posesión de la propiedad, pero no tiene el derecho a la titularidad legal de la misma.
Por lo general, el vendedor firma una escritura de dominio a favor del comprador pero no la entrega, sino que la deposita en garantía ante un tercero como fiduciario.
En este caso el comprador tendrá derecho a que se le entregue la escritura al hacer el pago final del precio de la compra.
En caso de incumplimiento en el pago el vendedor tiene derecho a que se le devuelva la escritura y a retener las sumas que ya han sido pagadas por el comprador. Para protección del comprador es posible que esta transacción se registre para evitar que el vendedor transfiera por traspaso la propiedad a un tercero de buena fe durante la vigencia del contrato de terreno.
12.- BIBLIOGRAFIA
• Chávez Padrón, Martha. El Derecho Agrario en México. Editorial Porrúa, México, 2002.
• Rivera Rodríguez, Isaías. “El Nuevo Derecho Agrario Mexicano”. Segunda Edición, Editorial Mcgraw-Hill, México. 1994.
• Márquez Rábago, Sergio R. “Constitución Política de los Estados Unidos Mexicanos. Sus Reformas y Adiciones”. Editorial Porrúa, México, 2003
• Márquez Rábago, Sergio R. “Evolución Constitucional Mexicana”, Editorial Porrúa, México. 2002
• Sotomayor Garza, Jesús. “El Nuevo Derecho Agrario en México”. Editorial Porrúa, México, 2003.
• Domínguez Martínez, Jorge Alfredo. Derecho Civil, México, Porrúa, 1998.
• Rojina Villegas, Rafael. Compendio de derecho civil, bienes, derechos reales y sucesiones, México., Porrúa, 1994.
• De Pina Vara, Rafael, Elementos De Derecho Civil Mexicano: México, Porrúa, 1990.
• Gutiérrez y González, Ernesto. El patrimonio, México:, Porrúa, 1995
• Derecho civil II, universidad tecnológica de México, segunda edición, 2009
6.- FORMAS NATURALES DE ADQUIRIR LA PROPIEDAD
Son aquellos en los que el derecho de propiedad surge sin vinculación con un posible titular anterior. Aquellos donde no concurre la voluntad ajena, se relacionan con la falta de actos jurídicos de transmisión de la propiedad a través de la manifestación de la voluntad de las personas.
Estas formas de adquisición son la ocupación, la accesión, y la prescripción positiva.
6.1 La ocupación
La ocupación se entiende como decía Planiol y Ripert, como un modo de adquirir las cosas que no pertenecen a nadie mediante el apoderamiento de la cosa con la intención de hacerse propietario de ella.
Es la aprehensión o toma material de la cosa que no tiene dueño, o teniéndolo se ignora, con la intención de convertirse en propietario de ella.
6.1.1.- Requisitos:
El sujeto que tenga la intención de convertirse en propietario de la cosa.
La cosa, que debe ser apropiable por su naturaleza y que carezca de dueño conocido.
La toma de la cosa, sin que sea necesario que la aprehensión sea material.
La persona que adquiere aparte de tener capacidad tiene que tener la intención de hacerla suya.
6.1.2.- Formas de ocupación en el derecho mexicano
El código civil hace alusión a la apropiación de animales y a la apropiación de tesoros
Apropiación de animales.
1. Caza de animales:
Artículo 859. El cazador se hace dueño del animal que caza, por el acto de apoderarse de él, observándose lo dispuesto en el artículo 861.
Artículo 860. Se considera capturado el animal que ha sido muerto por el cazador durante el acto venatorio, y también el que está preso en redes.
Artículo 861. Si la pieza herida muriese en terrenos ajenos, el propietario de éstos o quien lo represente, deberá entregarla al cazador o permitir que entre a buscarla.
2. Animales bravíos y feroces:
Artículo 870. Es lícito a cualquier persona apropiarse los animales bravíos, conforme a los
Reglamentos respectivos.
Artículo 873. Los animales feroces que se escaparen del encierro en que los tengan sus dueños, podrán ser destruidos o capturados por cualquiera. Pero los dueños pueden recuperarlos si indemnizan los daños y perjuicios que hubieren ocasionado.
3. Animales sin marca
Artículo 854. Los animales sin marca alguna que se encuentren en las propiedades, se presumen que son del dueño de éstas mientras no se pruebe lo contrario, a no ser que el propietario no tenga cría de la raza a que los animales pertenezcan.
Apropiación de tesoros:
Tesoro: depósito oculto de dinero, alhajas u otros objetos preciosos cuya legítima procedencia se ignore. Nunc un tesoro se considera como fruto de una finca.
Artículo 876. El tesoro oculto pertenece al que lo descubre en sitio de su propiedad.
Artículo 877. Si el sitio fuere de dominio del poder público o perteneciere a alguna persona particular que no sea el mismo descubridor, se aplicará a éste una mitad del tesoro y la otra mitad al propietario del sitio.
Artículo 878. Cuando los objetos descubiertos fueren interesantes para las ciencias o para las artes, se aplicarán a la nación por su justo precio, el cual se distribuirá conforme a lo dispuesto en los artículos 876 y 877
En las fuentes se citan una serie de casos de ocupación:
a) Los animales salvajes que son objetos de caza o pesca y los animales domesticados que han perdido el hábito de volver a la casa de su dueño. Esto en ningún caso pueden ser objeto de posesión y entre los juristas hubo cazados y menos un jurista, llamado Trebacio, todas las escuelas consideraron que la propiedad del animal sólo se adquiría con la aprehensión de él. Los romanos no conocieron la institución del coto de caza pero sin embargo sí revela las fuentes concesiones exclusivas por parte del estado o de particulares de determinadas zonas para la pesca.
b) Las cosas arrebatadas al enemigo como botín de guerra.
c) Res derelictae. Son cosas abandonadas por su antiguo dueño.
d) Insula in mari nata. Islas surgidas en el mar.
e) Res inventae in litore maris. Cosas halladas en la orilla del mar.
