AFECTACIÓN A VIVIENDA FAMILIAR
Su objeto es la protección de la familia y la casa que la constituye como vivienda familiar no pueda ser gravada o enajenada por uno de los cónyuges o compañeros permanentes, con detrimento de toda la familia.
Artículo 42.-
La familia es el núcleo fundamental de la sociedad. Se constituye por vínculos naturales o jurídicos, por la decisión libre de un hombre y una mujer contraer matrimonio o por la voluntad responsable de conformarla.
El Estado y la sociedad garantizan la protección integral de la familia. La ley podrá determinar el patrimonio familiar inalienable e inembargable.
La honra, la dignidad y la intimidad de la familia son inviolables.
Las relaciones familiares se basan en la igualdad de derechos y deberes de la pareja y en el respeto reciproco de entre todos sus integrantes.
Cualquier forma de violencia en la familia se considera destructiva de su armonía y unidad, y será sancionado conforme a la ley.
Los hijos haber en el matrimonio o fuera de él, adoptados o procreados naturalmente o con asistencia científica, tiene iguales derechos y deberes.
La ley reglamentara la progenitura responsable.
La pareja tiene derecho a decidir libre y responsablemente el número de sus hijos, y deberá sostenerlos y educarlos mientras sean menores o impedidos.
Las formas de matrimonio, la edad y capacidad para contraerlo, los deberes y derechos de los cónyuges, su separación y disolución del vínculo, se rigen por la ley civil.
Los efectos civiles de todo matrimonio cesarán por divorcio con arreglo a la ley civil.
También tendrán efectos civiles las sentencias de nulidad de los matrimonios religiosos dictados por las autoridades de la respectiva religión, en los términos que establezca la ley.
La ley determinara lo relativo al estado civil de las personas y los consiguientes derechos y deberes.
DEFINICIÓN: Entiéndase afectado a vivienda familiar el inmueble adquirido en su totalidad por uno o ambos cónyuges, antes o después de la celebración del matrimonio destinado a la habitación familiar.
CARACTERÍSTICAS:
a) Recae sobre un bien inmueble que ha sido adquirido en su totalidad por uno de los cónyuges. El bien puede haber sido adquirido antes o después de celebrado el matrimonio, ya sea bien propio o social.
b) El bien Puede haber sido adquirido a título oneroso o gratuito.
c) El bien queda afectado porque el propietario no puede disponer del mismo.
d) El bien debe estar destinado a la habitación de la familia.
e) La ley no prevé la afectación o no afectación en capitulaciones matrimoniales.
FORMAS DE AFECTACIÓN:
1. Por ministerio de la ley
2. Por mutuo acuerdo respecto de bienes adquiridos con anterioridad a la vigencia de la ley 258 de 1996; en este caso se otorga escritura pública; ART.2º inciso 2.
3. Por procedimiento judicial. Este trámite es el proceso verbal sumario ante el juez de familia del lugar de la ubicación del inmueble.
REQUISITOS:
Según art. 1 y 2 de la ley 258 de 1996
a) Que se adquiera en su totalidad un bien inmueble por uno de los cónyuges.
b) Que se adquiera un inmueble por uno de los compañeros permanentes cuya unión haya durado al menos dos (2) años.
c) Que el inmueble haya sido adquirido antes o después de la celebración del matrimonio, o de la unión marital de hecho.
d) La afectación opera por ministerio de la ley en cuanto a las viviendas que se adquieran con posterioridad a la vigencia de la nueva ley, ósea de su promulgación en el diario oficial.
e) Si los inmuebles han sido adquiridos, antes de la nueva ley, podrán afectarse a vivienda familiar mediante escritura pública otorgada por ambos cónyuges o compañeros permanentes, o conforme al procedimiento notarial o judicial que establece la nueva ley.
DOBLE FIRMA PARA LA ENAJENACIÓN O CONSTITUCIÓN DE GRAVAMEN REAL SOBRE EL INMUEBLE AFECTADO A VIVIENDA FAMILIAR:
Los inmuebles afectados a vivienda familiar solo podrán enajenarse o constituirse gravamen u otro derecho real sobre ellos con el consentimiento libre de ambos cónyuges, el cual se entenderá expresado con su firma.
Esto significa que la violación a esta exigencia legal constituye nulidad absoluta del acto jurídico, según el art. 6º del código civil “En materia civil son nulos los actos contra expresa prohibición de la ley, si en ella misma no se dispone otra cosa. Esta nulidad, así como la validez y firmeza de los que se arreglan a la ley, constituyen suficientes penas y recompensas, aparte de las que estipulan en los contratos.”, en concordancia con el art.6º parte final de la nueva ley “Quedaran viciados de nulidad absoluta los actos jurídicos que desconozcan la afectación a vivienda familiar”.
LEVANTAMIENTO DE LA AFECTACIÓN:
Ambos cónyuges o compañeros permanentes podrán levantar, en cualquier momento, de común acuerdo y mediante escritura pública sometida a registro, la afectación a vivienda familiar.
En todo caso podrá levantarse la afectación, a solicitud de uno de los cónyuges o compañeros permanentes, en virtud de providencia judicial en los siguientes eventos:
1. Cuando exista otra vivienda efectivamente habitada por la familia o se pruebe siquiera sumariamente que la habrá; circunstancias éstas que serán calificada por el juez.
2. Cuando la autoridad competente decrete la expropiación del inmueble o el juez de ejecuciones fiscales declare la existencia de una obligación tributaria o contribución de carácter público. En este caso, la entidad pública expropiante o acreedora del impuesto de contribución, podrá solicitar el levantamiento de la afectación.
3. Cuando judicialmente se suspenda o prive de la patria potestad a uno de los cónyuges.
4. Cuando judicialmente se declare la ausencia de cualquiera de los cónyuges.
5. Cuando judicialmente se declare la incapacidad civil de uno de los cónyuges.
6. Cuando se disuelva la sociedad conyugal por cualquiera de las causas previstas en la ley.
7. Por cualquier justo motivo apreciado por el juez de familia para levantar la afectación, a solicitud de un cónyuge, del Ministerio Público o de un tercero perjudicado o defraudado con la afectación. Asimismo, la afectación a vivienda familiar se extinguirá de pleno derecho, sin necesidad de pronunciamiento judicial, por muerte real o presunta de uno o ambos cónyuges.
8. Según el art. 9º de la nueva ley, cuando sea necesario constituir, modificar o levantar la afectación a vivienda familiar, el cónyuge interesado acudirá ante un notario del domicilio de la familia, con el objeto de que tramite su solicitud, con citación del otro cónyuge.
Si ambos cónyuges estuvieren de acuerdo, se procederá a la constitución, modificación o levantamiento de la afectación a vivienda familiar mediante escritura pública. En el evento [ sic ] de no lograrse el acuerdo, podrá acudirse al juez de familia competente.
9. El juez de familia del lugar de ubicación del inmueble, mediante proceso verbal sumario, es competente para la constitución, modificación o levantamiento judicial de la afectación a vivienda familiar.
La constitución de la afectación a vivienda familiar y su modificación o levantamiento podrán acumularse dentro de los procesos de declaratoria de ausencia, muerte presunta por desaparecimiento, interdicción civil del padre de cuerpos o de bienes y liquidación de la sociedad conyugal. En tales casos, será competente para conocer de esta medida el juez que este conociendo de los referidos procesos.
