Extinción de la hipoteca.
La hipoteca se extingue:
*Cuando se extingue la obligación principal por algun modo legal establecido, se extingue con ella la hipoteca que la garantiza.
*Cuando el acreedor renuncia expresamente a la garantia y consiente que ese cancele la hipoteca, por escritura publica.
*Por la eventual perdida del inmueble, por su destrucción o por su exclusión del comercio.
*Por la subasta en publico remate del inmueble;
*Cuando, constituida sujeta a una condicion, ésta no se realiza o el contrato por el cual se adquirio se halla resuelto.
En cambio, no se extingue la hipoteca:
*Si el pago de la obligación lo realiza un tercero que se subroga en los derechos del acreedor;
*Si el deudor hubiese consignado judicialmente la cantidad debida, hasta que no pase a cosa juzgada o sea aceptada por el acreedor.
VI. Cancelacion de la Hipoteca.
La cancelacion es el acto por el cual se deja sin efecto la inscripción de la misma.
*Cancelacion Voluntaria.
Debe constituirse por escritura publica, bastando la sola concurrencia del acreedor hipotecario quien, ante el notario y donda cuenta de los datos relativos al acto constitutivo, declarara su voluntad de cancelar el gravamen, habida cuenta que la obligación que garantizaba fue integramente satisfecha.
Presentando testimonio del acto notarial autorizado, el funcionario interviniente solicitara su pertinente registración.
*Cancelacion Judicial.
Este modo de cancelacion, procede cuando:
-La toma de razon no se ha fundado en instrumento suficiente para constituir hipoteca (nulidad de la inscripción), quedando legitimado cualquier interesado para solicitarla, a excepcion del propio deudor a quien ello no lo afecta.
- La hipoteca ha dejado de existir por cualquier causa legal.
-El credito fue pagado.
El procedimiento judicial que corresponde seguir para la cancelacion de la hipoteca, es el sumario.
Obtenida la sentencia que ordena la cancelacion de la hipoteca con autoridad de cosa juzgada, el Registro procedera a practicar el asiento cancelatorio correspondiente.
La intervención judicial tambien procede en el caso de que el acreedor estuviere ausunte, siguiendo el procedimiento de citación por edictosal acreedor y, en caso de incomparecencia, el juez debera nobrar un defensor contra quien se seguira el juicio sobre el pago del credito y cancelacion del gravamen.
+++++++++++++++++++++++++
Relación entre Acreedores y Terceros Poseedores.
La enajenación del inmueble gravado o de una parte de él que sea hipotecable, no priva al acreedor del derecho de perseguirlo en manos de quien se halla, pidiendo su ejecución y venta como podria hacerlo contra el deudor.
Al tercero adquirente que asume la obligación se le niega la posibilidad de abandonar la cosa. La asuncion de la deuda puede ocurrir: en el contrato de venta de la cosa gravada mediante clausulas especiales o por un acuerdo celebrado posteriormente.
Si los acreedores, aceptando expresa o implícitamente, esta delegacion, le piden al adquirente el pago del precio, éste ya no podra hacer abndono dela cosa.
Si, por el contrario, a pesar de la delegacion lo persiguen al tercero poseedor, éste esta obligado a hacer el pago o abandonar el inmueble, sin poder exigir que se reciba el precio estipulado en el contrato.
Conforme la doctrina, el adquirente delegado debe ser aceptado por el acreedor, ya que no se le podria imponer un deudor y, en caso de no ocurrir asi, se considera que aquel no asumio la deuda.
La aceptación por el acreedor no implica liberar al deudor primitivo, a menos que en forma expresa asi se lo disponga.
El tercero adquirente que no asume la obligación limita su responsabilidad a la cosa hipotecada, por lo que si el producido de la subasta no alcanza para satisfacer el total de la deuda, no podra ser perseguido en los otros bienes de su patrimonio por el remanente no saldado.
Diferente es la situación del tercero adquirente que asume la deuda, el cual respondera como el deudor constituyente, con todo su patrimonio.
Producida la enajenación, el acreedor, antes de reclamarle el pago al tercero adquirente, debe intimar al deudor para que satisfaga la deuda por capital e intereses exigibles en el termino del tercer dia y, si no verificare el pago, cualquiera que sea la excusa que alegare, podra recurrir al tercero, exigiendole el pago de la deuda o el abandono del inmueble que la reconoce.
La intimación al tercero adquirente debe hacerse en el domicilio constituido en la escritura hipotecaria que tomo a su cargo.
