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Hay copropietarios que se atreven a construir, pintar, refaccionar o demoler más allá de los límites de sus departamentos. Lo hacen sin pedir la autorización del consorcio o, a veces, a pesar de la oposición del consorcio.¿Puedo hacer una obra en mi departamento sin avisarle al consorcio?Tanto el reglamento de copropiedad como la ley 13512 de Propiedad Horizontal, impiden al dueño del departamento edificar o hacer obras de refacción que puedan perjudicar a los demás cohabitantes, alterar la estética del edificio o poner en peligro su estructura. Esta norma rige para edificios, dúplex, PH y para toda vivienda sujeta a un reglamento de copropiedad.El quincho en la terraza .Los propietarios del último piso suelen arrogarse el derecho de construir un quincho o un jardín de invierno, sin respetar la propiedad en común de la terraza. Conflictos similares aparecen con las edificaciones de una sola planta, conocidas como PH, compuestas de dos o tres casas vinculadas por un pasillo, cuando el dueño de la vivienda del medio construye una pieza en la terraza, que tapa la luz del sol al vecino del fondo, o el propietario del frente utiliza el jardín común a ambos como estacionamiento para su auto. Cualquiera de estas modificaciones está prohibida si no es autorizada por el consorcio.Pintura del frente.El propietario podrá, por ejemplo, pintar el interior del departamento del color que más le guste, pero sólo dentro de los límites internos de la vivienda. No le será permitido, en cambio, utilizar ese color sobre la fachada del edificio, porque el frente se considera un bien común de los copropietarios.Paredes internas.Nadie puede impedir al propietario de un departamento demoler una pared interna para hacer una ampliación. Pero debe dar aviso al encargado del edificio y al consejo de administración para que juntos consulten los planos de obra con el arquitecto, y éste determine que la innovación no afecta ningún elemento vital que haga peligrar la estructura de la construcción.Aire Acondicionado.Los problemas por la instalación de equipos de aire acondicionado, se cuentan entre los más frecuentes. Porque los aparatos se ubican hacia patios interiores y caen las gotitas de líquido refrigerante al piso o porque se colocan con vista al frente del edificio, estropeando su aspecto estético.Ventanas.Algunos propietarios cambian las ventanas del frente, ya sean fijas o basculantes por otras que desentonan con las originales. A veces agrandan la abertura o hacen un boquete sin autorización y colocan otra ventana para permitir la entrada de más luz natural, afectando la armonía de la edificación. Cerramiento en balcones.El copropietario no puede decidir por sí solo realizar el cerramiento de su balcón, salvo cuando esgrima cuestiones de seguridad. Entonces podrá colocar un entramado de alambre o una reja de hierro, pero siempre que se conserve el estilo general del edificio La protección deberá tener el color de la baranda de seguridad original y las características similares a las ya colocadas por otros copropietarios. ¿Puedo colocar una ventana sobre la pared medianera?Es común ver en aquellos edificios que lindan con terrenos o playas de estacionamiento, cómo se desperdigan por la pared medianera ventanas de distintas formas y tamaños. El consorcio suele autorizarlas porque no comprometen la fachada del edificio, pero de todos modos, se incurre en una infracción, que el propietario vecino tiene derecho a denunciar.¿Qué ocurre si hago la obra sin autorización del consorcio?Cualquier tipo de modificación en un departamento, debe ser evaluada por el consorcio, que luego de la debida petición, dará su conformidad o se opondrá a la innovación. Para impedir la obra, basta con la negativa de uno solo de los copropietarios.Si a pesar de la prohibición, el copropietario se obstina en su emprendimiento y sigue adelante, el consejo de administración puede exigirle la demolición de lo construido y el retorno a su estado original. También sus vecinos pueden denunciarlo ante la Municipalidad, por violación a la ley 13512 o iniciar un juicio en el fuero civil por daños y perjuicios.¿Qué pasa si no es posible demoler lo construido?El consorcio puede exigir una indemnización a la persona que lo construyó. El resarcimiento será proporcional al daño que le ocasione al consorcio y se distribuirá entre los demás copropietarios.Con ayuda de @amoamihija muchas graciasen realidad, lo que tambièn puede hacerse, depende la gravedad del caso, es el recurso de interdicto de obra nueva; recurso procesal mediante el cuál se puede detener la obra irregular antes de su finalizaciòn, porque convengamos que luego de realizada, los plazos son otros.Me refiero al Código Procesal Civil y Comercial, más precisamente en el artículo 619legisla una acción que se llama Interdicto de Obra Nueva:“ Cuando se hubiere comenzado una obra que afectare a un inmueble, su poseedor o tenedor podrá promover el interdicto de obra nueva. Será inadmisible si aquella estuviere concluida o próxima a su terminación. La acción se dirigirá contra el dueño de la obra y, si fuere desconocido, contra el director o encargado de ella...El juez podrá ordenar preventivamente la suspensión de la obra.” El artículo 620 dice: “ La sentencia que admitiere la demanda dispondrá la suspensión definitiva de la obra o, en su caso, su destrucción y la restitución de las cosas al estado anterior.”____________Importante: Ley 257Consúltenos para más información, envianos un mail a [email protected] su pregunta sobre estos temas y otros consorciales no nos molesta, gracias.fuente; http://administracioncharrua.blogspot.com