10. Según el art. 11 de la nueva ley, cuando se demande el divorcio, la separación judicial de cuerpos o bienes, la declaratoria de unión marital de hecho, la liquidación de la sociedad conyugal o de la patrimonial entre compañeros permanentes, el demandante podrá solicitar la inscripción de la demanda en la oficina de registro de instrumentos públicos donde aparezca inscrito el inmueble sometido a la afectación a vivienda familiar y los inmuebles pertenecientes a la sociedad conyugal, o en cualquiera de las entidades que la ley establece para el registro de los bienes sujetos a este registro.
La inscripción de la demanda podrá levantarse por solicitud conjunta de las partes en litigio o por terminación del proceso.
CONSTITUCIÓN DE PATRIMONIO DE FAMILIA INEMBARGABLE
¿QUÉ ES?
Un patrimonio especial, con la calidad de no embargable, y bajo la denominación de patrimonio de familia.
REQUISITOS
El dominio pleno de un inmueble que no posea con otra persona proindiviso, ni esté gravado con hipoteca, censo o anticresis y cuyo valor en el momento de la constitución no sea mayor de doscientos cincuenta (250) salarios mínimos mensuales vigentes.
De una familia compuesta por un hombre y una mujer mediante matrimonio, o por compañero o compañera permanente y los hijos de estos y aquellos menores de edad.
De familia compuesta únicamente por un hombre o mujer mediante matrimonio, o por compañero o compañera permanente.
De un menor de edad, o de dos o más que estén entre sí dentro del segundo grado de consanguinidad legítima o natural.
COMO SE CONSTITUYE
Quien desee constituir un patrimonio de familia por acto entre vivos, debe solicitar la autorización judicial por medio de un memorial dirigido al Juez de Circuito que corresponda a su domicilio, en el cual ha de expresarse:
a) El nombre, apellido, domicilio y profesión del constituyente y del beneficiario;
b) La calidad del Célibe, casado o viudo del constituyente, así como del beneficiario; y
c) La determinación del inmueble o inmuebles por su nombre, situación y linderos.
A la demanda puede acompañarse:
1) Las correspondientes partidas del estado civil, o las pruebas supletorias, conforme a las reglas generales;
2) El título de propiedad del inmueble;
3) Un certificado expedido por el Registrador de instrumentos públicos respectivo, sobre la propiedad y libertad del inmueble, comprensivo de un período de tiempo de treinta años, y
4) Una relación nominal de los acreedores del constituyente, si los tuviere;
Si la demanda llena las condiciones enumeradas, el Juez debe admitirla y disponer:
a) El emplazamiento por medio de un edicto que ha de fijarse por el término de treinta (30) días, en el local del Juzgado, de todas aquellas personas que quieran oponerse a la constitución del patrimonio de familia por ser lesivo de sus derechos como acreedores del constituyente.
b) La notificación personal del auto de admisión de la demanda al beneficiario o a su representante legal, para que dentro del término de treinta días (30) manifieste si acepta o no la constitución del patrimonio, siendo entendido que el silencio se toma por aceptación.
De esta diligencia se prescinde cuando la constitución del patrimonio se hace en beneficio de la propia familia o de personas pertenecientes a ella.
c) La publicación del edicto por tres veces, dentro del período de treinta días, si fuere posible, en el periódico oficial del respectivo Departamento o Intendencia y en uno o más periódicos particulares. Si no se publica en el Departamento o Intendencia periódico alguno, se reemplaza la publicación enunciada por otra por medio de carteles fijados en los lugares más públicos de la cabecera del Circuito Judicial y en el Municipio de la ubicación del inmueble.
d) La citación personal del acreedor o acreedores designados en la demanda, para que dentro del término de los tres días siguientes al de la respectiva citación, manifiesten si se oponen a la constitución, siendo entendido que el silencio se entiende por aceptación, y
e) La estimación del bien por medio de peritos designados por el mismo Juez.
Las diligencias anteriores, pueden practicarse dentro del término de la fijación del edicto. Practicadas las mencionadas y desfijado el edicto, si hay oposición u oposiciones de acreedores, se debe abrir el juicio a prueba por un término común e improrrogable de nueve (9) días.
Vencidos dichos términos, en el caso previsto en el texto anterior, o si, se hubieren obtenido, la venia expresa o tácita del beneficiario y los acreedores del constituyente, el Juez debe correr traslado del expediente al Agente del Ministerio Público, por tres (3) días, para que manifieste si, en su concepto, debe o nó concederse la autorización pedida.
Devuelto el expediente, el Juez debe proferir la sentencia definitiva dentro de los tres días siguientes, y si por ella se concede la autorización, ha de expresar en la misma el nombre y la ubicación del inmueble y sus linderos y ordenar:
a) La inscripción de la misma sentencia en un libro especial de la Oficina de Registro de instrumentos públicos que corresponda a la ubicación del inmueble, dentro de los noventa días (90) siguientes a la ejecutoria de la sentencia, so pena de nulidad;
b) La cancelación de la inscripción anterior en el libro primero o en el de las causas mortuorias, según el caso, y
c) La protocolización del expediente en una Notaría.
La sentencia definitiva es apelable, en efecto suspensivo, para ante el Tribunal Superior respectivo, por el Agente del Ministerio Público, el constituyente y el opositor u opositores.
El recurso se sustancia como si se tratara de la apelación de un auto interlocutorio. Los demás autos dictados en el juicio son reformables, revocables y apelables, conforme a las reglas del derecho común.
DIFERENTES PATRIMONIOS QUE SE PUEDEN CONSTITUIR
En beneficio de su propia familia o de personas pertenecientes a ella, puede constituirse un patrimonio de esta clase:
a) Por el marido sobre sus bienes propios o sobre los de la sociedad conyugal;
b) Por el marido y la mujer de consuno, sobre los bienes propios de ésta, cuya administración corresponda al primero, y
c) Por la mujer casada, sin necesidad de autorización marital, sobre los bienes cuyo dominio y cuya administración se hubiere reservado en las capitulaciones matrimoniales, o se le hubieren donado o dejado en testamento en tales condiciones.
Puede también constituirse un patrimonio de familia por un tercero, dentro de los límites fijados por el Código Civil para la disposición de bienes por medio de donaciones entre vivos o asignaciones testamentarias a título singular.
El patrimonio de familia, salvo que se diga lo contrario en el acto constitutivo, se considera establecido no sólo a favor del beneficiario designado, sino de su cónyuge y de los hijos que lleguen a tener.
No puede constituirse a favor de una familia más de un patrimonio de esta clase. Empero cuando el bien no alcance a valer el equivalente de doscientos cincuenta (250) salarios mínimos mensuales vigentes, puede adquirirse el dominio de otros contiguos para integrarle.
COMO SE EXTINGUE
El propietario puede enajenar el patrimonio de familia o cancelar la inscripción por otra que haga entrar el bien a su patrimonio particular sometido al derecho común; pero si es casado o tiene hijos menores, la enajenación o cancelación se subordinan, en el primer caso, al consentimiento de su cónyuge, y, en el otro, al consentimiento de los segundos, dado por medio y con intervención de un curador, si lo tienen, o de un curador nombrado ad hoc.
Cuando todos los comuneros lleguen a la mayoridad se extingue el patrimonio de familia, y el bien que lo constituye queda sometido a las reglas del derecho común.
CONSTITUCIÓN POR NOTARIA
Podrá entonces constituirse patrimonio de familia inembargable ante notario, sin perjuicio de la competencia judicial:
1. Por el padre, la madre, los dos o un tercero.
2. De manera voluntaria.
3. En el círculo notarial donde se encuentre ubicado el predio.
4. Por escritura pública.
5. Que el bien no se posea con otra persona en proindiviso.
6. Que el valor del inmueble no supere los 250 salarios mínimos legales vigentes.
7. Que el bien no esté gravado con censo o anticresis, ni hipoteca, salvo que esta última se haya constituido para la adquisición del inmueble.