Verificada la registración del titulo que acredita la transferencia del inmueble y, dictada que haya sido la sentencia de trance y remate contra el deudor, se intimara al tercero adquirente (que no asumio la deuda) para que dentro del plazo de 5 dias pague la deuda o abandone el inmueble.
Ademas, la deuda le sera exigible al tercero adquirente cuando lo fuere contra el propietario-deudor, ya que aquél goza de los terminos y plazos que este tenia por el contrato o que se le haya otorgado con posterioridad.
Pero, si al deudor se le hubiera decretado su quiebra, los terminos y plazos que se le hubieran concedido para hecer frente a los creditos de la masa de acreedores, no aprovechan al tercero adquirente.
El tercero adquirente no puede exigir que se ejecuten antes otros inmuebles afectados a la garantia que continuan en poder del deudor originario, como tampoco puede oponer que el inmueble que el posee tiene hipotecas anteriores que no alcanzan a ser pagadas con el producto que se obtendría en la subasta.
Los gastos utiles o expensas necesarias que el tercero adquirente haya hecho en el inmueble adquirido no lo autorizan a retenerlo para ser restituido de ellas, pero podra obtener el reintegro de lo que se obtenga de la venta judicial del inmueble, una vez que el acreedor haya percibido su credito y se hubieren pagado todos los gastos de ejecución.
Siguiendo con el proceso de ejecución, el tercero adquirente tiene como opcion:
1. Oponer Excepciones.
*Respecto del derecho hipotecario, su existencia o su extinción.
Asi, podra oponer la excepcion de inhabilidad de titulo, indicando la nulidad del acto constitutivo de la hipoteca por incumplimiento de las formalidades, por falta de especialidad o de legitimación.
Respecto de las causas de extinción, puede oponer cualquiera de las designadas para la extinción de obligaciones.
*Respecto de la deuda.
Podra oponer que no es exigible. Solo sera exigible cuando lo fuera para el deudor.
*Respecto de la inscripción, su nulidad o caducidad.
En cuanto a la nulidad, solo puede oponerla el tercero adquirente, no el deudor (pues este intervino en el acto).
En cuanto a la caducidad, solo puede oponerla el tercero adquirente y no el deudor.
*Otras Excepciones.
Puede oponer tambien el tercero adquirente, excepciones tales como:
- Incompetencia de jurisdicción;
- Falta de personeria en el actor o en su representante;
- Litispendencia;
- Nulidad de la ejecución por defectos procesales;
- Cosa Juzgada.
2. Cumplimiento de la Obligación. Pago.
Si el tercero adquirente opta por pagar, verificado el pago, éste queda legalmente subrogado en los derechos del acreedor, a quien hubiera satisfecho su credito.
Esta subrogación tiene lugar sin depender de la cesion formal del acreedor a favor del tercero.
La subrogación se verifica no solo respecto del inmueble adquirido, sino tambien respecto de otros inmuebles hipotecados en garantia del pago del mismo credito.
Si estos inmuebles se hallan en poder de otros terceros poseedores, el tercero que paga puede obtener judicialmente que se los condene a aquellos a contribuir al pago de la deuda en proporcion al valor de los inmuebles que cada uno poseyere.
3. Abandono del Inmueble.
La opcion de abandonar no aprovecha a quien se obliga a satisfacer la obligación garantizada.
Para que el abandono del inmueble hipotecado sea posible, el tercero que lo adquirio no tiene que estar personalmente obligado como heredero, codeudor o fiador del deudor.
Este abandono no faculta a los acreedores a apropiarse del inmueble, su derecho se reduce a hacerlo vender y cobrar con el producido que se obtenga.
El tercero adquirente que abandona, no deja de ser propietario del inmueble, sino hasta que, por efecto dela subasta dispuesta judicialmente, se le adjudique a su adquirente.
Producido el abandono, el juez lo pondra en manos de un curador contra quien se seguira la ejecución.
Si antes de la adjudicación la cosa se pierde por caso fortuito, esta perdida obliga al tercero adquirente a pagar su precio.
El tercero poseedor que se viera privado del inmueble (porque es desposeido o porque lo abandono a solicitud de los acreedores), sera plenamente indemnizado por el deudor (quien le transmitio el dominio), incluso de las mejoras que le hubiere introducido.
Si el precio obtenido en la subasta y, luego de haber desinteresado al acreedor ejecutante, quedare algun excedente, éste le pertenecera al tercero adquirente quien excluye a la persona que se lo vendio y desplaza a los acreedores quirografarios.
