Taringueros les vengo a comentar como te puede afectar la nueva ley de Alquileres en Argentina y los puntos que afectan tanto a inquilinos como a propietarios. Debido que es un ámbito que es parte de mi profesión como Corredor Inmobiliario en la provincia de Córdoba.
Doy mis datos porque son públicos. Mi matricula profesional es 4977 CPCPI .
Actualmente estoy estudiando la ley y otras leyes para poder aplicarlos en contratos de locación/alquiler. Quisiera comprartir mi apreciación personal para que conozcan puntos pocos claros respecto a este mercado tan complejo.
Antes que nada quiero aclarar que el Corredor no debe hacer un buen negocio solo para el propietario sino tambien para el inquilino de forma imparcial. El CCC define al contrato de corretaje en el art. 1345 del siguiente modo: "Hay contrato de corretaje cuando una persona, denominada corredor, se obliga ante otra, a mediar en la negociación y conclusión de uno o varios negocios, sin tener relación de dependencia o representación con ninguna de las partes"
Vamos al grano voy a tocar los puntos en conflicto para dar mi opinión sobre la LEY Nº 23.091 y regulación de AFIP .
Aclaración del contrato de Locación según la nueva ley
Ajustes. Para el ajuste del valor de los alquileres, deberán utilizarse exclusivamente los índices oficiales que publiquen los institutos de Estadísticas y Censos de la Nación y de las provincias. No obstante, serán válidas las cláusulas de ajuste relacionadas al valor-mercadería del ramo de explotación desarrollado por el locatario en el inmueble arrendado."
Este punto hay un punto clave en la ley. Este AJUSTE puede llevar a un conflicto muy grande entre inquilino y propietario a la hora de llevar la actualización debido a que los índices en nuestro país no son muy fiables, en caso de conflictos tendría que intervenir un Juez para que dirima el conflicto. Otro punto que puede llevar a que los propietarios quieran llevar adelante los contratos en otra moneda que no sea el Peso para que sea más simple a la hora de cobrar. ( Articulos vigentes que ampara los contratos en otras monedas en la actualidad ).
Otro punto que seguro no conoces:
Art. 10 inc e): "El precio de la locación será reajustado trimestralmente según índice de actualización elaborado oficialmente por los Institutos de Estadísticas y Censos de la Nación y de las provincias en base a la evolución de los precios al consumidor y, salarios, promediados en partes iguales y rebajado dicho índice en un 20 por ciento no acumulativo"
Mi opinión: Actualmente los contratos se pueden negociar el monto de ajuste, la mayoría no lo hace por miedo o por pensar que no va a ser viable porque la inmobiliaria trabaja para el propietario, cuando la obligación Corredor de ser neutral y realizar el mejor negocio para las dos partes.
Caso práctico de ajustes actuales: En el año 2016 la inflación fue del 40% (congreso) y 36% (INDEC) y la mayoría de los contratos se ajustaron a un 28 a 30% anualmente en la ciudad de Córdoba. Por ende, el inquilino no perdió frente a la inflación en este apartado. En la actualidad se están ajustando a un 20 o 22% anual similar a lo que está proyectando el gobierno nacional.
Fianzas o Depósitos en Garantía: Las cantidades entregadas en concepto de fianza o depósito en garantía, deberán serlo en moneda de curso legal. Dichas cantidades serán devueltas reajustadas por los mismos índices utilizados durante el transcurso del contrato al finalizar la locación". En este punto sucede lo mismo que en anterior, el propietario va a tomar un monto X y va a tener que devolver el mismo actualizado. Por ende, el propietario va a solicitar el fondo de fianza en Dólares o un "SEGURO OBLIGATORIO DE GARANTIA - Art. 10 inc d", lo que llevara un costo extra para el inquilino.
Beneficios Impositivos.
El alquiler de inmuebles ya no es una actividad sencilla de administrar. Y con la nueva ley de impuestos a las ganancias que, a partir de este año, brinda a los inquilinos de viviendas permanentes, la posibilidad de deducir como gasto todo o una parte del alquiler mensual, esto se complicó un poco más. Ya no va ser fácil estar al margen del control de AFIP para los propietarios. Veamos el conjunto de obligaciones que enfrenta quien es rentista de alquileres en general y en especial quienes alquilan para vivienda permanente.
Obligan al propietario a emitir una factura para blanquear los contratos y registrarlos mediante AFIP . Esta nueva obligación para el propietario va a producir un incremento en los montos de los alquileres debido a que el propietario va a estar obligado a ser monotirbutista e inscribirse en rentas como cualquier actividad comercial.
Comisión inmobiliaria: "en caso que el contrato haya sido celebrado con la intermediación comercial de un tercero, las sumas que corresponden a comisiones u honorarios por los servicios prestados no podrán superar los máximos establecidos en cada
jurisdicción. Si no los hubiere, no podrán ser mayores a un mes de alquiler.
En este punto te boludean porque en la mayoría de las provincias hay una ley que regula el corretaje inmobiliario, en la provincia de Córdoba la ley 9445 establece un monto mínimo de un 5%, y no un mes de alquiler como te quieren vender con esa ley.
Mañana van a tratar la ley de alquileres en la cámara de diputados, ya tiene media sanción en el senado . Vamos a tener que estar atento.
Resumen level 5: Con esta ley esperanzan a los inquilinos. Pero a mi entender los chamuyan tanto quienes la promueven, los legisladores y el poder ejecutivo que buscan sacar una ley urgente que puede llegar a hundir a un inquilino al tratar de normalizar el mercado inmobiliario legal e impositivamente, esto puede producir un gran aumento en el costo de los alquileres.
Como corredor quisiera que el mercado inmobiliario sea más justo el trato al inquilino, ante cualquier consulta sobre tu caso te puedo asesorar y ayudar para que puedas negociar de la mejor manera frente a un propietario o inmobiliaria pasados de vivos.
Un consejo para vos inquilino no te dejes boludear y NEGOCIA con la inmobiliaria porque no estás obligado firmar algo que no te convence.