6.2 La accesión
Es el derecho por medio del cual el titular del derecho de propiedad hace suyo todo lo que la cosa produce o se le una de una manera natural o artificialmente.
Artículo 886. La propiedad de los bienes da derecho a todo lo que ellos producen, o se les une o incorpora natural o artificialmente. Este derecho se llama de accesión.
Se produce cuando dos cosas, un principal y otra cosa pertenecientes a distintos propietarios se unen natural o artificialmente. En el caso de que las cosas pueda separarse, el propietario de la cosa accesoria puede plantear una actio ad exhibendum para luego plantear la reivindicatio.
Hay dos tipos de accesión:
6.2.1.- La accesión de frutos o accesión discreta
En esta accesión hay tres tipos de frutos:
Frutos naturales
Frutos industriales
Frutos civiles.
El código civil dice en su artículo 887:
Artículo 887. En virtud de él pertenecen al propietario:
I. Los frutos naturales;
II. Los frutos industriales;
III. Los frutos civiles.
Artículo 888. Son frutos naturales las producciones espontáneas de la tierra, las crías y demás productos de los animales.
Artículo 890. Son frutos industriales los que producen las heredades o fincas de cualquiera especie, mediante el cultivo o trabajo.
Artículo 893. Son frutos civiles los alquileres de los bienes muebles, las rentas de los inmuebles, los réditos de los capitales y todos aquellos que no siendo producidos por la misma cosa directamente, vienen de ella por contrato, por última voluntad o por la ley.
6.2.2.- La accesión por incorporación de una manera natural o artificial o accesión continúa
La accesión natural en los bienes inmuebles, coinciden la mayoría de los juristas que puede darse por aluvión, avulsión, mutación de cauce y formación de isla.
Aluvión: es el acercamiento que las heredades confinantes con los ríos reciben paulatinamente, por efecto de las corrientes que van depositando materiales sólidos.
Artículo 908. El acrecentamiento que por aluvión reciben las heredades confinantes con corrientes de agua, pertenecen a los dueños de las riberas en que el aluvión se deposite
Avulsión: son los aumentos que recibe el predio ribereño, por acción violenta y transitoria de las aguas de un río.
Artículo 910. Cuando la fuerza del río arranca una porción considerable y reconocible de un campo ribereño y la lleva a otro inferior, o a la ribera opuesta, el propietario de la porción arrancada puede reclamar su propiedad, haciéndolo dentro de dos años contados desde el acaecimiento; pasado este plazo perderá su derecho de propiedad, a menos que el propietario del campo a que se unió la porción arrancada, no haya aún tomado posesión de ella.
Mutación de cauce: El caso de que un río por causa natural abandone su cauce de forma definitiva, ese cauce era adquirido por los propietarios de los fundos de las antiguas riberas.
Artículo 914. Los cauces abandonados por corrientes de agua que no sean de la Federación, pertenecen a los dueños de los terrenos por donde corren esas aguas. Si la corriente era limítrofe de varios predios, el cauce abandonado pertenece a los propietarios de ambas riberas proporcionalmente a la extensión del frente de cada heredad, a lo largo de la corriente, tirando una línea divisoria por en medio del álveo.
b) Insula in flumine nata. La isla la adquieren los propietarios de los fundos de las riberas y para establecer lo que corresponde a cada uno se traza un eje de la isla y luego se establece la división.
Formación de isla: las islas formadas en los mares adyacentes al territorio nacional y en los ríos pertenecen al dominio del poder público.
Artículo 915.- Cuando la corriente del río se divide en dos brazos o ramales, dejando aislada una heredad o parte de ella, el dueño no pierde su propiedad sino en la parte ocupada por las aguas, salvo lo que sobre el particular disponga la ley federal correspondiente.
La accesión artificial en un bien inmueble puede ser: por edificación, por siembra y por plantación.
Edificación. Consiste en la acumulación de materiales de construcción dispuestos en forma sistemática y técnica.
Siembra. Es la actividad humana mediante la cual, usando la tierra se incorpora en ella semilla con la finalidad de lograr la reproducción del grano.
Plantación. Consiste en unir plantas a la tierra para obtener de ella los frutos producidos.
6.2.3.- Accesión de bienes muebles
Adjunción: es la unió de cosas muebles pertenecientes a distintos propietarios de modo que formen una sola.
Artículo 916. Cuando dos cosas muebles que pertenecen a dos dueños distintos, se unen de tal manera que vienen a formar una sola, sin que intervenga la mala fe, el propietario de la principal adquiere la accesoria, pagando su valor.
Conmixtión: consiste en la mezcla de cosas sólidas o líquidas pertenecientes a distintos dueños.
Artículo 926. Si se mezclan dos cosas de igual o diferente especie, por voluntad de sus dueños o por casualidad, y en este último caso las cosas no son separables sin detrimento, cada propietario adquirirá un derecho proporcional a la parte que le corresponda, atendido el valor de las cosas mezcladas o confundidas.
Artículo 927. Si por voluntad de uno solo, pero con buena fe, se mezclan o confunden dos cosas de igual o diferente especie, los derechos de los propietarios se arreglarán por lo dispuesto en el artículo anterior; a no ser que el dueño de la cosa mezclada sin su consentimiento, prefiera la indemnización de daños y perjuicios.
Especificación: consiste en dar nueva forma a materia ajena.
Artículo 929. El que de buena fe empleó materia ajena en todo o en parte, para formar una cosa de nueva especie, hará suya la obra, siempre que el mérito artístico de ésta, exceda en precio a la materia, cuyo valor indemnizará al dueño.
6.2.4.- Prescripción positiva
Artículo 1135. Prescripción es un medio de adquirir bienes o de librarse de obligaciones, mediante el transcurso de cierto tiempo y bajo las condiciones establecidas por la ley.
La usucapión (a veces llamada prescripción adquisitiva) es un modo de adquirir la propiedad de un bien y otros derechos reales mediante la posesión continuada de estos derechos durante el tiempo que señala la ley, siempre y cuando no exista acción en contra de dicha posesión por parte del afectado.