8. Que se encuentre libre de embargos.
Este trámite, corresponde al de carácter voluntario regulado en la ley 70 de 1.931, modificada por la ley 495 de 1.999, con la diferencia de que ahora se puede hacer ante notario y por escritura pública, sin necesidad de mandamiento judicial.
“Beneficiarios. El patrimonio de familia puede constituirse a favor:
1. De una familia compuesta por un hombre y una mujer mediante matrimonio o por compañero y compañera permanente y sus hijos menores, o los que llegaren a tener.
2. De una familia compuesta únicamente por un hombre y una mujer.
3. De un menor de edad, o de dos o más que estén entre sí dentro del segundo grado de consanguinidad legítima o extramatrimonial, con los constituyentes.”
Contenido de la petición.
1. El nombre y apellidos del constituyente y del o los beneficiarios.
2. Identificación y domicilio de constituyente y beneficiarios.
3. Estado civil.
4. Determinación del inmueble, nomenclatura, paraje o localidad, linderos, Ficha catastral, Matrícula inmobiliaria y tradición.
5. Manifestación, si es el caso, de la existencia de la unión marital de hecho por dos (2) años o más.
6. Manifestación de que la constitución del patrimonio se hace únicamente para favorecer a los beneficiarios.
7. Manifestación de que a la fecha no tiene constituido otro patrimonio de familia.
8. Manifestación de que existen o no acreedores que puedan verse afectados con la constitución de la limitación.
Anexos a la petición.
1. Certificado de tradición al día.
2. Registro civil de matrimonio, si fuere el caso.
3. Registro civil de nacimiento de los menores beneficiarios.
4. Recibo de predial del inmueble correspondiente al año de constitución.
Cumplidos los requisitos de ley, el notario dispondrá el emplazamiento por medio de edicto que debe fijarse por el término de quince (15) días, en lugar visible para el publico, dentro de la notaría, a todas las personas que quieran oponerse a la constitución del patrimonio de familia, por ser lesivo para sus derechos como acreedores del constituyente. También ordenará la publicación por una (1) vez, dentro del anterior período de quince (15) días, en un periódico de amplia circulación del lugar.
Practicadas las diligencias anteriores, sin que exista oposición, se procederá a la extensión y otorgamiento de la escritura pública correspondiente que contendrá además de las formalidades de ley, las siguientes:
1. Nombres e identificación de constituyente y beneficiarios.
2. Determinación del inmueble por su Ficha catastral, nomenclatura, paraje o localidad donde está ubicado, linderos, folio de Matrícula Inmobiliaria y tradición.
3. Manifestación hecha bajo la gravedad del juramento, del titular o titulares de la propiedad en el sentido de que se constituye el patrimonio de familia inembargable para favorecer a los beneficiarios.
4. Manifestación de que a la fecha no tiene constituido otro patrimonio de familia.
Los anexos serán los presentados con la solicitud.
LEY DE PROPIEDAD HORIZONTAL
PROPIEDAD HORIZONTAL
DEFINICIÓN DEL RÉGIMEN DE PROPIEDAD HORIZONTAL:
Sistema jurídico que regula el sometimiento a propiedad horizontal de un edificio o conjunto, construido o por construirse. Teniendo en cuenta el reglamento de propiedad horizontal donde se tipifican los estatutos que regulan los derechos y obligaciones especificas de los copropietarios de un edificio o conjunto. A continuación definiremos una serie de palabras claves para poder entender mejor el régimen de propiedad horizontal
EDIFICIO: Construcción de uno o varios pisos levantados sobre un lote o terreno, cuya estructura comprende un número plural de unidades independientes, aptas para ser usadas de acuerdo con su destino natural o convencional, además de áreas y servicios de uso y utilidad general. Una vez sometido al régimen de propiedad horizontal, se conforma por bienes privados o de dominio particular y por bienes comunes.
CONJUNTO: Desarrollo inmobiliario conformado por varios edificios levantados sobre uno o varios lotes de terreno, que comparten áreas y servicios de uso y utilidad general, como vías internas, estacionamientos, zonas verdes, muros de cerramiento, porterías, entre otros. Puede conformarse también por varias unidades de vivienda, comercio o industria, estructuralmente independientes.
EDIFICIO O CONJUNTO DE USO RESIDENCIAL: Inmuebles cuyos bienes de dominio particular se encuentran destinados a la vivienda de personas, de acuerdo con la normatividad urbanística vigente.
EDIFICIO O CONJUNTO DE USO COMERCIAL: Inmuebles cuyos bienes de dominio particular se encuentran destinados al desarrollo de actividades mercantiles, de conformidad con la normatividad urbanística vigente.
EDIFICIO O CONJUNTO DE USO MIXTO: Inmuebles cuyos bienes de dominio particular tienen diversas destinaciones, tales como vivienda, comercio, industria u oficinas, de conformidad con la normatividad urbanística vigente.
BIENES PRIVADOS O DE DOMINIO PARTICULAR: Inmuebles debidamente delimitados, funcionalmente independientes, de propiedad y aprovechamiento exclusivo, integrantes de un edificio o conjunto sometido al régimen de propiedad horizontal, con salida a la vía pública directamente o por pasaje común.
BIENES COMUNES: Partes del edificio o conjunto sometido al régimen de propiedad horizontal pertenecientes en proindiviso a todos los propietarios de bienes privados, que por su naturaleza o destinación permiten o facilitan la existencia, estabilidad, funcionamiento, conservación, seguridad, uso, goce o explotación de los bienes de dominio particular.
BIENES COMUNES ESENCIALES: Bienes indispensables para la existencia, estabilidad, conservación y seguridad del edificio o conjunto, así como los imprescindibles para el uso y disfrute de los bienes de dominio particular. Los demás tendrán el carácter de bienes comunes no esenciales. Se reputan bienes comunes esenciales, el terreno sobre o bajo el cual existan construcciones o instalaciones de servicios públicos básicos, los cimientos, la estructura, las circulaciones indispensables para aprovechamiento de bienes privados, las instalaciones generales de servicios públicos, las fachadas y los techos o losas que sirven de cubiertas a cualquier nivel.
EXPENSAS COMUNES NECESARIAS: Erogaciones necesarias causadas por la administración y la prestación de los servicios comunes esenciales requeridos para la existencia, seguridad y conservación de los bienes comunes del edificio o conjunto. Para estos efectos se entenderán esenciales los servicios necesarios, para el mantenimiento, reparación, reposición, reconstrucción y vigilancia de los bienes comunes, así como los servicios públicos esenciales relacionados con éstos.
En los edificios o conjuntos de uso comercial, los costos de mercadeo tendrán el carácter de expensa común necesaria, sin perjuicio de las excepciones y restricciones que el reglamento de propiedad horizontal respectivo establezca.
Las expensas comunes diferentes de las necesarias, tendrán carácter obligatorio cuando sean aprobadas por la mayoría calificada exigida para el efecto en la presente ley.
COEFICIENTES DE COPROPIEDAD: Índices que establecen la participación porcentual de cada uno de los propietarios de bienes de dominio particular en los bienes comunes del edificio o conjunto sometido al régimen de propiedad horizontal. Definen además su participación en la asamblea de propietarios y la proporción con que cada uno contribuirá en las expensas comunes del edificio o conjunto, sin perjuicio de las que se determinen por módulos de contribución, en edificios o conjuntos de uso comercial o mixto.
