Derecho Notarial: Hipoteca Pte.I

Hipoteca con emisión de letras hipotecarias. Respecto de las letras hipotecarias debe tenerse en cuenta lo expuesto precedentemente para el pagaré hipotecario y la regulación de la institción que hace la ley 24.441. La emisión de letras hipotecarias : · sólo puede corresponder a hipotecas de primer grado y estar consentida expresamente en el acto de constitución de la hipoteca. · extingue por novación la obligación que era garantizada por la hipoteca. · no impide al deudor transmitir el dominio del inmueble; el nuevo propietario tendrá los derechos y obligaciones del tercer poseedor de cosa hipotecada. La locación convenida con posterioridad a la constitución de la hipoteca será inoponible a quienes adquieran derechos sobre la letra o sus cupones. El deudor o el tercero poseedor tienen la obligación de mantener la cosa asegurada contra incendio en las condiciones usuales de plaza, el incumplimiento causa la caducidad de los plazos previstos en la letra. Las letras hipotecarias son emitidas por el deudor, e intervenidas por el Registro de la Propiedad Inmueble que corresponda a la jurisdicción donde se encuentre el inmueble hipotecado, en papel que asegure su inalterabilidad, bajo la firma del deudor, el escribano y un funcionario autorizado del registro, dejándose constancia de su emisión en el mismo asiento de la hipoteca. Las letras hipotecarias deberán contener las siguientes enunciaciones: · Nombre del deudor y, en su caso, del propietario del inmueble hipotecado; · Nombre del acreedor; · Monto de la obligación incorporada a la letra, expresado en una cantidad determinada en moneda nacional o extranjera; · Plazos y demás estipulaciones respecto del pago, con los respectivos cupones, salvo que se prescinda de estos en las letras susceptibles de amortizaciones variables; · El lugar en el cual debe hacerse el pago; · Tasa de interés compensatorio y punitorio; · Ubicación del inmueble hipotecado y sus datos registrales y catastrales; · Deberá prever la anotación de pagos de servicios de capital o renta o pagos parciales; · La indicación expresa de que la tenencia de los cupones de capital e intereses acredita su pago, y que el acreedor se halla obligado a entregarlos y el deudor a requerirlos; · Los demás que fijen las reglamentaciones que se dicten. · También se dejará constancia en las letras de las modificaciones que se convengan respecto del crédito, como las relativas a plazos de pago, tasas de interés, etcétera, las letras hipotecarias también podrán ser escriturales. Las letras hipotecarias se transmiten por endoso nominativo que se hará en el lugar habilitado para ello en el título, o en su prolongación; deberá constar : · el nombre del endosatario, quien podrá volver a transmitir el título bajo las mismas formas, · la fecha del endoso. · No es necesaria notificación al deudor, y éste no podrá oponer al portador o endosatario las defensas que tuviere contra anteriores endosatarios o portadores del título salvo que se hubiese cambiado el lugar de pago (el cual debe ser dentro de la misma ciudad), y no se lo hubiese notificado de éllo (art. 42, in fine). · El endoso de la letra hipotecaria es sin responsabilidad del endosante. Las letras hipotecarias tendrán cupones para instrumentar las cuotas de capital o servicios de intereses · Quien haga el pago tendrá derecho a que se le entregue el cupón correspondiente como único instrumento válido acreditativo. · Si la letra fuera susceptible de amortización en cuotas variables podrá omitirse la emisión de cupones, en ese caso el deudor tendrá derecho a que los pagos parciales se anoten en el cuerpo de la letra, sin perjuicio de lo cual serán oponibles aun al tenedor de buena fe los pagos documentados que no se hubieren inscrito de esta manera. El pago se hará en el lugar indicado en la letra, el cual podrá ser cambiado dentro de la misma ciudad, y sólo tendrá efecto a partir de su notificación al deudor. La mora se producirá en forma automática al solo vencimiento, sin necesidad de interpelación alguna. El portador de la letra hipotecaria o de alguno de los cupones puede ejecutar el título por el procedimiento de ejecución especial (previsto en el título V de la ley 24.441) cuando así se hubiere convenido en el acto de constitución de la hipoteca. De ello deberá dejarse constancia en la letra y en los cupones. · Al título valor son subsidiariamente aplicables, en cuanto resulten compatibles, las reglas previstas por el decreto-ley 5965/63 para la letra de cambio. · El derecho real de hipoteca incorporado al título se rige por las disposiciones del Código Civil en materia de hipoteca. Las acciones emanadas de las letras hipotecarias prescriben a los tres (3) años contados desde la fecha del vencimiento de cada cuota de capital o interés. La cancelación de la inscripción de la emisión de las letras, y por ende de la hipoteca, se podrá hacer: · a pedido del deudor mediante la presentación de las letras y cupones en su caso con constancia de haberse efectuado todos los pagos de capital e intereses. · El certificado extendido por el juez tendrá el mismo valor que las letras y/o cupones a los efectos de su presentación para la cancelación de la hipoteca. Las personas autorizadas a hacer oferta pública como fiduciarios o a administrar fondos comunes de inversión, podrán : · emitir títulos de participación que tengan como garantía letras hipotecarias · constituir fondos comunes con ellos, conforme las disposiciones reglamentarias que se dicten. DISPOSICIÓN TÉCNICO REGISTRAL 3/95 Art. 1. - La presentación de las letras hipotecarias emitidas en los términos de la ley 24441, podrá efectuarse simultáneamente con la del