Hay que distinguir dos clases de usucapión. De un lado, la prescripción adquisitiva ordinaria, que opera cuando concurre a favor del usucapiente buena fe y justo título. ("Usucapiente": Es el que adquiere o pretende valer su derecho mediante la usucapión). Por otro lado, la prescripción adquisitiva extraordinaria, que se funda exclusivamente en la posesión y no requiere ni buena fe, ni justo título. Ambas formas operan de manera distinta según si recaen sobre bienes muebles o inmuebles.
La usucapión opera ipso iure, esto es, basta que se den los requisitos legales para que se usucapa por el sujeto pasivo de la usucapión.
Para que se dé la figura de la usucapión deben concurrir unos requisitos generales aplicables a cualquier forma de usucapión y otros especiales para cada supuesto de usucapión. El requisito general es que se trate de una posesión en concepto de dueño, público, es decir no oculto, pacífico, es decir, que no se tenga violentamente, y posesión no interrumpida, es decir, continúa.
Mientras la prescripción adquisitiva ordinaria requiere además justo título y buena fe, la prescripción adquisitiva extraordinaria no requiere ninguno ellos. Además, si bien en ambos casos es necesario que la posesión se conserve durante un tiempo, tratándose de la prescripción adquisitiva extraordinaria ese lapso de tiempo es normalmente mayor.
Artículo 1151. La posesión necesaria para prescribir debe ser:
I. En concepto de propietario;
II. Pacífica;
III. Continua;
IV. Pública.
Artículo 1152. Los bienes inmuebles se prescriben:
I. En cinco años, cuando se poseen en concepto de propietario, con buena fe, pacífica, continua y públicamente;
II. En cinco años, cuando los inmuebles hayan sido objeto de una inscripción de posesión;
III. En diez años, cuando se poseen de mala fe, si la posesión es en concepto de propietario, pacífica, continua y pública;
IV. Se aumentará en una tercera parte el tiempo señalado en las fracciones I y III, si se demuestra, por quien tenga interés jurídico en ello, que el poseedor de finca rústica no la ha cultivado durante la mayor parte del tiempo que la ha poseído, o que por no haber hecho el poseedor de finca urbana las reparaciones necesarias, ésta ha permanecido deshabitada la mayor parte del tiempo que ha estado en poder de aquél.
Prescripción de bienes muebles.
Artículo 1153. Los bienes muebles se prescriben en tres años cuando son poseídos con buena fe, pacífica y continuamente. Faltando la buena fe, se prescribirán en cinco años.
Artículo 1154. Cuando la posesión se adquiere por medio de violencia, aunque ésta cese y la posesión continúe pacíficamente, el plazo para la prescripción será de diez años para los inmuebles y de cinco para los muebles, contados desde que cese la violencia.
7.- FORMAS DERIVADAS DE ADQUIRIR LA PROPIEDAD
Son aquellos que si cuentan con un propietario anterior que transmite la propiedad respecto de un bien bajo su dominio a un tercero. Hechos o negocios jurídicos que producen la radicación o traslación de la propiedad en un patrimonio determinado.
En los ordenamientos jurídicos que siguen al Código Civil Francés, los contratos operan como modos de adquirir la propiedad, esto es, por el mero acuerdo válidamente celebrado se transfiere al adquirente la cosa que se enajena.
La importancia de los modos de adquirir la propiedad aparece en aquellos ordenamientos de inspiración romana o germana (que acogen el principio de abstracción), en virtud del cual el sólo contrato no es capaz de producir la adquisición del dominio, sino que es necesario otro acto jurídico objetivamente configurado a tal efecto. Estos actos reciben el nombre de modos de adquirir el dominio.
Así los contratos que tienen por objeto la transferencia del dominio, como la compraventa, actúan como un título que justificará la adquisición del dominio, pero ésta no se produce sino en virtud de alguno de los modos de adquirir que cada ordenamiento reconoce, típicamente, la tradición.
Un ejemplo puede aclarar esto: en el Código Civil alemán (y en otros Códigos de inspiración romanista, como muchos de los latinoamericanos), la propiedad no se transfiere por el contrato de compraventa, como ocurre en la mayoría de los sistemas que siguieron al Código Civil Francés. Por el contrario, el contrato de compraventa solamente obliga al vendedor a transferir la propiedad del objeto al comprador, mientras éste se obliga a pagar el precio pactado. El comprador no adquiere inmediatamente la propiedad en virtud del contrato así como el vendedor no adquiere el dinero. Entonces, el vendedor y el comprador han adquirido derechos (y acciones para exigirlos) recíprocos. La transferencia de propiedad se verifica por otro negocio jurídico, la tradición.
Así, una sencilla venta de bienes muebles que se paga inmediatamente en efectivo, será un conjunto de (al menos) tres negocios jurídicos distintos: el contrato de venta mismo que obligará al vendedor a transferir la propiedad a comprador, y a éste a pagar el precio; la tradición por la cual se transmite la propiedad al comprador y por la cual el vendedor cumple su obligación; y el pago que transfiere el dinero del comprador al vendedor y por el cual el comprador cumple con su obligación.
7.1.- La tradición
La tradición (del latín traditio y éste a su vez de tradere, "entregar"
, en Derecho, es el acto por el que se hace entrega de una cosa, a una persona física o persona jurídica.
Gutiérrez y González la define como la entrega real, jurídica y virtual de un derecho real, que hace su titular a otra persona, se produzca o no la transferencia de la titularidad de éste.
En muchos ordenamientos jurídicos, la tradición supone un traspaso o transferencia, y constituye un modo de transferir la propiedad, pues para que ella se transfiera no es suficiente con la celebración de un contrato (como el de compraventa), sino que hace falta algo más: un modo de transferencia. Uno de ellos se denomina tradición o traditio.
La tradición normalmente se hace mediante la entrega física de la cosa, pero también puede hacerse por medio de otros símbolos que signifiquen su puesta a disposición.
Artículo 2284. La entrega puede ser real, jurídica o virtual.