El abandono puede revertirse:
*Conservando la cosa el tercero adquirente si paga el capital y los intereses adeudados;
*Si el vendedor se opone al abandono, cuando el cumplimiento del contrato de venta da una suma suficiente para hacer frente al credito garantizado;
*Cuando el vendedor ha desinteresado a los acreedores.
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Relación entre Acreedor y Deudor.
La permanencia del deudor en el inmueble que afecto con hipoteca le obliga a observar ciertas condiciones respecto de la cosa:
*No puede, con detrimento de los derechos del acreedor, ejercer ningun acto de disposición material o juridico que directamente tenga por consecuencia disminuir el valor del inmueble hipotecado.
Esto es aplicable tambien al tercero que hipoteca en garantia de la deuda de otro.
*La constitución por el deudor de derechos reales de disfrute se rige por igual parámetro: no disminuir el valor de la garantia.
Si el inmueble fuera ejecutado, le serian inoponibles al acreedor los drechos reales constituidos con posterioridad al gravamen.
*Alquiler o cesion del uso, total o parcial. Si ello se prohibe expresamente en la convencion hipotecaria y el contrato de locacion es posterior al gravamen, aquél le seria inoponible al acreedor, el que podra solicitar la ejecución libre de ocupantes.
Si se invoca que el contrato de locacion preexistia al acuerdo hipotecario, para que éste sea oponible debe tener fecha cierta.
Los actos que se le prohiben al propietario-deudor pueden estar en curso de consumarse o estar consumados.
Todo acreedor hipotecario, aunque sea titular de un credito a termino o bajo condicion y a fin de asegurarse, puede pedir las medidas correspondientes contra los actos del deudor. Para ello sera necesario invocar y justificar prima facie la verosimilitud del derecho y el peligro en la demora.
Si los actos del deudor se hubieren consumado y el valor del inmueble hipotecado hubiera disminuido a tal punto que los acreedores vean sensiblemente retaceadas sus garantias, podran, aunque sus creditos sean condicionales o eventuales, pedir la estimacion de los deterioros causados y el deposito de su importe o demandar un suplemento de la hipoteca.
Aun cuando se haya producido el vencimiento del credito garantizado, la preparación o consumación de los actos de deterioro, faculta a los acreedores a pedir judicialmente que el deudor sea privado del beneficio del termino que el contrato le daba.
La hipoteca se extingue:
*Cuando se extingue la obligación principal por algun modo legal establecido, se extingue con ella la hipoteca que la garantiza.
*Cuando el acreedor renuncia expresamente a la garantia y consiente que ese cancele la hipoteca, por escritura publica.
*Por la eventual perdida del inmueble, por su destrucción o por su exclusión del comercio.
*Por la subasta en publico remate del inmueble;
*Cuando, constituida sujeta a una condicion, ésta no se realiza o el contrato por el cual se adquirio se halla resuelto.
En cambio, no se extingue la hipoteca:
*Si el pago de la obligación lo realiza un tercero que se subroga en los derechos del acreedor;
*Si el deudor hubiese consignado judicialmente la cantidad debida, hasta que no pase a cosa juzgada o sea aceptada por el acreedor.
VI. Cancelacion de la Hipoteca.
La cancelacion es el acto por el cual se deja sin efecto la inscripción de la misma.
*Cancelacion Voluntaria.
Debe constituirse por escritura publica, bastando la sola concurrencia del acreedor hipotecario quien, ante el notario y donda cuenta de los datos relativos al acto constitutivo, declarara su voluntad de cancelar el gravamen, habida cuenta que la obligación que garantizaba fue integramente satisfecha.
Presentando testimonio del acto notarial autorizado, el funcionario interviniente solicitara su pertinente registración.
*Cancelacion Judicial.
Este modo de cancelacion, procede cuando:
-La toma de razon no se ha fundado en instrumento suficiente para constituir hipoteca (nulidad de la inscripción), quedando legitimado cualquier interesado para solicitarla, a excepcion del propio deudor a quien ello no lo afecta.
- La hipoteca ha dejado de existir por cualquier causa legal.
-El credito fue pagado.
El procedimiento judicial que corresponde seguir para la cancelacion de la hipoteca, es el sumario.
Obtenida la sentencia que ordena la cancelacion de la hipoteca con autoridad de cosa juzgada, el Registro procedera a practicar el asiento cancelatorio correspondiente.
La intervención judicial tambien procede en el caso de que el acreedor estuviere ausunte, siguiendo el procedimiento de citación por edictosal acreedor y, en caso de incomparecencia, el juez debera nobrar un defensor contra quien se seguira el juicio sobre el pago del credito y cancelacion del gravamen.
