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Bueno hace poco tuve que realizar un trabajo que consistió en desarrollar y analizar todo lo referido al boleto de compraventa, busque bastante por internet pero era muy poco lo que encontré, mientras que en los libros solo se ocupaban de discutir su carácter de obligación, pero no realizaban un análisis por partes. En definitiva, este trabajo es totalmente realizado por mi, ojalá le sea de utilidad a alguien. Boleto de Compraventa Definición El boleto de compraventa es un contrato con gran discrepancia entre distintos autores a la hora de darle una definición propicia, el debate central sobre la naturaleza jurídica de esta figura oscila entre dos tesis doctrinales, una sostenida por quienes consideran al boleto como un contrato preliminar bilateral o precontrato y la otra defendida por aquellos que entienden al boleto como el contrato definitivo de compraventa. Borda en su Manual de Contratos afirma que, a pesar de la frecuente creencia de que el boleto de compraventa de inmuebles es solo un antecontrato, desde que los tribunales han resuelto que el comprador por boleto privado tiene derecho a exigir el cumplimiento del contrato de venta debiendo otorgar el juez la escritura en caso de resistencia del vendedor, carece de sentido considerarlo un antecontrato, ya que cuando dos personas suscriben un boleto privado entienden que una venderá y la otra comprará. Sin embargo, esta definición de Borda difiere con las de otros importantes autores como es el caso de Fernando Lopez de Zavalía quién en su libro Teoría de los Contratos considera que el boleto de compraventa cumple la función de un antecontrato, sin embargo para él, el antecontrato es también un contrato, es decir que el boleto de compraventa es un contrato preliminar y bilateral. El Dr. Carlos Alberto Ghersi coincide en considerar al boleto de compraventa como un verdadero contrato y dice que también así lo califica la mayoría de la doctrina y de la jurisprudencia. Pero a esto Ghersi añade, basándose en los términos del Art. 1323 del Código Civil, que el boleto es un verdadero contrato de compraventa, ya que al celebrarlo se genera inequívocamente la obligación de hacer una escritura pública. El Art. 1323 dice, “Habrá compraventa inmobiliaria cuando una de las partes se obligue a transferir a la otra la propiedad de una cosa y esta se obligue a recibirla y a pagar por ella un precio cierto en dinero”, de este artículo dicho autor extrae tres elementos aplicables tanto al contrato de compraventa como al boleto de compraventa: -El consentimiento sobre la transferencia del dominio, lo cual se vincula con la libre decisión de cada persona y a su vez con la capacidad para contratar de los individuos. –La cosa contenida del objeto de la obligación, ya que el Art. 1323 habla de cuando las partes se obliguen a transferir y recibir, y en definitiva el boleto las está obligando a eso. –El precio cierto en dinero. Si bien son muchas las diferencias planteadas por los distintos autores, la mayoría coincide en que el boleto de compraventa es un contrato. Por mi parte, considero que el boleto de compraventa es un contrato típico y autónomo, que genera una obligación de hacer una escritura pública ya que el acuerdo de voluntades ya se encuentra dado en virtud de lo dispuesto por el Art. 1197 del Código Civil. Es decir, que es un contrato preliminar pero que no constituye título suficiente ya que no transmite la propiedad al adquiriente, se necesita la escritura pública para hacerlo. En cuanto a la inscripción registral solo es necesaria para oponer el acto a terceros, pero no para constituirlo ni hacerlo valer entre las partes. Análisis Caracteres -Bilateral: Ya que crea obligaciones recíprocas para todas las partes intervinientes. En el caso de considerarlo un antecontrato la obligación será de escriturar, en el caso de considerarlo como un contrato de compraventa la obligación será de dar una propiedad y de pagar un precio. -Oneroso: Ya que existen obligaciones recíprocas, la prestación de una de las partes tiene su razón de ser en la contraprestación de la otra. -Consensual: El boleto de compraventa se perfecciona por el mero consentimiento de las partes, da derecho a exigir la escrituración pero no da el dominio del bien inmueble. Se configura en la medida que los contratantes se pongan de acuerdo sobre la naturaleza del acto, la cosa y el precio, ello es suficiente para realizarlo. Según Gastaldi, con la escritura y la transferencia se ejecuta el contrato, no se celebra, no es más que cumplir lo convenido en el contrato. -Conmutativo: Las ventajas están determinadas al celebrarse, no dependen de ningún acontecimiento