La entrega real consiste en la entrega material de la cosa vendida, o en la entrega del título si se trata de un derecho.
Hay entrega jurídica cuando aun sin estar entregada materialmente la cosa, la ley considera recibida por el comprador.
Desde el momento en que el comprador acepte que la cosa vendida quede a su disposición, se tendrá por virtualmente recibido de ella, y el vendedor que la conserve en su poder sólo tendrá los derechos y obligaciones de depositario.
Algunos ejemplos son:
• La entrega de las llaves de un almacén donde se encuentra el bien mueble.
• La entrega de documentos que dan derecho a recibir los bienes: títulos, valores, etc.
• La inscripción en un registro público.
Los contratos traslativos de dominio como forma de adquirir la propiedad son una forma derivada de adquisición de la propiedad.
Son cuatro los contratos traslativos de propiedad o dominio.
Compraventa: habrá compraventa cuando uno de los contratantes se obliga a transferir la propiedad de una cosa o de un derecho y el otro a su vez se obliga a pagar por ellos u precio cierto y en dinero. Art. 2248
Permuta: Si el precio de la cosa vendida se ha de pagar parte en dinero y parte con el valor de otra cosa, el contrato será de venta cuando la parte de numerario sea igual o mayor que la que se pague con el valor de otra cosa. Si la parte en numerario fuere inferior, el contrato será permuta. Art. 2250
Donación: Donación es un contrato por el que una persona transfiere a otra, gratuitamente una parte o la totalidad de sus bienes presentes. Artículo 2332.
Mutuo: El mutuo es un contrato por el cual el mutuante se obliga a transferir la propiedad de una suma de dinero o de otras cosas fungibles al mutuario, quien se obliga a devolver otro tanto de la misma especie y calidad. Artículo 2384.
7.2.- La adjudicación
La adjudicación tiene lugar en términos generales, cuando por el acto jurídico correspondiente los bienes de una herencia se asignan en propiedad a los herederos , ya sean divididos o en partes a1ícuotas; tiene lugar también cuando la autoridad conocedora de un procedimiento contencioso-patrimonial, transmite al acreedor en el pago de su crédito o a un tercero que ha cubierto su precio, también para el Pago del cr6clito de aquél, la propiedad de un bien perteneciente al deudor y. que por hipoteca, prenda, embargo, o en general, por cualquier otra figura adecuada, lo hada estar afecto a ese pago.
La atribución de propiedad en la adjudicación de bienes por herencia no depende de la adjudicación, pues como lo comentamos anteriormente, la propiedad por herencia se adquiere desde el momento del fallecimiento del de cujus. La adjudicación en este caso es meramente declarativa. La adjudicación en pago o por remate, como culminación de un procedimiento administrativo o judicial, sí tiene efectos traslativos autónomos y es por ende un medio constitutivo del derecho de propiedad. Implica además un medio derivado y a título oneroso de adquisición de la propiedad, pues siempre hay una prestación por parte del adjudicatario; es a título particular, ya que se limita a uno o varios bienes determinados.
7.3.- La cesión de derechos
Artículo 2029. Habrá cesión de derechos cuando el acreedor transfiere a otro los que tenga contra su deudor.
7.4.- Herencia y el legado
Artículo 1281. Herencia es la sucesión en todos los bienes del difunto y en todos sus derechos y obligaciones que no se extinguen por la muerte.
Artículo 1282. La herencia se defiere por la voluntad del testador o por disposición de la ley. La primera se llama testamentaria, y la segunda legítima.
Al definir la herencia como el conjunto de bienes, derechos y obligaciones que se reciben de una persona por su muerte, nos damos cuenta que esta figura jurídica por sí, sin mayor requerimiento, requisito o cortapisa permite la transmisión de la propiedad de uno o más bienes de una persona que ha fallecida a otra u otras que los reciben y a los que se denomina herederos o sucesores.
Esta, la herencia, por tanto, es otra forma derivada de transmitir la propiedad toda vez que existe un propietario anterior que se conoce así como un sujeto a quien se le transmite la propiedad al externar este su voluntad de recibir en propiedad dicho bien o bienes que forman parte de la masa hereditaria.
Artículo 1285. El legatario adquiere a título particular y no tiene más cargas que las que expresamente le imponga el testador, sin perjuicio de su responsabilidad subsidiaria con los herederos.
8.- PERDIDA DE LA PROPIEDAD
La pérdida o abandono de propiedad se refiere a una situación en la que la ley común de la propiedad, indica que las pertenencias personales dejan de ser posesión de sus dueños legales sin haber entrado directamente bajo la posesión de otra persona es considerada perdida, extraviada, o abandonada, dependiendo de las circunstancias bajo la que fueron encontrados por el próximo partido para adquirirlos. Los derechos de un descubridor de tal propiedad son determinados en parte por el estatus en el que es encontrado. Gracias a que estas clasificaciones se han desarrollado a la antigua y la ley no escrita a menudo arcaica de Inglaterra, estos derechos varían según numerosas distinciones específicas.
Frente a los modos de adquirir la propiedad, es decir, aquellos hechos o negocios jurídicos en virtud de los cuales un activo entra en el patrimonio de una persona, la doctrina utiliza la expresión modos de perder la propiedad o dominio para hacer referencia a aquellos hechos o actos jurídicos que producen el efecto contrario, esto es, la salida de un activo del patrimonio de una persona.
Los modos de perder la propiedad se pueden clasificar en voluntarios e involuntarios.
Modos voluntarios de perder el dominio
Los más importantes serían los siguientes:
o Los contratos traslativos de dominio: venta, donación, etc.
o Abandono de la cosa
o Destrucción
Modos involuntarios de perder el dominio
Entre ellos, cabe destacar los siguientes:
• Extravío
• Destrucción
• Expropiación por causa de utilidad pública
• Resolución judicial
9.- COPROPIEDAD
Hay copropiedad cuando una cosa o un derecho patrimonial pertenecen pro indiviso a dos o más personas. Los copropietarios no tienen dominio sobre las partes determinadas de la cosa, sino un derecho de propiedad sobre todas y cada una de las partes de la cosa en cierta proporción (parte alícuota).