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Relación entre Acreedores y Terceros Poseedores.
La enajenación del inmueble gravado o de una parte de él que sea hipotecable, no priva al acreedor del derecho de perseguirlo en manos de quien se halla, pidiendo su ejecución y venta como podria hacerlo contra el deudor.
Al tercero adquirente que asume la obligación se le niega la posibilidad de abandonar la cosa. La asuncion de la deuda puede ocurrir: en el contrato de venta de la cosa gravada mediante clausulas especiales o por un acuerdo celebrado posteriormente.
Si los acreedores, aceptando expresa o implícitamente, esta delegacion, le piden al adquirente el pago del precio, éste ya no podra hacer abndono dela cosa.
Si, por el contrario, a pesar de la delegacion lo persiguen al tercero poseedor, éste esta obligado a hacer el pago o abandonar el inmueble, sin poder exigir que se reciba el precio estipulado en el contrato.
Conforme la doctrina, el adquirente delegado debe ser aceptado por el acreedor, ya que no se le podria imponer un deudor y, en caso de no ocurrir asi, se considera que aquel no asumio la deuda.
La aceptación por el acreedor no implica liberar al deudor primitivo, a menos que en forma expresa asi se lo disponga.
El tercero adquirente que no asume la obligación limita su responsabilidad a la cosa hipotecada, por lo que si el producido de la subasta no alcanza para satisfacer el total de la deuda, no podra ser perseguido en los otros bienes de su patrimonio por el remanente no saldado.
Diferente es la situación del tercero adquirente que asume la deuda, el cual respondera como el deudor constituyente, con todo su patrimonio.
Producida la enajenación, el acreedor, antes de reclamarle el pago al tercero adquirente, debe intimar al deudor para que satisfaga la deuda por capital e intereses exigibles en el termino del tercer dia y, si no verificare el pago, cualquiera que sea la excusa que alegare, podra recurrir al tercero, exigiendole el pago de la deuda o el abandono del inmueble que la reconoce.
La intimación al tercero adquirente debe hacerse en el domicilio constituido en la escritura hipotecaria que tomo a su cargo.
Verificada la registración del titulo que acredita la transferencia del inmueble y, dictada que haya sido la sentencia de trance y remate contra el deudor, se intimara al tercero adquirente (que no asumio la deuda) para que dentro del plazo de 5 dias pague la deuda o abandone el inmueble.
Ademas, la deuda le sera exigible al tercero adquirente cuando lo fuere contra el propietario-deudor, ya que aquél goza de los terminos y plazos que este tenia por el contrato o que se le haya otorgado con posterioridad.
Pero, si al deudor se le hubiera decretado su quiebra, los terminos y plazos que se le hubieran concedido para hecer frente a los creditos de la masa de acreedores, no aprovechan al tercero adquirente.
El tercero adquirente no puede exigir que se ejecuten antes otros inmuebles afectados a la garantia que continuan en poder del deudor originario, como tampoco puede oponer que el inmueble que el posee tiene hipotecas anteriores que no alcanzan a ser pagadas con el producto que se obtendría en la subasta.
Los gastos utiles o expensas necesarias que el tercero adquirente haya hecho en el inmueble adquirido no lo autorizan a retenerlo para ser restituido de ellas, pero podra obtener el reintegro de lo que se obtenga de la venta judicial del inmueble, una vez que el acreedor haya percibido su credito y se hubieren pagado todos los gastos de ejecución.
Siguiendo con el proceso de ejecución, el tercero adquirente tiene como opcion:
1. Oponer Excepciones.
*Respecto del derecho hipotecario, su existencia o su extinción.
Asi, podra oponer la excepcion de inhabilidad de titulo, indicando la nulidad del acto constitutivo de la hipoteca por incumplimiento de las formalidades, por falta de especialidad o de legitimación.
Respecto de las causas de extinción, puede oponer cualquiera de las designadas para la extinción de obligaciones.
*Respecto de la deuda.
Podra oponer que no es exigible. Solo sera exigible cuando lo fuera para el deudor.
*Respecto de la inscripción, su nulidad o caducidad.
En cuanto a la nulidad, solo puede oponerla el tercero adquirente, no el deudor (pues este intervino en el acto).
En cuanto a la caducidad, solo puede oponerla el tercero adquirente y no el deudor.
*Otras Excepciones.
Puede oponer tambien el tercero adquirente, excepciones tales como:
- Incompetencia de jurisdicción;
- Falta de personeria en el actor o en su representante;
- Litispendencia;
- Nulidad de la ejecución por defectos procesales;
- Cosa Juzgada.