MÓDULOS DE CONTRIBUCIÓN: Índices que establecen la participación porcentual de los propietarios de bienes de dominio particular, en las expensas causadas en relación con los bienes y servicios comunes cuyo uso y goce correspondan a una parte o sector determinado del edificio o conjunto de uso comercial o mixto.
PROPIETARIO INICIAL: Titular del derecho de dominio sobre un inmueble determinado, que por medio de manifestación de voluntad contenida en escritura pública, lo somete al régimen de propiedad horizontal.
ÁREA PRIVADA CONSTRUIDA: Extensión superficiaria cubierta de cada bien privado, excluyendo los bienes comunes localizados dentro de sus linderos, de conformidad con las normas legales.
ÁREA PRIVADA LIBRE: Extensión superficiaria privada semidescubierta o descubierta, excluyendo los bienes comunes localizados dentro de sus linderos, de conformidad con las normas legales.
¿COMO SE CONSTITUYE EL RÉGIMEN DE PROPIEDAD HORIZONTAL?
Un edificio o conjunto se somete al régimen de propiedad horizontal mediante escritura pública registrada en la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos. Realizada esta inscripción, surge la persona jurídica a que se refiere esta ley.
A continuación veremos los contenidos explícitos que debe tener como mínimo la escritura o el reglamento de propiedad horizontal.
El nombre e identificación del propietario.
El nombre distintivo del edificio o conjunto
La determinación del terreno o terrenos sobre los cuales se levanta el edificio o conjunto, por su nomenclatura, área y linderos, indicando el título o títulos de adquisición y los correspondientes folios de matrícula inmobiliaria.
La identificación de cada uno de los bienes de dominio particular de acuerdo con los planos aprobados por la Oficina de Planeación municipal o distrital o por la entidad o persona que haga sus veces.
La determinación de los bienes comunes, con indicación de los que tengan el carácter de esenciales, y de aquellos cuyo uso se asigne a determinados sectores del edificio o conjunto, cuando fuere el caso.
Los coeficientes de copropiedad y los módulos de contribución, según el caso.
La destinación de los bienes de dominio particular que conforman el edificio o conjunto, la cual deberá ajustarse a las normas urbanísticas vigentes.
Las especificaciones de construcción y condiciones de seguridad y salubridad del edificio o conjunto.
Además de este contenido básico, los reglamentos de propiedad horizontal incluirán las regulaciones relacionadas con la administración, dirección y control de la persona jurídica que nace por ministerio de esta ley y las reglas que gobiernan la organización y funcionamiento del edificio o conjunto. La ley 675 de 2001 hace los siguientes salvamentos respecto a la constitución de la propiedad horizontal.
PARÁGRAFO 1º. En ningún caso las disposiciones contenidas en los reglamentos de propiedad horizontal podrán vulnerar las normas imperativas contenidas en esta ley y, en tal caso, se entenderán no escritas.
PARÁGRAFO 2º. En los municipios o distritos donde existan planos prediales georeferenciados, adoptados o debidamente aprobados por la autoridad catastral competente, éstos podrán sustituir los elementos de determinación del terreno enunciados en el numeral tercero del presente artículo.
PARÁGRAFO 3º. Los reglamentos de propiedad horizontal de los edificios o conjuntos de uso comercial podrán consagrar, además del contenido mínimo previsto en esta ley, regulaciones tendientes a preservar el ejercicio efectivo y continuo de la actividad mercantil en los bienes privados, y a propender por su ubicación según el uso específico o sectorial al cual se encuentren destinados, así como las obligaciones específicas de los propietarios en relación con sus bienes privados.
PARÁGRAFO 4º. El reglamento de administración de la propiedad horizontal no podrá contener normas que prohíban la enajenación o gravamen de los bienes de dominio privado, ni limitar o prohibir la cesión de los mismos a cualquier título.
DOCUMENTACIÓN ANEXA. Con la escritura pública de constitución o de adición al régimen de propiedad horizontal, según sea el caso, deberán protocolizarse la licencia de construcción o el documento que haga sus veces y los planos aprobados por la autoridad competente que muestren la localización, linderos, nomenclatura y área de cada una de las unidades independientes que serán objeto de propiedad exclusiva o particular y el señalamiento general de las áreas y bienes de uso común.
PARÁGRAFO. Si se encontraren discordancias entre la escritura de constitución o adición al régimen de propiedad horizontal y los documentos señalados en el presente artículo, el notario público respectivo dejará constancia expresa en la escritura.
CONJUNTOS INTEGRADOS POR ETAPAS. Cuando un conjunto se desarrolle por etapas, la escritura de constitución deberá indicar esta circunstancia, y regular dentro de su contenido el régimen general del mismo, la forma de integrar las etapas subsiguientes, y los coeficientes de copropiedad de los bienes privados de la etapa que se conforma, los cuales tendrán carácter provisional.
Las subsiguientes etapas las integrará el propietario inicial mediante escrituras adicionales, en las cuales se identificarán sus bienes privados, los bienes comunes localizados en cada etapa y el nuevo cálculo de los coeficientes de copropiedad de la totalidad de los bienes privados de las etapas integradas al conjunto, los cuales tendrán carácter provisional.
En la escritura pública por medio de la cual se integra la última etapa, los coeficientes de copropiedad de todo el conjunto se determinarán con carácter definitivo.
Tanto los coeficientes provisionales como los definitivos se calcularán de conformidad con lo establecido en la presente ley.
PARÁGRAFO. En todo caso, la autoridad urbanística sólo podrá aprobar los desarrollos integrados por etapas de inmuebles sometidos al régimen de propiedad horizontal, cuando éstas permitan el uso y goce del equipamiento ofrecido para su funcionalidad.
CERTIFICACIÓN SOBRE EXISTENCIA Y REPRESENTACIÓN LEGAL DE LA PERSONA JURÍDICA.
La inscripción y posterior certificación sobre la existencia y representación legal de las personas jurídicas a las que alude esta ley, corresponden al Alcalde municipal o distrital del lugar de ubicación del edificio o conjunto, o a la persona o entidad en quien éste delegue esta facultad.
La inscripción se realizará mediante la presentación ante el funcionario o entidad competente de la escritura registrada de constitución del régimen de propiedad horizontal y los documentos que acrediten los nombramientos y aceptaciones de quienes ejerzan la representación legal y del revisor fiscal. También será objeto de inscripción la escritura de extinción de la propiedad horizontal, para efectos de certificar sobre el estado de liquidación de la persona jurídica.
En ningún caso se podrán exigir trámites o requisitos adicionales.
REQUISITOS PARA CONSTITUIR LA PROPIEDAD HORIZONTAL
Para someter un inmueble al régimen de propiedad horizontal, en primer término, ha de obtenerse una licencia de construcción para proyectos en desarrollo o de modificación para los inmuebles ya existentes
En segundo lugar, debe elaborarse un reglamento de propiedad horizontal con las especificaciones y descripción del inmueble;
En tercer lugar, dicho reglamento debe elevarse a escritura pública, junto con la licencia de construcción y los planos de alindera miento que conforman el reglamento de propiedad horizontal ;
El paso siguiente es de inscribir la escritura pública que contiene el reglamento de propiedad horizontal en la oficina de registro de instrumentos públicos y
Finalmente para efectos de la demostración de la personaría jurídica del edificio o conjunto, debe inscribirse la escritura de constitución de la propiedad horizontal ante la alcaldía municipal o distrital de ubicación del inmueble.