documento hipotecario o después de registrado éste, con la respectiva solicitud en los términos del art. 7 del decreto 80/80. Art. 2. - La anotación se hará previa calificación de las siguientes circunstancias: a) existencia de la firma del deudor y del escribano autorizante de la hipoteca b) coincidencia entre el nombre del deudor, en su caso del propietario, y del acreedor, con los consignados en asiento hipotecario; c) monto de la obligación incorporada a la letra; d) coincidencia de los datos de ubicación del inmueble hipotecado y sus datos catastrales con los que resulten del asiento hipotecario; e) que su emisión fue consentida en el acto constitutivo de la hipoteca f) que la hipoteca es de primer grado. Art. 3. - La intervención registral se exteriorizará con la nota de inscripción consignada en la letra, en los términos del art. 28 de la ley 17801 y 33 del decreto 80/80, la que será suscrita por el registrador que corresponda según la distribución funcional vigente, quedando autorizado en los términos del art. 39 de la ley 24441. Art. 4. - Si la letra fuere presentada conjuntamente con el documento hipotecario se hará constar su emisión al final del asiento de la hipoteca. Si lo fuere con posterioridad se efectuará un asiento complementario con la debida vinculación. Art. 5. - En cuanto fuere compatible se aplicarán las normas contenidas en los arts. 127 a 130 del decreto 80/80. Art. 6. - A los efectos de la ley 17050, se aplicarán las contribuciones establecidas para la anotación de pagarés hipotecarios. Art. 7. - Los señores jefes de departamento, según corresponda en cada etapa del procedimiento registral, verificarán personalmente la aplicación de la presente, procurando la más segura y rápida registración de los documentos. Art. 8. - Si la letra tuviere cupones (art. 41, ley 24441) a ellos se aplicarán, en lo pertinente, las normas de la presente. ++++++++++++++++++++++++++++++++ Hipoteca con emision de pagares hipotecarios. El monto líquido en dinero de la obligación principal garantizada con hipoteca puede, a su vez instrumentarse en pagarés. En este supuesto, cada institución conserva su individualidad y con ella su propia regulación. El derecho personal no se extingue por novación si los pagarés tienen su misma causa. El derecho real de hipoteca conserva sus reglas básicas de tipicidad y oponibilidad a terceros. Los títulos de crédito aportan su propia regulación y su capacidad de movilizar el crédito mediante su circulación. El pagaré hipotecario debe, entonces, cumplir con las previsiones del Decreto-ley 5965/63 para la existencia de un pagaré. Así el vale o pagaré debe contener: - La cláusula "a la orden" o la denominación del título inserta en el texto del mismo y expresada en el idioma empleado para su redacción; - La promesa pura y simple de pagar una suma determinada; - El plazo de pago; - La indicación del lugar del pago; - El nombre de aquél al cual o a cuya orden debe efectuarse el pago; - Indicación del lugar y de la fecha en que el vale o el pagaré han sido firmados; - La firma del que ha creado el título (suscriptor). De los vales o pagarés - El título al cual le falte alguno de estos requisitos no es válido como pagaré, salvo en los casos determinados a continuación: -El vale o pagaré en el cual no se ha indicado el plazo para el pago se considera pagable a la vista. -A falta de indicación especial, el lugar de creación del título se considera lugar de pago y, también, domicilio del suscriptor. Además, para adquirir el caracter de hipotecario, el título de crédito: · debe ser emitido en forma conjunta con la celebración del contrado de hipoteca · el contrato de hipoteca debe autorizar su emisión · debe ser relacionado con el contrato de hipoteca por el Escribano interviniente · debe ser firmado por el anotador de hipotecas, · debe ser inscripto en el Registro de la Propiedad. A tales efectos: - se le otorgará el caracter de auténtico por la intervención notarial en el cuerpo del documento sin necesidad de certificar la firma del emisor - se lo puede presentar a la inscripción en forma conjunta con el contrato de hipoteca - se lo puede inscribir con posterioridad a la registración de la hipoteca. Los pagarés circulan por transferencia por vía de endoso, o aún por entrega manual en el caso de un endoso en blanco. No es necesario registrar los endosos. A los efectos del pago, éste debe hacerse efectivo en la persona del legitimado para recibirlo en virtud del documento, según sus reglas. Vencido un documento impago su titular puede ejercer todas las acciones cambiarias a su favor, y además ejecutar la garantía hipotecaria. En este supuesto es necesaria la citación de los restantes acreedores hipotecarios a los efectos de hacer valer sus derechos e intervenir en el retiro de los fondos ya que, en principio, todos los acreedores legitimados por un pagaré hipotecario concurren a prorrata sobre el monto del privilegio que la hipoteca conlleva. Para obtener la cancelación de la hipoteca es necesario : - presentar todos los documentos al Registro de la Propiedad - agregar al protocolo del Registro Notarial que autorice la escritura de cancelación todos los pagarés. En caso de extravio de un pagaré hipotecario es necesario : - cumplir con el procedimiento establecido en el Código de Comercio para la Cancelación de letras - cancelar la inscripción de la hipoteca por vía judicial Para simplificar la operatoria con pagarés hipotecarios es recomendable : - preveer en el contrato de hipoteca la posibilidad de realizar cancelaciones parciales que permitan reducir el monto del gravamen - no emitir pagarés hipotecarios por las cuotas de vencimiento inmediato a la celebración del contrato