Esta “parte alícuota” es la parte ideal determinada desde el punto de vista mental aritmético en función de la idea de proporción.
La copropiedad se rige en base a dos principios:
Todo acto de dominio sólo es válido si se lleva cabo con el consentimiento unánime de los copropietarios.
Los actos de administración de la cosa se llevarán a cabo por mayoría de personas y de intereses, comprendiendo los actos de conservación y uso sin que alteren forma sustancia o destino.
Artículo 938. Hay copropiedad cuando una cosa o un derecho pertenecen pro-indiviso a varias personas.
9.1.- Especies de copropiedad
La primera clasificación es de acuerdo a la voluntad de los copropietarios, y puede ser voluntaria o forzosa. La primera de ellas se basa en el principio que nadie está obligado a la copropiedad, así, el condueño está facultado a pedir la división siempre que esta sea posible y no exista un pacto estableciendo un tiempo para ello.
Artículo 939. Los que por cualquier título tienen el dominio legal de una cosa, no pueden ser obligados a conservarlo indiviso, sino en los casos en que por la misma naturaleza de las cosas o por determinación de la ley, el dominio es indivisible.
En cambio, son forzosas cuando existe imposibilidad para llegar a la división o a la venta, de manera que la ley se obliga a reconocer ese estafo impuesto por la naturaleza.
Artículo 940. Si el dominio no es divisible, o la cosa no admite cómoda división y los partícipes no se convienen en que sea adjudicada a alguno de ellos, se procederá a su venta y a la repartición de su precio entre los interesados.
Copropiedad temporal y permanente: de hecho estas especies derivan de las primeras, pues resulta claro que la copropiedad voluntaria es temporal y la copropiedad forzosa es permanente.
Copropiedad convencional o incidental: es la que se origina en la libre voluntad de las partes de quienes intervienen en su constitución. Por su parte la incidental es aquella que se origina en un hecho extraño a la voluntad de las partes que son copropietarios.
Copropiedad de bienes determinados o de una universalidad de bienes: cuando el efecto de la copropiedad recae exclusivamente sobre bienes especificados. También puede presentarse el caso de que la propiedad recaiga sobre toda una universalidad de bienes, como puede ser el caso de la herencia indivisa, en la cual los herederos resultan ser copropietarios.
9.2.- Régimen de copropiedad
En el código civil se establecen las reglas generales, dejando a la voluntad de los copropietarios establecer lo que les parezca conveniente y lo que ellos, de acuerdo con sus circunstancias y peculiaridades consideren oportuno establecer.
Es importante señalar en cuanto al régimen de copropiedad la distinción de los actos de dominio y los actos de administración.
Los actos de dominio son aquellos en los cuales el copartícipe en la propiedad puede reclamar sobre la cosa o el derecho objeto de la copropiedad, y los actos de administración son aquellos que tienen como finalidad atender el cuidado o conservación de la cosa, así como lograr que la cosa se encuentre en condiciones de permitir la utilidad para la cual fue constituida.
Respecto a los actos de dominio de la copropiedad diremos que son todos aquellos que al derecho de propiedad se refieren. Respecto a la administración d la copropiedad diremos:
Artículo 947. Para que haya mayoría se necesita la mayoría de copropietarios y la mayoría de intereses.
Artículo 948. Si no hubiere mayoría, el juez oyendo a los interesados resolverá lo que deben hacerse dentro de lo propuesto por los mismos.
Como consecuencia de lo anterior, ninguno de los copropietarios puede, sin el consentimiento de los demás, hacer alteraciones en la cosa, aunque resultaren ventajosas para todos.
9.3.- Derechos y obligaciones de los copropietarios
I. derecho al uso de la cosa común conforme a su destino:
Artículo 943. Cada partícipe podrá servirse de las cosas comunes, siempre que disponga de ellas conforme a su destino y de manera que no perjudique el interés de la comunidad, ni impida a los copropietarios usarla según su derecho.
II. Derecho a la parte alícuota y el derecho del tanto:
Artículo 950. Todo condueño tiene la plena propiedad de la parte alícuota que le corresponda y la de sus frutos y utilidades, pudiendo, en consecuencia, enajenarla, cederla o hipotecarla, y aun substituir otro en su aprovechamiento, salvo si se tratare de derecho personal. Pero el efecto de la enajenación o de la hipoteca con relación a los condueños, estará limitado a la porción que se le adjudique en la división al cesar la comunidad. Los condueños gozan del derecho del tanto.
III. derecho de disfrute y conservación de la cosa:
Artículo 942. El concurso de los partícipes, tanto en los beneficios como en las cargas será proporcional a sus respectivas porciones.
Se presumirán iguales, mientras no se prueba lo contrario, las porciones correspondientes a los partícipes en la comunidad.
Artículo 944. Todo copropietario tiene derecho para obligar a los partícipes a contribuir a los gastos de conservación de la cosa o derecho común. Sólo puede eximirse de esta obligación el que renuncie a la parte que le pertenece en el dominio.
IV. obligación de evitar el deterioro y reparación de la cosa:
Artículo 959. Los dueños de los predios están obligados a cuidar de que no se deteriore la pared, zanja o seto de propiedad común; y si por el hecho de alguno de sus dependientes o animales, o por cualquiera otra causa que dependa de ellos, se deterioraren, deben reponerlos, pagando los daños y perjuicios que se hubieren causado.
Artículo 960. La reparación y reconstrucción de las paredes de propiedad común y el mantenimiento de los vallados, setos vivos, zanjas, acequias, también comunes, se costearán proporcionalmente por todos los dueños que tengan a su favor la copropiedad.
9.4.- Extinción de la copropiedad.
Artículo 976. La copropiedad cesa: por la división de la cosa común; por la destrucción o pérdida de ella; por su enajenación y por la consolidación o reunión de todas las cuotas en un solo copropietario.