¿COMO SE EXTINGUE LA PROPIEDAD HORIZONTAL?
CAUSALES DE EXTINCIÓN DE LA PROPIEDAD HORIZONTAL.
La propiedad horizontal se extinguirá por alguna de las siguientes causales:
1. La destrucción o el deterioro total del edificio o de las edificaciones que conforman un conjunto, en una proporción que represente por lo menos el setenta y cinco por ciento (75%) del edificio o etapa en particular salvo cuando se decida su reconstrucción, de conformidad con la reglamentación que para el efecto expida el Gobierno Nacional.
2. La decisión unánime de los titulares del derecho de propiedad sobre bienes de dominio particular, siempre y cuando medie la aceptación por escrito de los acreedores con garantía real sobre los mismos, o sobre el edificio o conjunto.
3. La orden de autoridad judicial o administrativa.
PARÁGRAFO. En caso de demolición o destrucción total del edificio o edificaciones que conforman el conjunto, el terreno sobre el cual se encontraba (n) construidos seguirá gravado proporcionalmente, de acuerdo con los coeficientes de copropiedad, por las hipotecas y demás gravámenes que pesaban sobre los bienes privados.
PROCEDIMIENTO. La propiedad horizontal se extingue total o parcialmente por las causales legales antes mencionadas, una vez se eleve a escritura pública la decisión de la asamblea general de propietarios, o la sentencia judicial que lo determine, cuando a ello hubiere lugar, y se inscriba en la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos.
DIVISIÓN DE LA COPROPIEDAD. Registrada la escritura de extinción de la propiedad horizontal, la copropiedad sobre el terreno y los demás bienes comunes deberán ser objeto de división dentro de un plazo no superior a un año.
Para tales efectos cualquiera de los propietarios o el administrador, si lo hubiere, podrá solicitar que los bienes comunes se dividan materialmente, o se vendan para distribuir su producto entre los primeros a prorrata de sus coeficientes de copropiedad.
La división tendrá preferencia si los bienes comunes son susceptibles de dividirse materialmente en porciones sin que se deprecien por su fraccionamiento, siempre y cuando las normas urbanísticas así lo permitan. Se optará por la venta en caso contrario. Se aplicarán en lo pertinente las normas sobre división de comunidades previstas en el Capítulo III, Título XXXIII del Libro Cuarto del Código Civil y en las normas que lo modifiquen, adicionen o subroguen.
LIQUIDACIÓN DE LA PERSONA JURÍDICA. Una vez se registre la extinción total de la propiedad horizontal según lo dispuesto en este capítulo, se procederá a la disolución y liquidación de la persona jurídica, la cual conservará su capacidad legal para realizar los actos tendientes a tal fin.
Actuará como liquidador el administrador, previa presentación y aprobación de cuentas, salvo decisión de la asamblea general o disposición legal en contrario. Para efectos de la extinción de la persona jurídica, el acta de liquidación final deberá registrarse ante la entidad responsable de certificar sobre su existencia y representación legal.
REGLAMENTO DE PROPIEDAD HORIZONTAL DE EL CONJUNTO RESIDENCIAL LOS SAUCES
CAPITULO 1.- OBJETO, ALCANCE, OBLIGATORIEDAD Y
EFECTO
ARTICULO 1º. – OBJETO Y ALCANCE.- El presente Reglamento tiene como Finalidad la individualización de los bienes de dominio privado, y de los bienes De dominio común que conforman EL CONJUNTO RESIDENCIAL LOS SAUCES, la determinación de los factores de copropiedad y de los factores de
Participación en los gastos necesarios para la administración, conservación y Reparación de los bienes de dominio común, la determinación, de los derechos
y obligaciones de los copropietarios y futuros adquirientes en cuanto al uso, Goce y destinación de los bienes de dominio exclusivo, el señalamiento de los órganos de administración, sus funciones y atribuciones.
ARTICULO 2º. - OBLIGATORIEDAD Y EFECTOS. Las normas contenidas en el presente reglamento obligan no solo a los actuales propietarios sino también a los futuros adquirientes a cualquier título, de derechos reales en el CONJUNTO RESIDENCIAL LOS SAUCES y a quienes usen o disfruten de sus bienes de dominio exclusivo o privado bien sea a título de arrendatarios, comodatarios o a cualquiera otro consagrado en la Ley. Dichas normas se entenderán incorporadas en toda enajenación o transferencia de dominio, sobre los bienes de dominio exclusivo o particular, bien sea por actos o contratos entre vivos, como por causa de muerte, en los gravámenes reales que sobre ellos se constituyan, como también en aquellos actos o contratos que impliquen tenencia, uso o goce de los mismos. Este reglamento regula y precisa los Derechos y obligaciones de los copropietarios de la CONJUNTO RESIDENCIAL LOS SAUCES según la ley 675 del 3 de Agosto de 2001 y las demás disposiciones Legales que se expidan en el futuro, las cuales son de obligatorio Cumplimiento para los propietarios y los terceros adquirentes a cualquier titulo, Así como para las personas naturales y jurídicas. Los derechos, obligaciones y Prohibiciones que rigen a los copropietarios del CONJUNTO RESIDENCIAL LOS SAUCES Están consagrados y se aplicarán en el siguiente orden: A.- Reglamento de Propiedad horizontal. B.- Ley 675 de Agosto 3 de 2001. C.- Código Civil Colombiano. D.- La jurisprudencia y la doctrina
CAPÍTULO II.- NOMBRE DEL CONJUNTO, NOMENCLATURA,
PROPIETARIO INICIAL. DETERMINACIÓN DEL TERRENO Y
TÍTULOS DE PROPIEDAD.
ARTÍCULO 3º.- NOMBRE DEL CONJUNTO: CONJUNTO RESIDENCIAL LOS SAUCES
ARTÍCULO 4º.- NOMENCLATURA: EL CONJUNTO RESIDENCIAL LOS SAUCES se encuentra ubicado en el Municipio de Combita(Boyacá), en el perímetro urbano del mismo entre las calles 3 norte y 4 norte y entre las carreras 10 y 10C, identificado en sus puerta de entrada a las unidades privadas con los números :
• 1. Carrera 10A norte No. 3-41 apto 101(Norte cr. 4, Oeste zona verde Del municipio y cr 10A, Este lote de Familia VILLAMIL, Sur con apto. 101 carrera 10A No. 3-35, encima apto. 102, debajo el suelo).
• 2. Carrera 10A norte No. 3-41 apto 201 (Norte, con la calle 4 norte, Oeste, zona verde del municipio, (vacío), Este, lote de la familia VILLAMIL, (vacío), Sur, apto 201 cr. 10A No 3-35, por encima el cielo, por debajo el apto 101 de la misma dirección)
• 3. Carrera 10A Norte No. 3-35 apto.101 (Norte Apto 101 de cr. 10A No.3-41, por el Sur con apto 101 de cr. 10A No. 3-27, por el Oeste con zona verde del municipio de combita y cra 10ª, por el Este con el lote de la familia VILLAMIL, por encima con el apto 201 de la misma dirección y por debajo con el suelo)
• 4. Carrera 10A norte No. 3-35 apto 201 (Norte, apto 201 de la cr 10ª No. 3-41, Oeste zona verde del municipio, y la cra 10A (con el vacío); por el Este lote de la familia Salamanca (con el vacío), Sur, apto201 de la cra. 10A No 3-27 , por encima el cielo, por debajo el apto 101 de su misma dirección).