incierto, hay prestaciones ciertas y equivalentes (se fija un precio y la cosa que se entregará a cambio). -Formal: El boleto de compraventa debe ser realizado por escrito y con la firma de las partes intervinientes. Es una forma Ad Solemnitatem relativa. Esto se puede sustentar con los Art. 1185 y 1187 del Código Civil así como también con el Art. 512 del Código Procesal Civil. . Ejecución instantánea: Se cumple de una sola vez, no es periódico. -Principal: Tiene existencia y validez propia, sin depender para ello de otro contrato. -Típico: Se encuentra especialmente regulado por la ley, y el Código. En la primera lo podemos encontrar en la ley 17.711, mientras que en el Código Civil se encuentra en algunos artículos como ser el 1185 bis. y el 2355. Capacidad Podemos empezar definiendo a la capacidad como la aptitud de la persona para adquirir derechos y contraer obligaciones. Existen dos tipos de capacidades, las de hecho y las de derecho. Las primeras se encuentran vinculadas a la aptitud para ejercer por sí mismo los derechos y las obligaciones de las que se es titular, mientras que las segunda, las de derecho, son aquellas en las que la ley prohíbe a una persona ser titular de un derecho. Es decir que todos pueden comprar y todos pueden vender, salvo que la ley se lo prohíba expresamente. Incapacidades de hecho: Absolutos (Conforme al Art. 54 del Código Civil): -Las personas por nacer -Los menores impúberes (menores de 14 años) - Los dementes -Los sordo-mudos que no saben darse a entender por escrito Relativos (Conforme al Art. 55 del Código Civil): -Los menores adultos (mayores de 14 pero menores de 21) Aparte de estos dos grupos conformados en los Art. 54 y 55 del Código, también son incapaces de hecho los inhabilitados del Art. 152 bis y los condenados a penas de reclusión o prisión de más de de 3 años. Incapacidades de derecho: Conformada en los Art. 1358 y 1361, son los siguientes: -Los esposos entre sí. -Padres tutores y curadores con sus hijos o representados. -Albaceas, no pueden adquirir bienes de la testamentaria a su cargo. -Mandatarios, no pueden adquirir los bienes objetos del mandato -Empleados públicos -Jueces, Abogados, Fiscales, etc. No pueden adquirir bienes del litigio en el que han intervenido. -Ministros Nacionales y Provinciales. Objeto El objeto varía según la postura que se adopte, para aquellos autores que asimilan al boleto con el contrato de compraventa, lo que en definitiva se quiere al celebrar el boleto no es más que el pago total del precio que corresponda como contraprestación a la entrega de la posesión. Lo cual significa que estaríamos hablando de la obligación de dar la cosa y de pagar su precio en dinero. Pero si nos ubicamos en la postura de aquellos que sostienen al boleto de compraventa como un antecontrato, el objeto no sería otro que procurar la traslación plena del dominio de la cosa. En definitiva, el objeto del boleto consiste en una obligación de hacer, que corresponde a la de realizar la escritura pública. Causa Causa Fuente: Le da origen a la obligación, es la causa antecedente, la causa eficiente. En este caso es el mismo contrato. Causa Fin: Es el propósito o finalidad perseguida por las partes al llevar a cabo el acto, en este caso la causa fin seria escriturar para que así una de las partes reciba el precio y la otra la propiedad. La cosa o el bien Debe ser un objeto material, en oposición a los derechos creados sobre él y a las prestaciones personales. Son bienes o derechos que estén dentro del comercio. Para que la cosa pueda ser objeto del contrato debe reunir los siguientes requisitos: -La cosa debe tener una existencia física para considerarse dentro de la naturaleza. La existencia material se determina por las leyes de la física que identifican su naturaleza corpórea o incorpórea. -El objeto debe ser determinado o determinable en cuanto a su especie. El contrato será inexistente si el objeto no se determina o se precisa su especie. -El objeto de la compraventa debe estar en el comercio. El objeto puede estar fuera del comercio por su naturaleza o por disposición de la ley. Están fuera del comercio por su naturaleza los bienes que no pueden ser susceptibles de apropiación individual como el aire o el espacio aéreo. Los bienes fuera del comercio por disposición de la ley son todos aquellos que la ley los declara incomerciables o inalienables, algunos corresponden al dominio del poder público dividiéndose estos en bienes de uso común, bienes destinados a un servicio público y bienes propios. El bien estipulado en el contrato a analizar corresponde a una propiedad ubicada en la calle Arévalo 1906 esquina costa rica 6001. Precio: Debe haber una contraprestación