Administracion de Consorcios - Libros de un Consorcio de Propietarios: "Obligatorios" y "No Obligatorios" Primero, es increible que una Sociedad Comercial en el ambito de la Capital Federal ( Argentina) que inclusive mueva miles de millones de pesos, tenga el requisito de llevar menos libros que un consorcio de propietarios. Para entrar en el tema, deberia llevar el Libro Diario, Inventario y Balance, el libro de Actas de Asamblea, y si querramos agregar el Libro de sueldos y Jornales y los subdiarios, no llegamos nunca a todos los necesarios para la Administracion de un Consorcio. Si bien la Ley 13.512 no nos dice cuáles han de ser los libros a llevar por un consorcio de propietarios, diversos textos legales exigen la presencia de tal o cuál de ellos en relación al tema tratado. Tal es así que, el Decreto Reglamentario Nº 18374/49, exige la rúbrica del Libro de Administración y las leyes laborales obligan a llevar un registro bibliográfico del personal empleado en un consorcio como así también un Libro de Órdenes. Por lo tanto, demos hacer una clasificación de estos libros en obligatorios y optativos, atento las especificaciones legales así lo dispongan. En el sitio del ministerio de Economía y Producción se habla de 6 libros “obligatorios” (de actas, de propietarios, de administración, de registro de empleados, de órdenes, y de ascensores rubricados por el GCBA). Libros obligatorios 1) Libro de Actas: Debe rubricarse en el Registro de la Propiedad inmueble y, en caso de extravío o destrucción, se deberá confeccionar otro que también deberá rubricarse. El trámite para la rúbrica se hará delante de Escribano Público. En este libro se transcriben las resoluciones de la Asamblea de Copropietarios, las cuales deben ser firmadas por todos los presentes. Es conveniente transcribir íntegramente la totalidad de las resoluciones para evitar cualquier tipo de suspicacia o malentendido. 2) Libro de Administración: Se exige su rúbrica en el Registro de la Propiedad Inmueble y está contemplado en el artículo 5º del Decreto Reglamentario 18734/49 de la ley 13512/48 de Propiedad Horizontal. Si bien no requiere ser llevado con las formalidades propias de los libros de comercio, en este libro debe asentarse todo el movimiento económico del Consorcio (Ingresos y Egresos —Débito y Haber—, en un sencillo libro multicolumnario de caja diaria). Su importancia es crucial, ya que de estas constancias se extraerán las rendiciones de cuentas, los gastos del Consorcio y las expensas que cada propietario estará obligado a abonar como así también los respectivos arqueos mensuales para el Balance. Correctamente llevado y periódicamente actualizado, este libro permite a los consorcistas controlar el manejo de los fondos por parte del Administrador y es un elemento probatorio de vital importancia en las querellas entre administrador y copropietarios, ante peritos contables en toda ocasión en que se suscribe un pleito que llegue a los estrados de la Justicia. 3) Libro de Remuneraciones y Registro de Empleados: Constituido por la ley Nº 20744 de Contrato de Trabajo. Es obligatorio aunque se tenga un solo empleado. Debe ser rubricado por ante el Ministerio de Trabajo y Seguridad Social, cuyos inspectores suelen requerirlo. En él deben asentarse y actualizarse todos los datos relativos al personal: fecha de ingreso, horarios, remuneraciones, aportes, licencias, egreso, etc. Es necesario aclarar que, en caso de juicio laboral la falta de datos o actualización de este libro originan una presunción a favor del trabajador, por lo que no está de más reiterar la importancia de registrar correctamente toda la información y mantenerlo al día. 4) Libro de Órdenes: Exigido por el art. 25 de la Ley 12981. Debe ser rubricado en el Ministerio de Trabajo y Seguridad social. En él se asientan todas las obligaciones del personal, y las órdenes que se le imparten, por lo que también resulta un esencial elemento probatorio en todo conflicto de índole laboral que pudiera suscitarse. 5) Libro de Ascensores: Rubricados por el Gobierno de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires. 6) Libro de Registro de Firmas: Creado a partir de la ley 3254 modificatoria de la ley 941 sólo para el ámbito de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires (CABA). Rubricado por el Registro Público de Administradores de la CABA. Libros no obligatorios 6) Libro de Registro de Propietarios: Dado que no es obligatorio oficialmente pero sí en algunos Reglamentos de Copropiedad y Administración, las características de este libro no están reglamentadas; quedando a criterio de cada administrador el uso y costumbre del mismo, el cual, generalmente, y por desgracia, es ignorado. Hay quienes en él dejan constancia de la titularidad de cada copropietario y los medios adecuados para contactarse: dirección, teléfono, e-mail, etc. También figura el estado de regularidad jurídica de cada uno de ellos como así mismo, y en caso de rentar su bien, los datos particulares de sus eventuales inquilinos. No confundir con el Libro de Registro de Firmas de cáracter obligatorio para el ámbito de la Ciudad de Buenos Aires. 