• 5.Carrera 10A Norte No. 3-27 apto.101 (Norte, Apto 101 de cr. 10A No. 3-35, por el Sur con apto 101 de cr. 10A No. 3-21 , por el Oeste con la carrera 10A, por el Este con el lote de la familia VILLAMIL, por encima con el apto 201 de su misma dirección y por debajo con el suelo)
• 6. Carrera 10A norte No. 3-27 apto 201 (Norte, apto 201 de la cra. 10ª No. 3-35, Oeste carrera 10A (o vacío), por el Este lote de la familia VILLAMIL (con el vacío), Sur apto 201 de la cr. 10A No 3-21, por encima el cielo, por debajo el apto 101 de su misma dirección).
ARTÍCULO 5º.- PROPIETARIO INICIAL.- Según consta en la Escritura Pública número mil cuatrocientos noventa y dos (1.492) de junio 31 de dos mil once (2.011) otorgada en la Notaria Sexta del circulo de Tunja, el lote donde se construyó el CONJUNTO RESIDENCIAL LOS SAUCES, está identificado con el folio de matrícula inmobiliaria número 312-181875, El lote donde se construyó la urbanización fue producto de la construcción sobre un solo lote, según consta en la misma escritura pública. El lote fue adquirido por el Municipio de COMBITA así: a) Un lote por compra a LA CASA CURAL de COMBITA, según escritura número 12 de fecha 31 de julio de 2006 de la notaria única de PAIPA ( Boyacá), y registrada el 06 de agosto de 2007 ARTICULO 6º. -DETERMINACIÓN DEL TERRENO: el CONJUNTO RESIDENCIAL LOS SAUCES fue construido sobre un lote de terreno que tiene un área total aproximada de CUATRO MIL TRESCIENTOS VEINTIOCHO PUNTO VEINTISÉIS METROS CUADRADOS (4.328.26 M2) y sus linderos son los siguientes: tomando como punto de partida la esquina de una pared en ruina en la parte sureste del terreno, se sigue una línea diagonal de para abajo por cercas de cimientos de piedra y alambre a encontrar una mata de lata de castilla, de aquí se sigue a la derecha por cercas del barzal y borde alto a encontrar el camino real antiguo que de Combita conduce a Motavita, lindando en toda esta extensión con predios que fueron de Juan VILLAMIL hoy de Camilo Murillo, todo el camino al medio con predios de Oscar Palacios hoy herederos y Esteban Suárez.
ARTÍCULO 7º. -TÍTULOS DE PROPIEDAD: Se acredita la propiedad mediante la Escritura Pública número 73 de fecha 18 de julio de 2005 de la notaria única de Paipa, y registrada el 06 de agosto de 2007. ARTICULO 8º. -CONFORMACIÓN DE LA URBANIZACIÓN: CONJUNTO RESIDENCIAL LOS SAUCES está conformado por treinta y dos (32) Unidades privadas destinadas al uso de vivienda.
CONDICIONES DE SEGURIDAD Y SALUBRIDAD: EL CONJUNTO RESIDENCIAL LOS SAUCES PROPIEDAD HORIZONTAL se construyó según planos arquitectónicos y estructurales aprobados por LA CURADURÍA URBANA del municipio de Combita, las condiciones de iluminación y ventilación son lo mejor posibles.
CAPITULO III.- DE LAS CLASES DE RESIDENTES
Tendrá las siguientes clases de residentes, quienes deberán someterse a lo dispuesto en este reglamento:
ARTICULO 10°. –RESIDENTES COPROPIETARIOS: Son las personas que según el folio de matricula inmobiliaria, expedido por la oficina de Registro de Instrumentos Públicos, figuran como propietarios de los apartamentos, que conforman el EDIFICIO y gozan de los derechos contemplados en el reglamento de copropiedad.
ARTÍCULO 11º.- RESIDENTES ARRENDATARIOS: Son las personas que señale un contrato de arrendamiento otorgado por el propietario o por la firma arrendadora que represente al propietario de los apartamentos de EL CONJUNTO RESIDENCIAL LOS SAUCES
CAPITULO V.- DE LOS BIENES COMUNES.
ARTICULO 12. -NOCIÓN: Son aquellas partes del Edificio sometidas al régimen de propiedad horizontal pertenecientes en pro indiviso a todos los propietarios de bienes privados, que por su naturaleza o destinación permiten o facilitan la existencia, estabilidad, funcionamiento, conservación, seguridad, uso, goce o explotación de los bienes de dominio particular, de a cuerdo a lo Establecido en la ley, en este reglamento, en la licencia de construcción y en la escritura pública de propiedad. Son BIENES COMUNES ESENCIALES aquellos indispensables para la existencia, estabilidad, conservación y Seguridad de EL CONJUNTO RESIDENCIAL LOS SAUCES, así como los imprescindibles para el uso y disfrute de los bienes de dominio particular. Se reputan bienes comunes esenciales, el terreno sobre o bajo el cual existan construcciones, o instalaciones de servicios públicos básicos, los cimientos, la estructura, las circulaciones indispensables para aprovechamiento de bienes privados, las instalaciones generales de servicios públicos, las fachadas y los techos o losas (placas) que sirvan de cubierta a cualquier nivel. Los demás tendrán el carácter de BIENES COMUNES NO ESENCIALES. De la misma manera, los derechos de cada propietario sobre los bienes comunes, son inseparables del dominio, uso y goce del respectivo bien de uso particular, de ahí que en la transferencia, gravamen o embargo de uno de ellos, se entenderán comprometidos esos derechos, y no podrán efectuarse sobre los mismos, actos separadamente de la unidad privada destinada a uso de vivienda. En general se constituyen como bienes comunes todas aquellas dependencias sobre las cuales ninguno de los copropietarios pueda invocar derecho exclusivo por no habérsele expresamente vendido en la escritura pública respectiva.