efectuada por el comprador, por la cosa que el vendedor le entrega en propiedad. Es un valor pecuniario en que se estima algo, valor que se pide por una cosa o servicio. El precio debe reunir tres requisitos: - Debe ser en dinero (Art 1323 Código Civil): Si el precio no es en dinero no hay compraventa. - Debe ser cierto (Art 1349 Código Civil): Es decir, que debe ser determinado o determinable - Debe ser serio: Este requisito no lo exige el código pero la doctrina coincide en que si no hay precio serio no hay compraventa. No habrá precio serio cuando este sea simulado o irrisorio. En el contrato analizado el precio es total fijo y definitivo al contado de trescientos treinta y cinco mil dólares billete estadounidense, de los cuales se abonan ciento diez mil dólares al momento de celebrarse este boleto, a cuenta de precio y de principio de ejecución, y el saldo restante será abonado al momento de otorgarse la escritura pública traslativa de dominio y posesión del inmueble. Mora: Según la sexta cláusula del contrato de compraventa analizado, la mora será automática, es decir que en caso de incumplimiento de alguna de las partes, comenzará a correr la mora sin necesidad de interpelación alguna. La multa será de cien dólares por cada día de mora. Prueba: El art. 1.190 del Cód. Civil contiene una enumeración de medios probatorios, por los cuales se demuestra la existencia de los contratos, sin embargo no excluye la posibilidad de que los contratos sean probados por otros medios, dispuestos por los códigos de procedimientos. -Por instrumentos públicos: Su eficacia deriva de la presencia del funcionario público y de la sujeción a las reglas prescriptas por la ley para su confección, en el Art. 979 se define cuales serán considerados como instrumentos públicos y en los siguientes el valor probatorio de los mismos. -Por instrumentos particulares firmados o no firmados.: Condicionan su eficacia probatoria al reconocimiento de la firma y además, frente a terceros, al logro de una fecha cierta. El código se ocupa de tales documentos en los arts. 1.012 a 1.036. En el caso del boleto de compraventa será necesaria la firma de ambas partes para demostrar su conformidad. -Por confesión de partes, judicial o extrajudicial: La confesión “es la declaración que una parte hace de la verdad de hechos desfavorables a ella y favorables a la otra parte”. La confesión judicial es la que se presta dentro del proceso, del modo que disponen los códigos procesales, sea ella espontánea o provocada. La confesión extrajudicial es la hecha fuera de juicio, por escrito o verbalmente, frente a la parte contraria o a quien la represente. -Por juramento judicial: Es la manifestación que hace una de las partes bajo juramento de decir la verdad, aunque actualmente su aplicación real es casi nula. -Por presunciones legales o judiciales: Las presunciones son las consecuencias que la ley o el juez deducen de un hecho conocido para afirmas un hecho desconocido, la presunción en si encierra un razonamiento para afirmar la existencia de un hecho que se quiere probar. -Por testigos: El art. 1.193 no admite la prueba por testigos para demostrar la existencia de un contrato cuyo objeto tenga un valor superior a los diez mil pesos, pero ya que el monto actualmente valdría solo unos pocos centavos, ningún contrato puede probarse por testigos, pero pueden ser pruebas complementarias. Efectos: La respuesta a la problemática relativa a los efectos del boleto privado de compraventa, está subordinada a la naturaleza jurídica que se le atribuya. Considerándolo como un contrato preliminar es válido como contrato por el cual las partes se comprometen a celebrar el contrato definitivo de compraventa en escritura pública, como lo afirma López de Zavalía. Los efectos de los contratos se dan con relación a las partes, a sus sucesores o a terceros. Efectos con relación a las partes: Como es lógico, de la voluntad de las partes surgen obligaciones que ellos mismos han establecido. -La responsabilidad pre contractual -La responsabilidad contractual -La Post contractual Para la responsabilidad pre contractual se debe tener en cuenta los incumplimiento de deberes específicos de la actividad pre contractual, es decir desde la invitación a ofertar o la confección de la minuta y hasta la formulación de la oferta. Las partes poseen el deber de información, el deber de custodia y secreto como también el deber de evitar el retiro injustificado de las tratativas. El boleto de compraventa genera una obligación hacia las partes de escriturar, y en caso de no querer hacerlo, a través del plenario "Cazés de Francino contra Rodríguez Conde", se autoriza al juez a hacerlo en nombre de la parte