7) Libro de registro de correspondencia: En este libro se asienta la correspondencia recibida a diario y sirve a efectos de controlar reales recepciones, extravíos, adulteraciones o robo de la misma. Puede ser llevado por el encargado, un miembro del Consejo de Administración o una persona designada para tal fin perteneciente al consorcio del edificio. 8) Libro de inventario: En este libro consta el inventario de los bienes adquiridos por el consorcio. Por ejemplo: cestos de residuos, cortinados, maceteros, espejos, luces de emergencia, rampas o sillas para inválidos, etc. 9) Libro de certificación de mantenimiento: Este libro lleva el control de: certificación según Ley 257 de frentes y fachadas; limpieza de tanques cisternas; mantenimiento de matafuegos; desinfección y desinsectación; control de cocheras y ascensores, etc. En él pueden adjuntarse las tarjetas de verificación presentadas ante el GCBA por los proveedores del servicio como en el caso de los matafuegos. También puede servir para dejar asentado todo lo concerniente a destapaciones generales, arreglos de instalaciones de electricidad, gas, agua y cloacales, o reclamos a empresas de bienes y servicios. 10) Libro de asuntos legales: Este libro será el encargado de recolectar todo lo concerniente a los asuntos legales y/o judiciales que involucran al consorcio en relación a terceros, externos o internos (encargados, copropietarios e inquilinos). Puede complementarse con un anexo en el cual se adjunten leyes, decretos o disposiciones afines a los intereses del consorcio. 11) Registro de proveedores y presupuestos: Muchas veces, es conveniente tener armado un libro de proveedores y presupuestos presentados para los respectivos trabajos de servicio o mantenimiento a efectos de llevar un seguimiento general del movimiento generado por los mismos en el edificio. Este libro, en caso de transferencia de mandato administrativo, permite tener un precedente ideal de los acuerdos previos y cuotas pendientes de pago o saldadas, como así también los datos de las personas o empresas involucrados para tal fin. Además, permite que cualquier copropietario pueda revisar y comparar el sentido de los gastos como así también su devenir. Además, sirve para que, en caso de ausencia del administrador o de hallarse imposibilitado por alguna razón personal, el Consejo de Administración pueda suplantarlo temporalmente y evitar daños mayores que pudieran surgir de estas ausencias. 12) Libro de Control Sanitario y Agua Potable Este libro debiera ser obligatorio toda vez que los Consorcios de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires están obligados, mediante la Ordenanza 45593 (B.M. 19.243 Publ. 13/03/1992) a proceder según el art. 1º de la ordenanza citada: «Establécese la obligatoriedad de la limpieza semestral de los tanques de agua destinada al consumo humano, en aquellos inmuebles que consten de más de una unidad de vivienda.» Estos controles preveen que los tanques no generen hongos ni sean portadores de todo tipo de bacterias y/o parásitos, ni sufran todo tipo de contaminación quimica ni alteración del pH correspondiente. Fuente http://administracioncharrua.blogspot.com/2011/04/administracion-de-consorcios-libros-de.html

Clases de Dibujo y Pintura encontranos en http://jakicharrua.com.ar/taller.html Adultos y Jóvenes La enseñanza esta orientada hacia el estudio de la figuración, la composición y el empleo del color en el dibujo y la pintura. Abordando diversas temáticas y géneros como figura humana, animales, paisajes, bodegones, entre otros. Se comienza con un programa de dibujo inicial en el que comprendemos las formas, los valores de la luz y la sombra, las tonalidades del color, a partir de imágenes o al natural. Luego de esta primera instancia, el alumno decide con qué técnica quiere desarrollar su propia imagen: pintura al óleo, lápiz color, grafito, pastel, acuarela, acrílico, etc. Se trabaja en grupos reducidos para favorecer la atención y seguimiento personalizado del alumno, brindándole un mejor apoyo técnico y teórico. No es necesario contar con experiencia previa en la pintura y el dibujo, todos los niveles: principiantes, intermedios y avanzados. Política de las clases El taller es de carácter mensual y regular, se cursa una vez por semana, la clase es de 2:30 hs de duración. El ambiente es cómodo y cuenta con los servicios necesarios para generar un buen clima de trabajo. Solicitar vía mail una entrevista para conocer el espacio, los horarios, la dinámica del taller y a la profesora. Contacto:[email protected] Ubicación Se encuentra ubicado en el límite del Barrio de Caballito y Flores, en el cruce de dos Avenidas importantes: Av. Boyacá y Av. Avellaneda. Cuenta con la cercanía del Subte A Estación “Carabobo” y de la Av. Rivadavia.

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