ARTICULO 13. - NORMAS DE USO PARA BIENES COMUNES: Queda expresamente prohibido como contrario a la destinación de los bienes y al ejercicio de los derechos de los demás, los siguientes actos ejecutados con relación a los bienes afectados al uso común: A. -Obstruir las zonas de circulación de peatones y vehículos, puertas, pasillos, halls, escaleras y demás áreas que sirven para la circulación, de manera que dificulte el tránsito de personas y/o vehículos. B. -Establecer en las zonas comunes ventas, negocios, etc. C. -Sostener en las paredes, pisos, muros y techos de dominio común, cargas o pesos excesivos, introducir maderos o hacer huecos o cavidades en los mismos o ejecutar cualquier acto que atente contra la solidez y seguridad del conjunto residencial. D. -Introducir modificaciones, reformas o mejoras que incidan en la conformación general del inmueble como poner rejas exteriores a las ventanas, destruir los elementos estructurales, quitar las paredes exteriores que contribuyen al sostenimiento de los pisos superpuestos, efectuar obras que afecten los conductos de salida de aguas negras, tuberías de agua potable, cables telefónicos o eléctricos, pintar los exteriores cuya conservación corresponde exclusivamente a la administración y ejecutar actos materiales que perjudiquen notoriamente la estética y ornato de la EL CONJUNTO RESIDENCIAL LOS SAUCES -Queda expresamente prohibido el ingreso de residentes y/o visitantes a la caseta de celaduría e información, el uso de los aparatos de citofonía de las mismas y demás equipos de comunicación y vigilancia. Dichas áreas serán de manejo exclusivo por la Administración de la
EL CONJUNTO RESIDENCIAL LOS SAUCES y del personal autorizado para efectos de vigilancia, reparación y/o mantenimiento. G. - No pueden los propietarios introducir modificaciones a la parte externa de la fachada, las partes interiores que dan a la zona de dominio común, muros o escaleras, como tampoco pintarlas o decorarlas, pues ésta será una atribución exclusiva del consejo de administración, previa autorización de la asamblea general. H.- En las zonas comunes estará prohibido el juego de cualquier índole que perturbe el descanso y tranquilidad de las familias residenciada o que implique riesgos para las personas que los ejecutan o para los transeúntes, o que acarreen daños a ventanas, alumbrado público, vehículos, adornos, muros de contención y de encerramiento. El juego de patines en pasillos y abandono de bicicletas en áreas comunes. I.- A los vehículos les está prohibido el uso abusivo de pitos, reproductores, bocinas, altavoces, alarmas o cualquier elemento o cualquier elemento incorporado a los mismos que cause sonidos en el interior del EDIFICIO. J. - Los vehículos que están entrando a la Urbanización tendrán prelación de circulación en las zonas respectivas con el fin de no obstaculizar el tráfico vehicular en la vía pública. K.- Queda prohibido el ingreso de vehículos tales como buses, volquetas, camiones, taxis, en general vehículos con capacidad superior a una tonelada, se exceptúan los taxis que son propiedad de los residentes. L.- Todo residente será solidariamente responsable por los daños causados que él, su familia o invitados causen a los bienes o personas residentes en la Urbanización. Cualquier daño deberá reportarse a la Administración. M.- Está prohibido arrojar basuras o cualquier desecho orgánico o inorgánico sobre los bienes de uso común y de uso privado, o acumularlos perjudicialmente. N- Tampoco se permite la acumulación de escombros sobre las zonas comunes. O. - Los desperdicios o basuras deberán ser depositados en bolsas plásticas y dejarlos únicamente en el cuarto de basura. No se debe dejar basura en las entradas de los apartamentos, pasillos, zonas comunes, jardines, papeleras, áreas peatonales, etc. de no ser así esto acarreara la sanción correspondiente. P. – La utilización de las zonas comunes por parte de los visitantes podrá ser suspendida por la administración en el momento que los visitantes presenten un comportamiento que atenten contra la integridad moral y física de los habitantes del conjunto o contra sus bienes, siempre y cuando se haya advertido previamente al propietario o residente que ha autorizado el ingreso de los visitantes de las consecuencias que acarrea el comportamiento indebido. Q.- Por razones de seguridad, los residentes o copropietarios no podrán vender, almacenar o realizar, quemas de pólvora o material inflamable. Sólo se podrán realizar quemas en fechas y eventos especiales programados por el Consejo de administración y sólo podrán ser ejecutadas por personal especializado en actos pirotécnicos. R.- Se prohíbe mantener animales, mascotas de cualquier naturaleza, en las áreas comunes, permanentemente, con el fin de no perturbar la tranquilidad de los residentes. Por razones de aseo, higiene y cuidado de áreas comunes debe evitarse que los animales utilicen estas áreas para realizar sus necesidades fisiológicas. Las mascotas deben llevarse fuera del conjunto para tal efecto de no ser así esto acarreara la sanción correspondiente. S.- Los vigilantes y la administración están autorizados para retener en portería los implementos (bicicletas, patinetas, herramientas, balones, extenderos de ropa, etc.) de uso prohibido dentro de áreas demarcadas y los elementos abandonados hasta tanto no se acerque el
residente mayor de edad a reclamarlo, dando lugar a la multa correspondiente. T.- Para el ingreso a la Urbanización es necesario estar registrado en el libro de residentes, ser propietario, o recibir autorización verbal o escrita de unos u otros. U. Las demás estipuladas en el presente reglamento y la Ley. V.- Los infractores del presente reglamento serán sancionadas de acuerdo a las estipulaciones del presente reglamento respetando los máximos estipulados en la Ley 675 de 2001.
PARÁGRAFO 1. NORMAS DE USO PARA BIENES COMUNES
DETERMINADOS.
A. TENENCIA DE ANIMALES: Considerando que la salud es un bien de interés público, y que a su vez todo residente de la EL CONJUNTO RESIDENCIAL LOS SAUCES tiene derecho a condiciones de salubridad y bienestar en la forma que las leyes y reglamentaciones especiales determinan, teniendo en cuenta como base la decisión de la Corte Constitucional de Enero 30 de 1997, donde se autoriza la tenencia de animales domésticos en sitios residenciales reglamentados por el Régimen de Propiedad Horizontal y buscando no vulnerar los derechos fundamentales de los dueños de las mascotas, especialmente su derecho al libre desarrollo de la personalidad y la intimidad personal y familiar, pero considerando que los intereses comunitarios prevalecen sobre los particulares, se establece el presente reglamento interno con el ánimo de buscar y garantizar la tranquilidad de los residentes de la EL CONJUNTO RESIDENCIAL LOS SAUCES, teniendo como objetivo que la conducta de la mascota no se convierta en abusiva, peligrosa, molesta como lo contempla la ley. Y De conformidad con los Artículos 594 y 597 de la Ley No. 09 de 1979 que prescriben que la salud es un bien de interés público se establece: a. Toda Mascota que pertenezca al Edificio debe cumplir con toda las condiciones higiénicas de tenencia con el visto bueno de las autoridades sanitarias. b. Toda Mascota debe permanecer dentro del apartamento. Está prohibido sacarlas a las áreas comunes. Si la mascota transita por las áreas comunes debe permanecer con su debido collar e identificación con el nombre y número del apartamento, como lo contempla el Código Nacional de Policía y si se tratare de una mascota peligrosa, con su respectivo bozal. c. Los excrementos son los agentes transmisores de enfermedades, se prohíbe la utilización de las áreas comunes como sitio para la eliminación de excrementos de animal, cada tenedor de mascotas debe educarla y responder por el comportamiento del mismo.
d. Está prohibido el ingreso de mascotas visitantes.
E .Sólo se permite la tenencia de animales clasificados como mascotas y domesticados plenamente, los mismos deberán ser reportados al momento de su ingreso a manera de control.
f. En ningún caso las mascotas podrán transitar sin compañía humana por las áreas comunes.
g. El desconocimiento del precepto anterior dará lugar a la aplicación de sanción de conformidad a lo establecido en el presente reglamento.
h. En todo caso si se desconoce el propietario de la mascota se procederá a llamar al centro de zoonosis de Bucaramanga a efectos de que procedan frente a la misma .i. El tránsito de mascotas por las áreas comunes deberá llevarse a cabo de conformidad con lo estipulado en normas sobre la materia expedidas por las autoridades competentes, las cuales por virtud del presente reglamento se incorporan al mismo a efectos de dársele cabal aplicación en las mencionadas áreas.
CAPITULO VI DE LOS DERECHOS Y DEBERES DE LOS
PROPIETARIOS Y RESIDENTES
ARTICULO 14. - DEBERES DE LOS PROPIETARIOS: Cada propietario podrá vender, permutar, gravar, arrendar, constituir fideicomiso, limitación del derecho de dominio, siempre y cuando cumpla con las normas estipuladas en el código civil y demás normas concordantes, el reglamento de propiedad horizontal y demás normas urbanísticas vigentes. Los propietarios de los bienes de dominio particular o privado están obligados: A. -Usarlo de acuerdo con su naturaleza y destinación según el reglamento de propiedad horizontal incluyéndose aquí todo acto que propenda para la seguridad, solidez del Edificio; así mismo estará obligado a evitar producir ruidos, molestias y actos que perturben la tranquilidad de los demás propietarios u ocupantes o afecten la salud publica. B. -A realizar de inmediato las reparaciones en sus bienes
privados, incluidas las redes de servicio ubicadas dentro del bien privado y cuya omisión pueda ocasionar perjuicio a la Urbanización o bienes que lo integran y se obliga a resarcir los daños que se ocasionen por su descuido.