10.- REGIMEN DE PROPIEDAD EN CONDOMINIO
Condominio, en Derecho Civil, consiste en la situación en la que la propiedad de una cosa es compartida por dos o más personas. Por extensión, algunos autores denominan así a un inmueble bajo el régimen de propiedad horizontal.
Este tipo de propiedad o modalidad de la misma ha sido de gran utilidad para resolver el grave problema de la vivienda en las grandes ciudades.
Ley De Propiedad En Condominio De Inmuebles Para El Distrito Federal.
ARTÍCULO 3.- Se le denominará condominio al grupo de departamentos, viviendas, casas, locales o naves de un inmueble, construidos en forma vertical, horizontal o mixta, para uso habitacional, comercial o de servicios, industrial o mixto, y susceptibles de aprovechamiento independiente por tener salida propia a un elemento común de aquél o a la vía pública y que pertenecieran a distintos propietarios, los que tendrán un derecho singular y exclusivo de propiedad sobre su unidad de propiedad exclusiva y, además, un derecho de copropiedad sobre los elementos y partes comunes del inmueble, necesarios para su adecuado uso o disfrute.
Los derechos y obligaciones de los condóminos se regirán por las disposiciones de la presente Ley, las del Código Civil para el Distrito Federal, las de otras leyes aplicables, así como por la escritura constitutiva del régimen, el contrato de traslación de dominio y por el reglamento del condominio de que se trate.
10.1.- Clasificación de los condominios
Por su funcionamiento y aprovechamiento de las áreas comunes:
a) Condominio simple: Cuando las áreas comunes y sus obras de infraestructura y equipamiento, correspondan a una sola unidad condominal.
b) Condominio compuesto: Cuando una parte de sus áreas comunes y obras de infraestructura y equipamiento, son aprovechadas por los titulares de dos o más unidades condominales, que coexisten en un mismo predio.
Por la distribución de las áreas comunes y privadas:
a) Condominio horizontal: Cuando a cada condominio le corresponde como área privativa una fracción o lote del predio, con su edificación y sus instalaciones.
b) Condominio vertical: Cuando la totalidad del predio es bien común y una misma estructura arquitectónica, se divide en áreas privadas.
c) Condominio mixto: Cuando ocurren las condiciones a que se refieren los párrafos anteriores, para los condominios horizontal y vertical.
Por su uso:
a) Habitacional: son aquellos en los que las unidades de propiedad exclusiva están destinados a la vivienda;
b) Comercial o de servicios: son aquellos en donde las unidades de propiedad exclusiva están destinadas al giro o servicio que corresponda según su actividad;
c) Industrial: son aquellos en donde las unidades de propiedad exclusiva se destinan a actividades propias del ramo; y
d) Mixtos: son aquellos en donde las unidades de propiedad exclusiva se destinan a dos o más de los usos señalados en los incisos anteriores.
Por otra parte existen condominios destinados predominantemente a la vivienda de interés social y popular, y los que por las características socioeconómicas de sus condóminos sean reconocidos como de interés social por la autoridad correspondiente.
10.2.- Constitución del régimen de propiedad en condominio
ARTÍCULO 10.- Para constituir el régimen de propiedad en condominio, el propietario o propietarios deberán manifestar su voluntad en escritura pública, en la cual harán constar:
I.- La licencia de construcción, o a falta de ésta, la constancia de regularización de construcción.
II.- La ubicación, dimensiones, medidas, linderos y colindancias del inmueble que se sujetará al Régimen, si éste se ubica dentro de un conjunto o unidad habitacional deberán precisar su separación del resto de las áreas. Asimismo, cuando se trate de un conjunto condominal deberán precisarse los límites de los edificios o de las alas, secciones, zonas o manzanas de los regímenes de condominio que lo integran;
III.- Una descripción general de las construcciones y de la calidad de los materiales empleados o que vayan a emplearse;
IV.- La descripción de cada unidad de propiedad exclusiva, número, ubicación, colindancias, medidas, áreas y espacios para estacionamiento, si los hubiera, que lo componen;
V.- El establecimiento de zonas, instalaciones o las adecuaciones para el cumplimiento de las normas establecidas para facilitar a las personas con discapacidad el uso del inmueble;
VI.- El valor nominal asignado a cada unidad de propiedad exclusiva y su porcentaje de indiviso en relación al valor nominal total del inmueble;
VII.- Las características del condominio, de acuerdo a lo establecido en los artículos 5 y 6 de esta Ley, así como el destino de cada una de las unidades de propiedad exclusiva;
VIII.- La descripción de los bienes de propiedad común, destino, especificaciones, ubicación, medidas, componentes y todos aquellos datos que permitan su fácil identificación;
IX.- Derogada
X.- Los casos y condiciones en que pueda ser modificada la escritura constitutiva del régimen y el reglamento;
XI.- Derogada
XII.- La obligación de los condóminos de contratar póliza de seguro, con compañía legalmente autorizada para ello, contra terremoto, inundación, explosión, incendio y con cobertura contra daños a terceros, cubriéndose el importe de la prima en proporción del indiviso que corresponda a cada uno de ellos;
Al apéndice de la escritura se agregarán, debidamente certificados, el plano general, memoria técnica y los planos correspondientes a cada una de las unidades de propiedad exclusiva, planos de instalaciones hidráulicas, eléctricas, estructurales, gas y áreas comunes; así como el reglamento, certificado también por fedatario público.
10.3.- Administración de condominios
Es atender y organizar todo lo relacionado con el funcionamiento del condominio, supervisar el orden, vigilar el uso adecuado de los recursos económicos y la forma en que estos se aplican entre los condóminos de acuerdo con la parte proporcional correspondiente a cada uno.
Los condominios serán administrados por la persona física o moral que designe la Asamblea de condóminos, en los términos de esta Ley, la escritura constitutiva y el Reglamento del Condominio.