Efectos de los contratos con relación a sus sucesores: Los efectos de los contratos se extienden a los sucesores universales o herederos aunque los contratos no pueden perjudicar a terceros. La única excepción en el boleto de compraventa se da cuando surge de una cláusula contractual como por ejemplo si dijera que si el locatario fallece se resuelve el contrato. Efectos con relación a terceros: Los terceros son las personas totalmente ajenas al contrato. El principio general dice que los contratos no pueden perjudicar a terceros, en el Art. 1195 del Código Civil.CC). Sin embargo en el boleto de compraventa se dan las siguientes excepciones: -Contratos a nombre de terceros: esta situación se da en aquellas convenciones jurídicas donde una persona actúa en nombre de otro por mandato y el contrato obliga al tercero con la otra parte. Si no hay mandato el contrato es nulo salvo que el tercero lo ratifique o ejecute. -Contratos de prestación de un tercero: Se trata de los contratos donde una persona promete a otro que un tercero cumplirá determinada prestación. En caso de incumplimiento por parte del tercero el obligado deberá pagar los gastos, daños y demás. -Caso de los acreedores: todo acreedor es denominado tercero interesado, porque si bien es tercero tiene sumo interés en los actos que realice su deudor en tanto comprometa su patrimonio que la prenda común de Los acreedores. Seña señal o arras: Autores como Zavalía dicen que la seña puede darse en los boletos de compraventa, con la seña se persigue dar la seriedad necesaria al acto o negocio jurídico y el aseguramiento de su concreción final. Entonces podemos afirmar que la seña o arras es una suma de dinero que una persona da a otra para asegurar la celebración de un contrato o su cumplimiento. Teoría de la imprevisión: La obligación de contratar puede advenir excesivamente onerosa por circunstancias improvistas, la onerosidad será medida dependiendo de las ventajas que cada parte esperaba del contrato definitivo. Extinción • Cumplimiento: Cuando cada una de las partes cumple con sus obligaciones hacen que desaparezca la finalidad del boleto y por ende se extingue. • Nulidad: La nulidad es un medio de extinción que necesita ser decretado por el juez para que sea válido. Se establece en caso de que el boleto se haya celebrado con violación o defecto de las formas establecidas por la ley, con la finalidad reprobada, con causa ilícita, con falta de consentimiento, etc. Sin embargo, el juez tiene por obligación tratar de subsanar el contrato en los casos en que sea posible, ya que siempre se debe buscar preservar el contrato. • Imposible cumplimiento: Si la obligación planteada por el boleto de compraventa deviniera imposible, el contrato se disolverá y en caso que sea necesario el juez deberá fijar una indemnización por daños y perjuicios. • Prescripción: El boleto prescribe a los 10 años, pero si hay posesión por parte del comprador, ello significa el reconocimiento tácito por parte del vendedor de su obligación de escriturar, que interrumpe el curso de la prescripción, tal como lo dispone el artículo 3989 del Código Civil. • Recisión: Cuando por mutuo acuerdo las partes deciden extinguir el boleto de compraventa. • Resolución: Consiste en que frente al incumplimiento de una de las partes, nace para la otra el derecho de pedir que se deje sin efecto el contrato reparándosele los perjuicios sufridos. En el boleto de compraventa analizado, en la sexta clausula se establece que si una de las partes no diera cumplimiento, se podrá dar por rescindido el contrato exigiendo las sumas entregadas hasta el momento, mas otro tanto en concepto de indemnización. Interpretación: En caso de que surja una controversia con el contrato de compraventa, el juez será el encargado de interpretarlo, basándose en el art. 217 y 218 del Código de Comercio que establece las siguientes pautas de interpretación: • Pauta Filológica: Las palabras de dicho contrato se entenderán según el uso general que se les dé. • Interpretación Subjetiva: Se busca analizar la voluntad que tenían las partes al momento de contratar, es decir su intención común. • Interpretación Contextual: Las ocho cláusulas de dicho contrato deben interpretase en contexto, es decir que ninguna debe verse de manera aislada. • Interpretación Conservadora: Como ya fue planteado al referirme al tema de la nulidad, si surge la duda entre anular o no el contrato el juez debe optar por el principio de conservación del mismo. • Interpretación Fáctica: Los hechos posteriores y anteriores, vinculados a la celebración del contrato, también deberán ser analizados. • Interpretación Favor Debitoris: Se interpretará a favor de la parte más débil.