ARTICULO 15. -DERECHOS DE LOS PROPIETARIOS: Cada propietario actual y sus sucesores a cualquier título en el dominio, podrán ejercer sobre su apartamento, el derecho de dominio que sobre ellos tiene, en todas sus formas y manifestaciones, con las limitaciones impuestas por la Ley para éste tipo de propiedad y con las establecidas en el presente reglamento. Son
derechos de los copropietarios: A.- Usufructuar su apartamento, en la forma debida y de acuerdo con su uso natural; B.- Beneficiarse de los servicios públicos, acueducto, Alcantarillado, alumbrado público, aseo, recolección domiciliaria de basuras, fuerza eléctrica, teléfono y gas natural, con la obligación de pagar oportunamente las cuotas o tarifas que las respectivas
Empresas de Servicios tengan establecidas para la prestación de un adecuado servicio; C.- Disfrutar de los servicios y bienes comunales del Edificio tales como el aseo, ornato, vigilancia, y mantenimiento; D. -Concurrir con voz y voto o hacerse representar en las Asambleas Generales de Copropietarios. Los representantes deberán presentar autorización por escrito del propietario, para poder participar en las deliberaciones con voz y voto en las asambleas
programadas; E. -Elegir y ser elegido en el Consejo de Administración nombrado por la asamblea. F. -Impugnar las decisiones de la Asamblea de copropietarios del Consejo de Administración o del Administrador que sean centradas a la Ley y/o al presente reglamento; G.- Servirse de las zonas comunes del Conjunto Residencial de acuerdo con la naturaleza y destino ordinarios de los mismos y sin perjuicio del uso legítimo de los demás copropietarios y usuarios; H.- Los propietarios tienen derecho a solicitar a la administración la convocatoria a la a Asamblea General de Copropietarios cuando lo estimen conveniente, por un número de copropietarios que represente por lo menos 1/5 parte de los mismos.
ARTICULO 16. - OBLIGACIONES DE LOS RESIDENTES: Son obligaciones de todos y cada uno de los Residentes: A) Dar a los bienes de dominio común la destinación señalada para cada uno de ellos en éste reglamento. El cambio de destinación solamente se podrá hacer con aprobación de la Asamblea de copropietarios. B) Cancelar oportunamente las cuotas ordinarias y extraordinarias que decrete la Asamblea de copropietarios. C) Contribuir a los gastos accesorios para la administración, funcionamiento, conservación, reparación o reposición de los bienes de dominio común y a efectuar el pago oportuno de las contribuciones y cuotas que correspondan a expensas necesarias para la administración, reparación y sostenimiento de los bienes comunes en proporción a su derecho o cuota en tales bienes y en la forma y términos que se establecen en éste reglamento. D) Llevar a cabo las reparaciones necesarias para la conservación de sus respectivas unidades privadas lo que debe hacer a sus exclusivas expensas en la debida oportunidad. E) Informar a la Administración cuando vaya a efectuarse cualquier trasteo o mudanza. F) Informar a la administración todo caso de enfermedad infecciosa y desinfectar su unidad privada conforme a la normatividad vigente expedida por la Secretaria de Salud Municipal. G) Poner el máximo cuidado y diligencia en cuanto a la Integridad y conservación de los bienes de uso Común, respondiendo hasta de la culpa leve. H) Responder
Solidariamente ante la copropiedad por los daños y perjuicios que ocasionen los tenedores, usuarios y usufructuarios de su bien de dominio exclusivo. I) Comunicar a la Administración sobre su dirección y sobre cualquier transacción sobre el bien de dominio exclusivo y notificar por escrito a la Administración dentro de los 10 (diez) días siguientes a la adquisición de un apartamento y/o local su nombre, domicilio, lo mismo que el número y fecha de la escritura de
Propiedad. J) Contribuir con las expensas necesarias a la administración de los bienes y servicios de propiedad común y al pago de las primas de seguro de incendio y terremoto del Edificio en la proporción establecida según el porcentaje señalado en el reglamento de Copropiedad de la Urbanización. K) Permitir la entrada al apartamento, local y/o depósito de su propiedad al Administrador o al personal encargado de proyectar, inspeccionar y realizar
Trabajos en beneficio de la copropiedad o de cualquiera de los copropietarios. L) Ningún residente podrá exonerarse de las contribuciones, cuotas extraordinarias, etc.; que le corresponda por renunciar a usar los bienes comunes, ni por abandono material de su propiedad, ni por reunirse las dos circunstancias, o no permanecer de tiempo completo en su unidad de vivienda. M) Los copropietarios deberán asistir cumplidamente a la Asamblea de copropietarios, so pena de ser sancionado con multa por inasistencia injustificada en los términos del acápite de las faltas consagrado en este reglamento, y a toda reunión que con carácter general se convoque para efectos de desarrollar o emprender actividades que redunden en beneficio de la copropiedad. N) Suministrar a la Administración la información requerida para el diligenciamiento del formulario Registro de Residentes. O) Son deberes de los copropietarios actuar con espíritu cívico y comunitario, respetando los derechos de los demás copropietarios, manteniéndose mutua y reciproca consideración, procurando no molestar ni estorbar a los demás para poder exigir el mismo tratamiento. P) Cumplir fielmente este reglamento y las
Disposiciones de la Administración que no puede buscar cosas distintas sino el correcto funcionamiento de todos los servicios para beneficio general de los copropietarios del conjunto. Q) Mantener en buen estado de conservación y funcionamiento los servicios de instalaciones propias y ejecutar de inmediato las reparaciones cuya omisión pueda ocasionar daños y perjuicios resultantes del incumplimiento de ésta obligación y de los abusos que efectuare de los consumos de los servicios públicos colocados en las zonas comunes. R) Respetar y cuidar de los bienes comunales para su buena conservación y servicio de todos los copropietarios. S) Informar oportunamente a la Administración de las fallas y deficiencias que se observan en la prestación de los servicios.
Parágrafo 1: El desconocimiento de los preceptos enunciados dará lugar a la aplicación de sanción por parte del Consejo de Administración conforme a lo estipulado en el acápite de las faltas consagrado en el presente reglamento.
ARTICULO 17. DERECHOS DE LOS RESIDENTES EN EL CONJUNTO DE LA URBANIZACIÓN:
Los residentes contemplados en este reglamento ,tendrán los siguientes derechos: A.- Derecho de utilización y goce: Los residentes tienen derecho a utilizar y gozar de la unidad privada y de las áreas comunes, de acuerdo con las disposiciones de la ley y el reglamento de propiedad horizontal. B.- Derecho a recibir visitas: Los residentes tienen derecho a recibir visitas, pero los visitantes para su ingreso requerirán de la autorización verbal o escrita del copropietario o residente del CONJUNTO RESIDENCIAL LOS SAUCES . Así mismo las visitas del personal doméstico deberán ser autorizadas por las personas residentes del inmueble en el que Sugerencias o reclamos que considere provechosa para el buen funcionamiento del CONJUNTO RESIDENCIAL LOS SAUCES. E.- Formar Parte de los comités: Derech