2. Cumplimiento de la Obligación. Pago.
Si el tercero adquirente opta por pagar, verificado el pago, éste queda legalmente subrogado en los derechos del acreedor, a quien hubiera satisfecho su credito.
Esta subrogación tiene lugar sin depender de la cesion formal del acreedor a favor del tercero.
La subrogación se verifica no solo respecto del inmueble adquirido, sino tambien respecto de otros inmuebles hipotecados en garantia del pago del mismo credito.
Si estos inmuebles se hallan en poder de otros terceros poseedores, el tercero que paga puede obtener judicialmente que se los condene a aquellos a contribuir al pago de la deuda en proporcion al valor de los inmuebles que cada uno poseyere.
3. Abandono del Inmueble.
La opcion de abandonar no aprovecha a quien se obliga a satisfacer la obligación garantizada.
Para que el abandono del inmueble hipotecado sea posible, el tercero que lo adquirio no tiene que estar personalmente obligado como heredero, codeudor o fiador del deudor.
Este abandono no faculta a los acreedores a apropiarse del inmueble, su derecho se reduce a hacerlo vender y cobrar con el producido que se obtenga.
El tercero adquirente que abandona, no deja de ser propietario del inmueble, sino hasta que, por efecto dela subasta dispuesta judicialmente, se le adjudique a su adquirente.
Producido el abandono, el juez lo pondra en manos de un curador contra quien se seguira la ejecución.
Si antes de la adjudicación la cosa se pierde por caso fortuito, esta perdida obliga al tercero adquirente a pagar su precio.
El tercero poseedor que se viera privado del inmueble (porque es desposeido o porque lo abandono a solicitud de los acreedores), sera plenamente indemnizado por el deudor (quien le transmitio el dominio), incluso de las mejoras que le hubiere introducido.
Si el precio obtenido en la subasta y, luego de haber desinteresado al acreedor ejecutante, quedare algun excedente, éste le pertenecera al tercero adquirente quien excluye a la persona que se lo vendio y desplaza a los acreedores quirografarios.
El abandono puede revertirse:
*Conservando la cosa el tercero adquirente si paga el capital y los intereses adeudados;
*Si el vendedor se opone al abandono, cuando el cumplimiento del contrato de venta da una suma suficiente para hacer frente al credito garantizado;
*Cuando el vendedor ha desinteresado a los acreedores.
+++++++++++++++++++++++++++++++++++
Relación entre Acreedor y Deudor.
La permanencia del deudor en el inmueble que afecto con hipoteca le obliga a observar ciertas condiciones respecto de la cosa:
*No puede, con detrimento de los derechos del acreedor, ejercer ningun acto de disposición material o juridico que directamente tenga por consecuencia disminuir el valor del inmueble hipotecado.
Esto es aplicable tambien al tercero que hipoteca en garantia de la deuda de otro.
*La constitución por el deudor de derechos reales de disfrute se rige por igual parámetro: no disminuir el valor de la garantia.
Si el inmueble fuera ejecutado, le serian inoponibles al acreedor los drechos reales constituidos con posterioridad al gravamen.
*Alquiler o cesion del uso, total o parcial. Si ello se prohibe expresamente en la convencion hipotecaria y el contrato de locacion es posterior al gravamen, aquél le seria inoponible al acreedor, el que podra solicitar la ejecución libre de ocupantes.
Si se invoca que el contrato de locacion preexistia al acuerdo hipotecario, para que éste sea oponible debe tener fecha cierta.
Los actos que se le prohiben al propietario-deudor pueden estar en curso de consumarse o estar consumados.
Todo acreedor hipotecario, aunque sea titular de un credito a termino o bajo condicion y a fin de asegurarse, puede pedir las medidas correspondientes contra los actos del deudor. Para ello sera necesario invocar y justificar prima facie la verosimilitud del derecho y el peligro en la demora.
Si los actos del deudor se hubieren consumado y el valor del inmueble hipotecado hubiera disminuido a tal punto que los acreedores vean sensiblemente retaceadas sus garantias, podran, aunque sus creditos sean condicionales o eventuales, pedir la estimacion de los deterioros causados y el deposito de su importe o demandar un suplemento de la hipoteca.
Aun cuando se haya producido el vencimiento del credito garantizado, la preparación o consumación de los actos de deterioro, faculta a los acreedores a pedir judicialmente que el deudor sea privado del beneficio del termino que el contrato le daba.