Sobre la asamblea:
ARTÍCULO 35.- La asamblea general tendrá las siguientes facultades:
I.- Modificar la escritura constitutiva del condominio y aprobar o reformar el reglamento del mismo;
II.- Nombrar y remover libremente al administrador o administradores, en los términos de la presente Ley, de la escritura constitutiva y el reglamento;
III.- Fijar la remuneración relativa al administrador;
IV.- Precisar las obligaciones y facultades del administrador frente a terceros y las necesarias respecto de los condóminos, de acuerdo a la escritura constitutiva y al reglamento del condominio;
V.- Establecer las cuotas a cargo de los condóminos, determinando para ello el sistema o esquema de cobro que considere más adecuado y eficiente de acuerdo a las características del condominio. Así como fijar las tasas moratorias que deberán cubrir los condóminos en caso de incumplimiento del pago de cuotas. Y establecer la forma de garantizar con fianza o cualquier otro medio legal, el pago de las mismas.
VI.- Nombrar y remover al comité de vigilancia;
VII.- Resolver sobre la clase y monto de la garantía que deba otorgar el administrador respecto al fiel desempeño de su misión, y al manejo de los fondos a su cuidado;
VIII.- Examinar y, en su caso, aprobar los estados de cuenta que someta el administrador a su consideración, así como el informe anual de actividades que rinda el comité de vigilancia;
IX.- Discutir y, en su caso, aprobar el presupuesto de gastos para el año siguiente;
X.- Instruir al comité de vigilancia o a quien se designe para proceder ante las autoridades competentes cuando el Administrador o los Administradores infrinjan esta Ley, el reglamento, la escritura constitutiva o cualquier disposición legal aplicable;
XI.- Adoptar las medidas conducentes sobre los asuntos de interés común que no se encuentren comprendidos dentro de las funciones conferidas al administrador;
XII.- Resolver sobre la restricción de servicios de energía eléctrica, gas y otros, por omisión de pago de las cuotas a cargo de los condóminos o en general los habitantes del condominio, siempre que tales servicios sean cubiertos con dichas cuotas. No se podrá restringir el servicio de agua potable; y
XIII.- Las demás que le confieren la presente Ley, el reglamento, la escritura constitutiva, y demás disposiciones aplicables.
Del administrador:
ARTÍCULO 37.- Los condominios serán administrados por la persona física o moral que designe la Asamblea General en los términos de esta Ley y el Reglamento. Cuando exista un impedimento material o estructural que dificulte la organización condominal o los condóminos tengan una forma tradicional de organización, se podrá nombrar administración por edificios, alas, secciones, zonas, manzanas, entradas y áreas, y en aquellos casos en que el condominio tenga más de una entrada, los condóminos podrán optar por la organización, por acceso o módulo, siempre y cuando se trate de asuntos de áreas internas en común que sólo dan servicio a quienes habitan esa sección del condominio.
Se prohíbe la organización fragmentada dentro de las secciones y si el acceso es compartido por dos alas, no se permitirá la organización separada de éstas.
ARTÍCULO 38.- Para desempeñar el cargo de administrador:
I.- En el caso de la administración no profesional, el Administrador deberá acreditar a la Asamblea, el cumplimiento de sus obligaciones de condómino desde el inicio y durante la totalidad de su gestión; y
II.- En el caso de contratar administración profesional ya sea persona física o moral, deberá acreditar experiencia en administración de condominios.
En ambos casos, tendrán un plazo máximo de treinta días posteriores a su nombramiento para asistir a la capacitación o actualización que imparte la Procuraduría en esta materia.
El nombramiento, o la protocolización del mismo, deberá ser presentado para su registro en la Procuraduría, dentro de los quince días hábiles siguientes a su designación. La Procuraduría emitirá dicho registro en un término de quince días hábiles, el cual tendrá plena validez frente a terceros y autoridades correspondientes.
ARTÍCULO 39.- La remuneración del administrador será establecida por la asamblea general.
11.- PRINCIPIOS DE LA PROPIEDAD EN EL DERECHO DE ESTADOS UNIDOS DE AMERICA
Afirma Peter Hay que el derecho de propiedad es una de las áreas más complejas en el derecho de los Estados Unidos, debido fundamentalmente a que en lo referente a los bienes prevalecen tradiciones y conceptos de origen antiguo entrelazados con legislación moderna y con los precedentes actuales.
En cuanto al derecho de propiedad se refiere al derecho de los Estados Unidos de América distingue entre propiedad real y propiedad personal.
11.1.- Derecho de propiedad personal.
El derecho de propiedad personal comprende tanto bienes tangibles como intangibles; en este último se incluyen las reclamaciones, las acciones representativas de capital, cuentas bancarias, etc.
La distinción deriva del antiguo derecho inglés que comprendía la acción real referida a bienes inmuebles y la acción personal era una acción relacionada con daños en bienes muebles.
Para los efectos de este apartado sólo nos referíamos a los bienes raíces, en donde distintos tipos de participaciones sobre propiedad pueden existir en la misma propiedad inmueble al mismo tiempo y a favor de varias personas. Los derechos reales derivados pueden conceder a su dueño el derecho de posesión presente o derechos a futuro.
Derechos de propiedad real.
Los derechos reales derivados se pueden dividir en: derechos limitados por el tiempo, por ejemplo, la propiedad vitalicia y los que se encuentran sujetos a limitación cualitativa.
Las limitaciones cualitativas son aquellas en las cuales una propiedad se otorga al comprador, a sus herederos varones, o a él y sus herederos de un matrimonio existente o definido, o a él y sus herederos bajo una condición particular por ejemplo, que no se venderá ni se consumirá alcohol en la propiedad.
Aun cuando algunas limitaciones cualitativas han sido abolidas en la mayoría de las jurisdicciones norteamericanas, otras siguen vigentes.
Los derechos reales es posible dividirlos en legales y equitativos.
La persona que tiene el titulo o titularidad legal, sin hacer caso del derecho real derivado, es el dueño por lo que puede hacer transacciones con la propiedad, incluso su venta.
El dueño del interés en equidad es un beneficiario y tiene derecho al uso, y este uso puede estar sujeto a limitaciones de tiempo o calidad o ambas.
Transferencia y aseguramiento del dominio:
El traspaso de la titularidad de los bienes inmuebles es precedido por un contrato de compraventa que deben reunir los requisitos formales exigidos por la legislación sobre fraudes.
Concluido el contrato de compraventa, el comprador aún no ha adquirido el título de propiedad, sino que es el beneficiario de un interés de equidad sobre la propiedad.
Las consecuencias son las siguientes:
1. El comprador queda sujeto a jurisdicción local con base en las disposiciones de muchas legislaciones de largo alcance por reclamaciones originadas del contrato de compraventa.
2. Tiene el derecho de ejecutar el contrato y el traspaso de título por medio de una demanda de cumplimiento específico.
3. El título en equidad constituye un gravamen contra la propiedad denominado imperfección de título.
Esto concede al vendedor la opción, en caso de incumplimiento por el comprador, de procurar el cumplimiento específico mediante lo siguiente:
1. Subasta pública para la obtención del precio de venta.
2. Rescindir el contrato y conservar la propiedad.
3. Incoar pleito para una determinación final de que el título es suyo, esto es, eliminar el interés en equidad del comprador sobre la propiedad.
Por lo que respecta al cumplimiento del contrato de compraventa por el vendedor, consiste en la entrega de la escritura de traspaso, la cual en todos lo sestados está sujeta a disposiciones legislativas en cuanto al formato.
Generalmente, se hace mediante escritura de propiedad con garantía de título, mediante la cual el otorgante garantiza que posee el título legal libre de derechos reales derivados y reclamaciones de otros que podrían constituir un interés en equidad y dar como resultado alguna imperfección del título.
Si por el contrario, otros poseen intereses, o si la posición legal del otorgante no es clara, éste entregará una escritura de finiquito en que sólo transfiere su propio interés pero, al excluir la garantía se protege contra cualquier demanda por daños del destinatario.
Tratándose de cónyuges es aconsejable que ambos se unan en la escritura de traspaso, aún si solo uno posee el título legal, de esta manera el comprador estará protegido contra posibles reclamaciones posteriores del otro cónyuge, que de conformidad con la ley de herencia o derecho común o de la legislación del Estado pudiera tener una reclamación como sobreviviente por derechos dotales o de patrimonio familiar.
La escritura se registrará en un registro público de títulos.
La forma de registro será en orden alfabético de acuerdo con el nombre del cedente o destinatario, o de acuerdo con el número de parcela de la propiedad, este asunto varía de un estado a otro.
La función del registro público de títulos es revelar las transacciones que han ocurrido con respecto a la propiedad desde la primera concesión, por lo cual el registro no constituye base legal para los derechos de propiedad del comprador. Funciona además mediante una patente del gobierno federal.
Generalmente se obtiene un extracto del título y es evaluado por un abogado.
El extracto del título es un resumen de todas las transacciones en el registro de escrituras con respecto a la propiedad en particular y que es proveído por compañías privadas de extractos o títulos que se dedican a investigar el registro público.
De acuerdo con el extracto obtenido, el abogado del comprador puede determinar si su cliente recibirá del vendedor un título válido y seguro.
Si el extracto está equivocado por error de la compañía por haber pasado por alto una reclamación registrada o si la evaluación del abogado fue errónea, el comprador tendrá acciones en contra de la compañía que preparó el extracto o en contra del abogado, o en contra del vendedor por incumplimiento de garantía.
En estos casos, por lo general el comprador es indemnizado por daños y perjuicios.
Por otra parte, el comprador puede exigir al vendedor que le proporcione en lugar de un extracto, un seguro de titulo por la cantidad del precio de compra. En este caso, la compañía de seguros realizará una revisión de título antes de emitir la póliza de seguros.
Existe también el contrato de terreno mediante el cual e comprador paga una suma mensual, como en el caso de la hipoteca, pero hace el pago al vendedor en vez de a un banco como acreedor hipotecario. Este tipo de transacción se emplea cuando es difícil obtener financiamiento.
En este tipo de contrato el comprador recibe y tiene el derecho a la posesión de la propiedad, pero no tiene el derecho a la titularidad legal de la misma.
Por lo general, el vendedor firma una escritura de dominio a favor del comprador pero no la entrega, sino que la deposita en garantía ante un tercero como fiduciario.
En este caso el comprador tendrá derecho a que se le entregue la escritura al hacer el pago final del precio de la compra.
En caso de incumplimiento en el pago el vendedor tiene derecho a que se le devuelva la escritura y a retener las sumas que ya han sido pagadas por el comprador. Para protección del comprador es posible que esta transacción se registre para evitar que el vendedor transfiera por traspaso la propiedad a un tercero de buena fe durante la vigencia del contrato de terreno.
12.- BIBLIOGRAFIA
• Chávez Padrón, Martha. El Derecho Agrario en México. Editorial Porrúa, México, 2002.
• Rivera Rodríguez, Isaías. “El Nuevo Derecho Agrario Mexicano”. Segunda Edición, Editorial Mcgraw-Hill, México. 1994.
• Márquez Rábago, Sergio R. “Constitución Política de los Estados Unidos Mexicanos. Sus Reformas y Adiciones”. Editorial Porrúa, México, 2003
• Márquez Rábago, Sergio R. “Evolución Constitucional Mexicana”, Editorial Porrúa, México. 2002
• Sotomayor Garza, Jesús. “El Nuevo Derecho Agrario en México”. Editorial Porrúa, México, 2003.
• Domínguez Martínez, Jorge Alfredo. Derecho Civil, México, Porrúa, 1998.
• Rojina Villegas, Rafael. Compendio de derecho civil, bienes, derechos reales y sucesiones, México., Porrúa, 1994.
• De Pina Vara, Rafael, Elementos De Derecho Civil Mexicano: México, Porrúa, 1990.
• Gutiérrez y González, Ernesto. El patrimonio, México:, Porrúa, 1995
• Derecho civil II, universidad tecnológica de México, segunda edición, 2009
CQV